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財部修正豪宅標準 出售舊制房屋這樣報稅最省

財政部指出,本次修正規定主要是為了落實健全房市政策目標及維護租稅公平。圖/本報資料照片
財政部指出,本次修正規定主要是為了落實健全房市政策目標及維護租稅公平。圖/本報資料照片

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財政部「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」下修豪宅定義,引發「加稅」爭議,對此,會計師表示,如果是採核實課稅的舊制房屋交易,不會受影響,本次衝擊的主要是提不出交易成本、且採設算課稅的高價宅。

財政部也指出,本次修正規定主要是為了落實健全房市政策目標及維護租稅公平,主要是政府2012年即推動實價登錄制度,但針對舊制房屋(2014年之前取得者),很多人為節稅,仍採用設算課稅,對依規納稅者並不公平。

舉例來說,A先生於2013年12月以2,000萬元在新北購入房子,之後2023年10月以3,000萬元出售,出售時房屋現值400萬元、土地現值600萬元。

如果A先生採核實課稅,則價差1,000萬元中,由於土地增值部分不必繳稅,計算房地現值比例(即房屋現值占房地總現值的比重)4成後,400萬元應納入所得稅申報,如依2024年課稅級距將落在30%到40%的等級。

也就是A先生賣屋賺的1,000萬元,換算約要支付120萬元到160萬元稅金。

但A先生若主張已不記得當初取得房子的成本,使用設算課稅,在財政部調整豪宅標準前,A先生售房利益是採房屋評定現值、依各縣市設算百分比(新北為41%)計算,即164萬元,綜所稅級距可能落在20%至30%區間。

在此情形下,A先生出售房屋賺了1,000萬元,支付的稅金僅約32.8萬元至49.2萬元。

如果再與目前多數人適用的房地合一新制比較,即A先生的房子是在2016年之後取得、2023年賣出,且不適用自住、重購等優惠,則A先生在房地合一稅下要支付的稅金是174萬元。

從相關範例可看出,不論是舊制房屋或是新制房屋,如果在核實課稅的原則下,稅金差異其實並不大;但舊制房屋若採預設課稅,繳納的稅金可能大幅減少7成到7成5,因此很多舊制屋主都會選擇預設課稅。

官員表示,屋主交易高價房屋後為節稅而採取預設課稅,對一般民眾並不公平,因此決定下修舊制高價宅標準,台北市調降至6,000萬元,新北4,000萬元,桃園、台中、台南、高雄和新竹3,000萬元,其他地區2,000萬元。

以前述A先生的例子,在財政部調整後屬於高價宅,使用設算課稅時,改以實際房地總成交金額(3,000萬元),按出售時房屋、土地評定現值比例(4成)計算歸屬房屋收入為1,200萬元,再以純益率17%計算出售所得為204萬元。

會計業者表示,A先生申報個人綜所稅若加入204萬元售屋所得,稅率可能介於20%至40%,即A先生賣屋支出的稅金約40.8萬元至81.6萬元,相較核實課稅還是省很大,但至少比一般宅依現值計稅增加近倍的稅金。

資誠聯合會計事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓則提醒,台灣2016年起實施房地合一稅新制,個人交易105年以後取得的房屋土地屬新制課稅範圍,應以房地實際成交價格計算房地交易所得,按差別稅率課稅。

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