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潛力蛋白更勝蛋黃 房市利基已轉彎

圖/本報資料照片
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台灣房市自2018年止跌回升進入第六循環多頭走勢已邁入第六年,過去投資房地產,強調「Location、Location、Location」,置產蛋黃區就是置產不敗定律。然而近年來,中、南部都會區房市平均漲幅遠勝雙北,各都會的潛力蛋白區漲幅也勝過傳統蛋黃區。本周【財經相對論】邀請吉家網董事長李同榮,為我們分析這個現象背後的深層原因,同時把脈今年下半年房地產市場及未來房價長期趨勢。

小宅當道、軌道經濟夯 房市利基如何評估?綠色通膨、景氣循環... 置產必看關鍵指標 Ft.吉家網不動產董事長李同榮

過去被視為廣義蛋白的中南部,近十年來在高鐵軌道經濟與科學園區遍地開花的帶動下,房市發展與增值潛力已勝於北台灣,而北台灣的桃園發展又勝過新北,新北又勝過台北。近五年來,林三淡(林口、三峽、淡水)是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名,中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域。新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質乃至投資報酬,都遠遠勝過以往大家傳統觀念裡的台北市蛋黃區。

李同榮指出,軌道經濟和科學園區的外溢效應,就是促成這一波蛋白區房市大漲的主要原因。目前高鐵有十二個停靠站,加上未來屏東、宜蘭再增設兩站,連結宜花東高速道路,形成一條環島快速交通網,帶動全台一日生活圈的經濟繁榮,外溢的經濟與觀光效應無可限量。

與此同時,隨著科技園區陸續往南擴張,人口北漂現象其實已有趨緩現象,大學生畢業非得跑到台北才能找到高薪工作已非理所當然。以台南為例,南科目前的總產值去年已經超越竹科,反映出台南科學園區高度成熟,提供大量就業機會,勞動人口組成比例今非昔比,連帶創造出大量實際住房需求。

再以高雄橋頭科學園區和南高雄的科技S廊帶為例,進駐廠商這1、2年就要開工量產,大量就業人口馬上就要進來,當地房子炙手可熱,供不應求到現在已經是賣到快要沒有房子可賣。就知到這波科學園區創造就業機會,帶動人口淨流入完全是基本面而非題材炒作而已。同時高科技就業人口收入較高,自然願意用較高單價換取較好的居住品質。因此這波南台灣幾個被科學園區拉動的房市漲幅,由於是建立在實際供給需求關係上,因此未來也較不容易看到房價有大幅鬆動下滑的可能。

此外,近年來原物料與工資齊漲,營建成本大幅攀升,新屋營造最少一坪都十幾萬起跳。李同榮指出,高漲的營建成本,已佔中南部新屋開工成本比例約25-30%,所以假若中南部房價這波上漲五成的話,扣掉膨脹的營建成本,真實反映在供需關係上的漲幅其實可能只剩25%左右;這也是為何他認為到去年底為止,大部分中南部地區房價其實並沒有超漲,而只是還市場一個公道而已。

當然房價漲高,現在有打算進場置產的民眾還是要居高思危,不能看著後照鏡就認定房價會這樣一路漲下去。更多如何判斷未來房市趨勢與轉折的觀察指標與重點,都在本周【財經相對論】。

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