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329檔期觀察》科學園區炒熱房市 兩房小宅成撐盤主力

去年下半年的新青安貸款推出後,推升潛在購屋需求,其中,剛性需求的自住客成為市場中的主力買盤。圖/遠見雜誌提供
去年下半年的新青安貸款推出後,推升潛在購屋需求,其中,剛性需求的自住客成為市場中的主力買盤。圖/遠見雜誌提供

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今年房市329檔期,推案量雖然不突出,但仍有超過7000億的總銷量,新進場個案數也大幅成長。不過這股量能持多久,仍有待觀察。

「賣得差不敢講,賣得好更不敢講……,」一名建商高層說道。自從這幾年房價高漲,政府開始重手打炒房,也讓許多建商對實際銷售數字不願多談,擔心過於高調會引起政府注意。

不過,鏡頭轉到青埔一處小宅預售案的接待中心,在3月的某個週六,只見來看房的人潮絡繹不絕,與建商低調的態度呈現極大反差。

桃園、新竹、台中推案火熱

根據「591新建案」統計,今年329檔期,包括六都及新竹地區等七個縣市,推案總銷金額為7810億元,雖然水位相較去年略有下滑,年減7.3%,不過,超過7000億的總銷量,再加上新進場個案數大幅成長,顯見建商信心回穩。

從七都個別區域來看,其中又以桃園市、新竹縣市、台中市推案最為火熱。以桃園市來說,青埔雖因房價過熱,有局部賣壓浮現,推案力道弱化,但其他如A7、中路、經國及小檜溪等重劃區,仍是推案熱區。因此,總銷金額從去年的689.9億元,推升至今年的1563億元,整體量能年增達126.6%。

新竹縣市有科學園區題材,整體推案總銷金額為636.6億元,年增34.7%。不過,原先的重點熱區竹北市,因新案每坪均價已來到6字頭,甚至開價破70、80萬,驚人價格讓當地房市逐漸冷卻,想買房的民眾開始外溢到竹東、寶山、湖口等價格較親民的蛋白區,建商也開始在這些區域大幅推案。

另外,從各區域的總銷金額觀察,北部地區顯然比南部來得火熱,台南及高雄分別下滑29.7%及6.3%。591新建案分析,有這樣的結果,主因是台南去年已在329檔期推案大爆發,而墊高基期,今年建商布局較去年保守;高雄雖微幅下滑,但受到台積電題材影響,左營、楠梓及橋頭等區域的買氣仍然穩健,個案銷售狀況落差相當大。

從今年1、2月全台六都買賣移轉棟數觀察,光是前兩個月合計,就將近四萬棟,較去年同期年增四成,顯見房市仍延續去年下半年的熱潮。從2024年迄今,房市交易熱度明顯升溫,多數專家也對今年上半年的房地產市場,抱持樂觀的態度。

科學園區外溢效益持續存在

綜觀整體房市,除了延續去年下半年的新青安貸款題材外,科學園區題材更是貫穿今年上半年的房市主軸。

從全台各區域五年房價漲幅來看,漲幅前五名分別是竹北市118.38%、台南新市區93.25%、台南麻豆區83.88%、新竹市81.85%、台中北屯區79.32%。

房市趨勢專家李同榮分析,台南新市區、善化區、台中潭子區、高雄橋頭區等地的漲幅都高達68~95%。這代表科學園區的外溢效益持續存在,也因為台灣的高科技業引領高收入、高消費,又帶動高需求,逐步助漲房市,也在外溢效應的帶動下,潛力蛋白區仍是值得關注的房市焦點。

回頭檢視過去幾年的房地產市場,政府雖然重手打炒房,抑制投資客炒作情形,但經濟情況、產業趨勢仍帶動房市又一波多頭行情,而去年下半年新青安貸款出爐後,也刺激了更多剛性需求的買盤進場,是推升多頭行情的一股力量。

