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黃舒衛|巨震叩關 商辦市場「震」得住?

403花蓮地震再次搖撼出市場對於居住安全的重視,那麼商業辦公大樓防災條件是否經得起考驗?圖/本報資料照片
403花蓮地震再次搖撼出市場對於居住安全的重視,那麼商業辦公大樓防災條件是否經得起考驗?圖/本報資料照片

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403花蓮地震再次搖撼出市場對於居住安全的重視,但換位思考,無論是921或是403發生的時間都是非上班時段的凌晨、清晨,假設事件發生在上班時間,人口密集度最高的商業辦公大樓防災條件是否經得起考驗?

根據高力國際統計,台北市七大辦公商圈128棟約105萬坪的純商辦大樓,其中屋齡在10年內的有28棟、11-20年的有23棟,而屋齡在21年以上則有77棟,換言之,有超過60%的商辦大樓是在2003版《混凝土結構設計規範》、2006年版《建築物耐震設計規範》之前就完成設計、申請建照,甚至已經竣工使用多年,恐怕無法適應環境變遷、災難損害等嚴酷挑戰。

進一步調查企業租客意願,高力國際發現,高達69%的企業認為辦公大樓取得「耐震建築標章」是「重要且必要」,需求第一,意願強度遠勝於取得綠建築、智慧建築、LEED、WELL等其他國內外認證。雖然台北市921、331地震列管黃單建築物的兩份清冊裡沒有商辦大樓,但台灣位處於活動頻繁的板塊地震帶,對於重視員工安全、營業穩定、財物保障的外商來說,「安全」是投資、營運、派駐人員的核心條件,沒有潮流、趨勢的問題,而且迫切性越來越高,值得開發商、大樓業主、企業租客重視。

台灣於2003年完成「耐震標章」認證制度之設置,摘頭牌的是豪宅案---潤泰敦仁,在110件已取得標章的個案中,公有建物有56件,其餘多為高級住宅、社會住宅、產業設施等,惟商辦大樓只有信義計畫區的華南金總行大樓和南山廣場、大直金泰段的和泰產險總部大樓,以及大安區的忠孝98等4棟,市場缺口仍大。

雖然取得台灣建築中心耐震建築標章認證的商辦大樓有限,但各縣市政府對於特殊結構建築物,如:座落地質敏感區、高度在50公尺以上、鋼筋混凝土構造跨距超過一定長度以上、地下層超過一定深度以上、基本結構系統特殊等各類大樓建築設計都須經「結構外審」,所以耐震標章制度建置前即完成設計的高層商辦,或是沒有申請標章的大樓,其耐震能力也須經過第三方專業審查,安全程度較高。

ESG是目前企業顯學,但要有感落實在建築安全層面,有幾項要徑必須被特別彰顯。首先是在Environmental環境類別上,重視風險揭露的責任與解決方案,涵蓋:物理風險、轉型風險。另外在Social 社會類別上,強化選址、設計、施工、設施等工作的價值與內容。

巨震之後,北市商辦屋齡老舊所衍生的公共安全、結構受損、設備老舊、防災應變、善後運作等各項風險都被尖銳地凸顯,面對未來大量大樓耐震、防災條件優異的新增供給,高規投資的曲高和寡、預算為王的劣幣逐良幣等反淘汰現象都將退場。如何透過整建、重建等超越維護層次的投資,調整商辦大樓品質,進而改善商圈安全條件,配合都市活化、防災機能,進一步成為碳轉型、韌性環境的重要基柱,將是產官學必須共同面對的議題。

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