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房地產萬萬稅 如何過戶給孩子最省錢?專家這樣建議

一般房屋過戶情況大致有買賣、贈與、繼承三種方法。圖/freepik
一般房屋過戶情況大致有買賣、贈與、繼承三種方法。圖/freepik

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台灣房價居高不下,許多父母選擇將自己名下的房地產過戶給小孩,想幫助孩子減輕買房壓力。一心替小孩著想,卻忽略了其中的稅務成本。如何轉移資產,精打細算尋找最省稅的方法,成了不少家長的課題。

買賣、贈與、繼承,哪種最節稅?

一般房屋過戶情況大致有買賣、贈與、繼承三種方法,主要的稅目:買賣會產生所得稅、土地增值稅;贈與會產生贈與稅、土地增值稅;繼承會產生遺產稅。

資料來源/財政部;表/今周刊提供
資料來源/財政部;表/今周刊提供

部份父母會創造三角金流,將房子用買賣方式,先低價賣給小孩,小孩付錢給父母後,父母再以別的名目把錢轉給孩子,以躲避所得稅的課稅級距。

「假買賣真贈與,房屋買賣價格低於市價7~8折政府會視為贈與,政府會函發公文要求補稅。」信達聯合會計師事務所所長胡碩勻表示,如果政府發現金流是假的,會依正常價格重新計算所得稅。

贈與稅的說明中規定,每人一年免稅額上限為244萬。若想使用贈與小孩的方式,跟繼承相同,都是用公告土地現值跟房屋評定標準價格計算。

胡碩勻說明,繼承通常省去土地增值稅,遺產稅級距從5000萬開始課徵10%,贈與稅級距從2500萬課徵10%,而且繼承的公告土地現值算法,不會涉及過去購買的實價,會從死亡當下重新計算。因此繼承通常較節稅,但也視個案情況評估。

「台灣參照的公告現值比實際價格低很多,有些人會擔心如果政府效法歐美改變課稅的稅制,採用實價課稅,有可能出現不如直接使用贈與較節稅。」

胡碩勻也補充,繼承人的資金存款不夠繳納遺產稅時,可使用實物抵繳。如果是繼承土地,可將用不到的畸零地抵繳;繼承股票,可將股權抵繳送給政府。不過若實物抵繳的財產本身流動性不佳、不易保管、不易變現等情形,政府會依比例抵稅,並不會照單全收。

房貸是節稅好工具

一般民眾普遍都有房貸等於欠債的負面想法,但胡碩勻認為,其實房貸是不錯的節稅工具。在所得稅列舉扣除額中「房屋購屋借款利息」,每年有30萬節稅額可使用。

若父母親的房子有房貸,希望贈與房子給小孩時,由小孩來繼續償還房貸,這部分稱為「附有負擔贈與」,由受贈人(小孩)負擔的部分,可從贈與總額中扣除。不過政府會衡量受贈者的還款能力,如果受贈人未成年、財力證明不足,政府判斷無法履約,會不得使用負債扣除額,胡碩勻建議行使贈與行為前,需好好提前規劃。

文/周靖璞

文章來源: 本文由今周刊提供,原文見此

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