觀察過去十年間的全國總戶數變化,或許與近幾年的房市需求,有著密不可分的關係。

根據內政部戶政司的資料,全台灣的總人口數,從2014到2023年這十年間僅微幅下降0.057%,可說是人口數近乎持平,並無變化。

家庭結構改變影響住宅需求

但若從總戶數來看,2014年的總戶數為838.2萬戶,到了2023年卻達到924萬戶,十年間,全國總戶數增加85.8萬戶,成長高達一成之多。這樣的數字,代表家庭結構的改變,因為小家庭變多了,住宅需求便隨之增加。

其中,桃園市總戶數的增幅尤為驚人,從73.3萬戶增加至90.3萬戶,增幅高達23.26%;其次依序為新竹縣市、台中市及新北市。

台灣家庭結構的改變、總戶數增加等因素,是否影響到房市量能?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,這十年來,家庭結構明顯改變,像是小家庭、獨居戶增加,還有高居亞洲第一的台灣離婚率,導致原本兩個人住,變一個人住等情況增加,都讓總戶數產生變化。

不過,台灣總家戶數增加,雖然對房市剛性需求的量能有一定影響,但不見得是推升房價的主因。畢竟家戶數增加,也不見得有買房子的急迫性,只能說是影響房價的次要因素。

台灣十年來的總人口不變,但家戶數激增,也代表平均每戶人口數不斷下降。內政部統計資料指出,2023 年底,平均每戶人口數量僅剩下2.53 人;再加上房價高漲,讓市面上的小宅商品大行其道,從過去三房的主流房型,如今兩房商品才是市場主流,也讓愈來愈多建商因應趨勢,推出小宅建案。

自住客是主力買盤

何世昌提到,從政府出手打炒房後,投資客明顯減少,而房地產這波多頭行情,最主要還是自住的剛性需求,特別是在新青安貸款政策出爐後,推升潛在購屋需求。也就是說,自住客仍是目前房市的主力買盤。

提到台灣家庭及人口結構的改變,許多民眾對「少子化」是否成為房市長期的利空因素,仍抱有諸多疑惑。

不過,何世昌指出,許多人在談論少子化對房價的因素時,都忽略一項因素,就是小孩並非一出生就去買房子。具體來說,等到這批小孩長大成為購屋主力時,才會浮現對房市需求的影響。

台灣的新生兒人數,在2001年正式跌破30萬大關,且從此未再回升,一路下滑。若將2001年當成少子化世代的起始年度,2001年出生的新生兒,今年多數是大學畢業剛進入職場的階段,正巧對應台灣近年面臨勞動力市場的缺工問題。

如果再從聯徵中心的數據觀察,何世昌說,在15年前,首購主力的年齡為30至35歲,但現在的首購主力年齡已延後到40至45歲,這也代表目前現在市場上的首購主力為7年級生。當7年級生買完,後面還有8年級生、9年級生,接棒成為市場首購主力。

因此,如果以首購主力的角度思考少子化影響,大約要到2041年後,台灣的房市才會開始受到少子化影響。

央行意外升息將衝擊房市?

綜觀今年整體的房市,何世昌認為,新青安貸款的刺激效果最大,不僅推升中古屋市場熱度,讓部分區域賣到「無貨可賣」。另一方面,也帶動預售屋市場的買盤信心。

目前看來,台灣今年整體經濟表現樂觀,再加上政府能用的打房手段用盡,因此現在還看不到房市的利空因素。預估今年接下來的房市,可能是價量齊揚、盤整向上的格局。

日前,央行出乎意料地宣布升息半碼,而針對房市的信用管制措施暫且按兵不動,業界普遍認為對房價衝擊不大,但是,央行在六度升息後,利率累計調升共3.5碼,確實也加重房貸族負擔。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,意外升息顯見通膨壓力山雨欲來,雖然此次僅升半碼,在房貸負擔上不至於增加太多,但對於買方確有「溫水煮青蛙」之感,也可能稍降房市買氣。

文/黃健誠

【本文摘自遠見雜誌4月號;更多文章請上遠見雜誌官網

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