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房市迎六挑戰 房價欲小不易

營建成本居高不下、碳費即將開徵,市場將質變量變!

2024房市 趨勢、挑戰
2024房市 趨勢、挑戰

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被視為2024年最大一隻黑天鵝之一的總統大選落幕後,國會呈現三黨不過半的態勢,房地產業界有人預期未來打房政策要在立法院通關,難度恐將提高,而以利空出盡來解讀選後房市;不過市場專家坦承,在近兩年各項重大修法之後,房市將質變量變,2024年將迎來六大挑戰,然而在營建成本居高不下、碳費即將開徵之際,房價將欲小不易。

2024年是全球不少國家的選舉年,台灣總統大選在預期聲中,民進黨繼續執政,但國會席次則出現大洗牌,有些房地產業者認為,這意味著接下來打房政策要在立法院過關,難度可能不若往年,未來打房政策可望不致太過激烈;在連續兩、三年密集打擊短線炒房需求的政策正式實施後,房市已回歸到剛性需求的基本面,尤其在新青安房貸政策於2023年下半年正式上路之後,自住客、置產客可望成為撐盤要角,且買盤結構將更健康、理性。

不過2024年對於房地產業界來說,在政策更迭後,經營環境將面臨空前最大的挑戰,最值得重視的六大議題,包括:一、平均地權條例修正案上路後,「秒殺」案絕跡,房屋銷售期拉長;二、囤房稅2.0三讀通過後的連鎖效應;三、土地融資管制措施引發潛在的爛尾樓危機;四、營建成本飆高,缺工潮無解,逼得建商紛紛展延開工,開發利潤也恐將被高營建成本吃掉;五、推案量大或重劃區帶來的超額供給;六、碳費開徵,「綠色通膨」時代來臨。

儘管未來房市挑戰重重,恐怕會吃掉建商的開發毛利率,但是觀察房價的支撐力道,2024年還是有三大利多,可以期待,一個是新青安房貸政策吸納首購客戶群效應,預期仍將延續,房市剛性需求仍成為撐盤的主力;第二是大通膨時代來臨,營建成本持續站在高點,激勵游資駐足、停泊在不動產市場;第三則是國內外一般預期Fed升息循環已經觸頂,2024年中有機會降息,屆時金融壽險業游資可望重返市場布局,在大通膨時代,房地產仍是資金最佳避風港。不少業者聲稱,在土地及營建成本推動、需求支撐下,2024年房價並沒有下跌的空間。

從內政部2023年第三季住宅價格指數再度創高,2023年全國建物買賣移轉棟數全年開低走高、且有機會重返30萬棟關卡,及2023年底、2024年初以來的預售屋、新成屋及中古屋市場表現,2023年10、11月全台實價登錄揭露資訊連二個月站上萬筆以上等指標來觀察,不論價、量表現,房市儼然脫離最低迷、觀望的谷底階段,後市趨於明朗化,據悉第一季「329黃金檔期」,已有不少建商和代銷摩拳擦掌、躍躍欲試,啟動推案攻勢。

展望全年房市,全國商總主席賴正鎰分析,2024年可望呈現「價穩、量平」格局,並可望朝向五大趨勢發展,包括一、景氣加速升溫,但消費保守的剛性需求為大宗,低總價、小坪數為主流;二、囤房稅2.0催化一波中古屋拋售潮;三、降息來臨,高資產族群游資重返台股、高端產品或商用不動產;四、建商更重視都更合建、危老重建;五、ESG潮流,綠能建築蔚為趨勢。

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