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李同榮|濫用稅制打炒房無效 高房價問題從「這」解起

解決高房價問題,要先拆解房地產價格的組成結構因素對症下藥,濫用稅制打房無效。圖/本報資料照片
解決高房價問題,要先拆解房地產價格的組成結構因素對症下藥,濫用稅制打房無效。圖/本報資料照片

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2024年520賴清德政府上任後,面對國會三黨不過半,財經政策將不易推動,而蔡政府住宅政策不彰,導致年輕選票流失的問題,勢必是新政府在施政方針上的重大考驗。尤其是蔡政府在居住正義的議題推動上,顯然沒有解決年輕人買不起與租不起的痛點與困境,這也是年輕選票大幅流失的主要因素。

解決高房價問題,要先拆解房地產價格的組成結構因素對症下藥,濫用稅制打房無效

然而,過去蔡政府把房價高漲歸咎於建商與投資客炒作,殊不知炒作是果而非因,房價高漲的核心沒有解決,炒作問題就永遠存在。解決高房價問題要先拆解房地產價格的組成結構因素,其中包括經濟增長、國民所得、房價所得比、土地供需、資金動能、利率高低、稅制健全、通貨膨脹、營建成本、缺工問題、技術循環、住宅政策……等三十多種變數,都會影響房價的漲跌,這些核心問題未抽絲剝繭一一解決,居住正義就永遠難以伸張。

而政府對高房價問題唯一的解決方案就是「打房」,可打房政策卻偏重短期的加稅措施,從過去馬政府的奢侈稅、房地合一稅1.0、囤房稅,到蔡政府的房地合一稅2.0、囤房稅2.0,在房市處於主升段時,加重稅制打房只會產生一種結果,就是「更助漲房價」,證實稅制打房政策適得其反。

住宅政策失靈,公有私有閒置空屋活化已成為空談

2019年在野黨曾經提出除了囤房稅外應加徵「空屋稅」,促使閒置空屋活化轉入租屋市場,蔡政府提出空屋定義困難,認為以包租代管鼓勵政策取代空屋稅之課徵疑慮,結果,包租代管政策施行近五年,近八萬戶包租代管數據卻有95%以上並非空屋移轉,對號稱空屋移轉的社宅供給一點幫助也沒有。

當然,在房東獲得減稅與補助、房客獲得租賃補助、包租代管業者獲得仲介費收入……三大皆歡的政策下,唯一受損的是人民的血汗錢,而大撒鈔票的目的,就只為了政府能取得充斥社宅數量的偽政績,偽裝已經達成社宅八萬戶空屋移轉的目標。

針對應不應該課徵空屋稅,筆者早於2019年於本刊專欄中提出四大見解,破除產官學正反意見爭議,其中包括:

一、認同政府不能以空屋認定困難做為不課空屋稅的唯一理由,但不認同課徵空屋稅就能解決空屋問題。

二、認同台灣房產持有稅偏低,但不認同課空屋稅是最好的解決方案。

三、認同包租代管執行實況不佳且大都非空屋移轉,但不認同課空屋稅以後就能把現有空屋逼入租賃市場。

四、認同空屋現象不符居住正義,租稅與房價確有關聯,但不認同以租稅改革就是唯一解決空屋的政策。

如今,在新政府上任前,房價高漲問題未解,該不該課徵空屋稅,勢必又引起產官學以及新科立委的一陣攻防與爭議,筆者再次針對空屋稅提出稅制改革四大見解提供政府參考:

(一)稅制改革要建立在簡化、公平、合理的基礎上

台灣持有稅確實偏低,新政府應以全新思維規劃稅制的全面革新,但不是疊床架屋的片面改革,不但有囤房稅又有豪宅稅再加空屋稅甚至空店稅……這只會令稅制更加繁複,且有稅上加稅的問題,所以空屋的問題要從持有稅全面革新的源頭尋求最佳解決方案。

(二)稅制改革是為了健全稅制,而非做為打房工具

空屋形成非單一炒作問題,空屋稅改革若淪為打房工具,不但漲時助漲,且對空屋轉移租賃市場毫無助益,更無法解決高房價核心問題。

(三)了解空屋形成因素才能解決空屋問題

空屋定義不易,人力空屋調查實際操作與執行調查時的時空因素不同,確有其困難度,政府才以住宅電力使用度數(臺電用電資料)為參考基礎,作為可能是空屋統計可能之方式,由於部分民眾可能用電需求偏低,所以低度使用(用電)住宅並非等同空屋。

而事實真相,全台空屋率最高前三縣市為金門、宜蘭、台東,為何越偏遠地區空屋率越高,反而空屋率最低的是台北?政府不去查真相而若以空屋率高為由,錯用空屋稅政策,將會導致適得其反,並致使往後政府打房政策無計可施的窘境。

(四)建置全台空屋銀行平台,徹底解決閒置公有不動產與空屋古厝活化核心問題

觀察已實施空屋稅的先進鄰近國家中,日本2015年實施空屋稅,房價不跌反漲,空屋數也沒明顯減少,因此,2019年日本國土交通省宣布,有興趣購買空屋或空地的民眾現在可以在空屋檢索網站「LIFULL HOME’S」和 「AtHome」上搜尋出售和出租中的公有閒置不動產與民間空屋資訊,這些資訊則包括閒置校舍、政府職員舊宿舍和公有閒置土地,與各督府地方空屋資訊等,然而各地方政府的空屋資料庫建立不易,所以資料庫完整性及平台服務仍有待改善。

筆者認為,他山之石,可以攻錯,要採消極的課徵空屋稅政策,倒不如積極建置全台空屋銀行平台,積極解決活化空屋問題。目前全台為數不少的閒置公有不動產與鄉村空屋古厝待解決,包括閒置校舍與數代繼承眾多所有權持分等急待解決問題,是否能透過全國性空屋銀行的建立,政府對全台閒置空屋的活化與使用提出改善方針,空屋問題才能對症下藥。

文/李同榮

文章來源:本文由理財周刊提供,原文見此

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