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台北車站西區未來七年23.7萬坪供給量釋出 辦公商圈雙核心發展

仲量聯行董事總經理侯文信(中)、副總經理游淑芬(左)指出,台北車站西區門未來七年將有23.7萬坪新辦公樓完工,帶動台北辦公市場朝「雙核心」發展。圖/蔡惠芳
仲量聯行董事總經理侯文信(中)、副總經理游淑芬(左)指出,台北車站西區門未來七年將有23.7萬坪新辦公樓完工,帶動台北辦公市場朝「雙核心」發展。圖/蔡惠芳

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軌道經濟效應發威,TOD建設正在全台遍地開花!仲量聯行副總經理游淑芬今(8)日指出,台北市A辦市場一直是以信義區及敦化南北路為主,未來大南港為首的東區門戶計畫,至2030年估計將有49.9萬坪供給量釋出,台北車站西區門戶計畫則預計會有23.7萬坪,未來台北市辦公商圈,將朝向「雙核心」發展,隨著軌道經濟發酵,台北辦公商圈將呈現東西門戶計畫逐步落實,高鐵台北站、南港站正快速崛起。

仲量聯行董事總經理侯文信指出,「現在台北市新辦公大樓的租金水準,每坪月租,大概都是從3,000元起跳!」其中台北車站在未來交通條件支撐下,未來租金競爭力,是相當值得期待的。

游淑芬指出,近幾年台灣北中南TOD建設遍地開花,捷運鐵路高鐵等大眾運輸早已成為串聯產業鏈之重要核心,目前台北A辦市場以信義區及敦化南北路最為密集。然而放眼未來,大南港地區為首之東區門戶計畫至2030年辦公量體將達到49.9萬坪;台北車站西區門戶計畫周遭則將有23.7萬坪;台北A辦市場形成東西雙核心,TOD導向開發的新供給辦公量體即將為高鐵台北站、南港站帶來最大效應,而台北辦公商圈將隨軌道建設發展,東西門戶計畫逐步落實。

侯文信分析,國土可利用空間狹長的日本,素來為TOD開發模式最成熟國家之一。台北東西區門戶計畫之未來發展,可參照東京辦公市場之丸之內、品川站作為借鏡。在交通運輸位置上,丸之內及品川站,就如同高鐵台北站及南港站,是東京內唯二高速鐵路新幹線之轉乘站點。兩者間連接之主要捷運網絡直達皆為15~17分鐘;作為主要國門之東京站及台北車站,距離國際運量最大的成田、桃園機場,亦皆為40~50分鐘距離。

侯文信表示,至於高鐵南港站周遭,近來的發展就如同東京品川,成為科技業聚落新興市場。日本微軟總部所在的品川,周遭大型開發計畫如Takanawa Gateway Station,在南港也可見到以TOD模式開發的潤泰南港大樓及南港之心等大規模開發案,串連起南軟園區站之台壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港。

而台北車站所在地的西區門戶計畫,區位條件及空間規劃和丸之內亦有著高度相似。兩地皆緊鄰傳統政經文化中心,在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色,復刻了丸之內古典與現代揉合之商業區風格。

東京車站復興為街區帶來新與舊的歷史人文對比,西區門戶街區沿著忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用,商辦規劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓,具有如丸之內JP Tower日本郵政大樓立面保存之城市風趣。

侯文信表示,除了硬體上的相似,未來西區門戶計畫金融及行政重鎮集結,北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心,期交所、集保結算所,以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區,預計將進一步帶動西區門戶計畫金融業之入駐;將可發展為似丸之內區內三菱日聯銀行總部及金融集團、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業聚集地。

據區內最大房東三菱地所公布資料,其區內持有商辦於2023年,金融業為區內最大租戶,佔24.3%。

開發計畫及策略上,西區門戶及丸之內則以不同方式提高再開發容積率﹔西區門戶計畫以捷運聯開獎勵,如台北雙星以此取得1150%容積,而丸之內再開發以移轉東京車站未利用容積達到高容積率,並將容積移轉收入進行車站站體復原更新;皆為鼓勵TOD開發模式之容積獎勵。

同為舊市區更新的台北西區門戶計畫地區,至2030年,將提供23.7萬坪A辦面積,成長至與丸之內第三次開發第一階段相似之市場規模。屆時新完工商辦將佔87%,高於丸之內第一階段之新供給的61%,並集中在五年內完工之大樓,預計西區門戶計畫新供給租金將帶動該區域行情。

侯文信指出,回顧丸之內,在第三次開發第一階段中,區內多為超過30年屋齡之大樓,對新供給的強烈需求,使區內商辦接近滿租,在第一階段完成的最後一年2007年,仍保持驚人的10%租金年漲幅。然而時空背景不同,西區門戶計畫主要完工之2026~2027年,將迎來台北市新商辦完工潮,各商業區強烈競爭底下,空置率升高,租金漲幅雖有新供給帶動,對比丸之內之租金漲幅可有期待,但仍待屆時市場供需平衡的狀況而定。

侯文信表示,傳統車站商圈在永續議題TOD開發模式主導下,舊城復興將成為城市發展核心;而台北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持,未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後,更增加對跨國企業金融集團選址之吸引力。新辦公聚落成型,西區風華可望再現,台北A辦市場將迎來東西雙核心之新面貌。

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