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台積電進駐嘉科添薪火 太保、朴子房市升溫

圖/ 財訊雙週刊提供
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台積電宣布進駐嘉科,業者預估太保、朴子優先受惠,加上周邊的馬稠後產業園區一、二期新增的逾兩萬就業人口,嘉義房市後市看俏。

根據《財訊》雙週刊報導,3月18日,台積電宣布,將在嘉義科學園區蓋兩座先進封測廠,占地約20公頃,預計今年動工,2028年量產,預估創造380億元年產值、5千7百個就業機會,為南科半導體廊帶產業鏈補上一塊關鍵拼圖,並吸引更多供應鏈廠商進駐,帶動嘉義整體經濟與產業發展,房市也連同起飛。

優勢 交通便利 產業開發案不斷

早在台積電未正式公布設廠嘉義前,記者實地走訪88公頃的嘉義科學園區(產業用地占40.68公頃),便已見綠色圍籬早已大片圍起,準備整地,周邊一望無際的田地則令人驚歎。也看到正在大興土木的馬稠後產業園區,有伺服器大廠勤誠興業、亞洲電燒刀龍頭大瓏企業、大成長城、中興電工、饗賓餐旅、長庚醫學科技等進駐營運;二期也有眾多知名企業加入,更不乏半導體相關的協力廠商。

嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡表示,當台商回流喊著五缺,嘉義有海水淡化廠不缺水電,更不缺土地,因為嘉義的大地主就是台糖公司,手握上千公頃的土地有待開發。例如,馬稠後二期,地主單一,能快速整合、快速發展,就是嘉義的最大優勢;加上嘉義高鐵班次密集、半小時一班,符合台積電創辦人張忠謀先前所提,可在一日內動員上千名工程師支援各廠區運作的標準。

《財訊》雙週刊分析,從地圖上來看,嘉義科學園區位於太保市西側,靠近朴子交界處,旁邊即是故宮南院、羊角藝術村,南側緊鄰縣治特區,距離嘉義高鐵站約7分鐘車程,離馬稠後產業園區約10分鐘,到嘉義市市區約20分鐘車程。呂冠衡指出,嘉義縣市交通四通八達,路又大條,太保市有兩條重要的道路,分別是高鐵大道銜接嘉義市區,嘉朴公路(縣道168)串聯朴子市區,以及國道一號,從嘉科上國道也僅約15分鐘。

熱區 縣治特區、高鐵特區先受惠

而台積電效應,最直接受惠的區域莫過於縣治特區和高鐵特區。縣治特區內有嘉義縣政府、嘉義棒球場、長庚醫院(雲嘉地區規模最大的醫院)、長庚科技大學,以及麥當勞、星巴克、全聯等連鎖商店,是整個嘉義縣的核心區。區內居住許多公務員和醫護人員,嘉科實中預計今年8月正式成立,線上招生已近滿額,而未來縣府到高鐵兩側共380多公頃重劃區,也將成為擴大縣治特區。嘉義高鐵特區則已確定會有華泰名品城進駐。

呂冠衡直言,嘉義縣近年來人口外移嚴重,本地建商推案保守,往往一案總銷3億至5億元即是區域大案。縣政府已經遷進縣治特區33年,周邊房市和建設卻發展緩慢,早年有建商圈地推案,去化不及,最終倒閉;6年前的「遠雄國寶」也去化多年,359戶,長年均價落在14萬至15萬元,近年才跳升2字頭。

說到嘉義房市的有感提升,與高雄起家的清景麟集團大有關係,它也是目前嘉義縣房市的創價者。清景麟建設在太保市有四大推案,包含「高鐵國際城」、「清景麟嘉科」、「高鐵科技城」,以及剛剛開賣的「AI世界城」,每案戶數都不小,動輒6百多戶。清景麟在太保市總計推案逾兩千戶,2023年的平均成交價約28萬到29萬元,據聞高鐵特區高樓層戶已經成交近35萬元,但實價登錄尚未揭露。

清景麟建設總經理謝宗澂回憶,2021年進嘉義市場開賣高鐵第一案時,「周圍什麼都沒有,草還比我高,同事只能吃高鐵站內的便利商店、摩斯漢堡,外送打開只有兩家店,連在地人都不看好。」

圖/財訊雙週刊提供
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動能 企業進駐推升需求 翻轉城鄉

謝宗澂提到,當時沒有台積電加持,但是清景麟觀察到,嘉義長年房市出現斷層,新增供給不足,馬稠後的產業投資已經十分確定,將來會進駐兩萬人,這些人要住哪裡?一定是擠進太保市和朴子市。「若以馬稠後發展進度比喻,現在只完成30%,待全數完工後,太保的城市風貌會大翻轉。」

謝宗澂補充,嘉義本來就有產業支撐,共有6大工業區、7大產業園區,像是大埔美精密機械園區有和大工業、上銀科技、佐登妮絲;新港工業區有南亞塑膠;頭橋工業區有愛之味等公司。加上太保已經啟用的亞洲無人機AI創新研發中心,有46家企業會進駐,預計有3千架無人機會在嘉義生產,都是嘉義房市最基本的支撐。只是,他也坦言,嘉義縣市現在一地難求,台糖釋出標售也少,供需問題也是推升房價的原因之一。

呂冠衡說,除了太保市受惠,10分鐘車程的朴子市區因過去是海線大城,有較多的街邊店、夜市和生活機能,預計也會有外擴效應,有機會承接科技人的消費。朴子市兩年前的新建案平均房價約23萬元,但案量不大,僅約30戶左右,現今的價格皆受到太保市的帶動,開價達三字頭。此外,20分鐘車程的嘉義市區雖距嘉科較遠,不過因學區、生活機能等最完善,也可望受惠,目前嘉義市的新大樓,開價在32至38萬元左右。

進一步觀察各類產品的價格走勢,透天厝以嘉義市的預售漲勢最旺,大樓華廈則是嘉義縣的成屋大樓華廈漲最多。成屋公寓產品則縣市兩樣情,嘉義市公寓價揚逾兩成,嘉義縣卻按兵不動。

台灣房屋嘉義志航加盟店店東吳昶紳表示,嘉義市因腹地有限,土地開發較飽和。且作為區域發展的核心城市,嘉義市的地價水位相對突出,加上近年營造成本走揚,使土地持分高的透天新案,在地價、工料、人力成本齊漲下,預售屋平均總價成交飆破兩千萬元已成常態。成屋透天別墅同樣受成本上漲拉抬成交價,不過主要漲幅是來自新案高價拉抬補漲,幅度也相對和緩。

圖/財訊雙週刊提供
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差異 市區水漲船高、縣區看類型

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,嘉義縣近三年的大樓華廈交易,半數以上都分布在高鐵特區、縣治特區,平均單價從11.1萬元漲到15萬元,漲幅超過35%。除了本身基期低之外,嘉義縣成屋大樓華廈與新案的價差高8、9成,因此隨著新案屢創高價,中古成屋的相對低價也更受買盤青睞,價格亦隨之補漲。

《財訊》雙週刊指出,至於嘉義縣公寓均價文風不動,主要是公寓產品並非嘉義縣的房市交易主力,加上公寓的屋齡已高,屋況多半老舊,且非都會區的土地供給豐沛,老公寓少有老屋重建的機會,使嘉義縣與嘉義市的公寓漲勢截然不同。

看著嘉義迎來巨大改變,曾經在台北市當過建商的呂冠衡,20多年前回到嘉義家鄉發展,連他忍不住興奮地說:「現在,是嘉義最有希望的時候。」…(本文出自《財訊》雙週刊708期

文/游筱燕

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