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賣屋該繳「房地合一稅」還是「財產交易所得稅」?專家:取決1關鍵

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5月繳稅季,納稅人的荷包都大失血,不過,約247萬戶住宅竟然不用繳房屋稅! 根據財政部2022年開徵房屋稅資料,住家用房屋現值免稅案件將近247萬件,年增約5.9萬件。其中,最多免稅住家縣市為新北市,約27.5萬件、年增約1.3萬戶,成長數量為全台最多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,免稅房屋須同時具備以下兩大要件:

1. 「房屋評定現值低於課稅標準」,中央母法以10萬元為基準,授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整,各縣市免稅現值門檻有些微差異。

2. 「房屋需為住家使用」,非住家的店面、商廠辦,即便房屋現值低於課稅門檻,仍無法免稅。

她指出,近年房屋稅免稅案件逐年成長,主要因為房屋評定現值因建物折舊而降低,尤其國內房屋已邁入「超高齡社會」,屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶,且持續增加,因此低於課稅門檻的房屋也就越來越多。再加上,近年部分縣市調高免稅標準,符合免稅標準的房屋數量也會增加。

現制的免稅住家不論是法人還是自然人持有,通通都適用,沒有設定戶數上限,成為課稅漏洞。不過,今年7月將上路的囤房稅2.0新制,限定免稅住家須為自然人持有、且全國以3戶為限。隨著新規條件趨嚴,往後免稅住家的成長趨勢也將趨緩。

新北免稅宅逾27.5萬件 全台最多

統計各縣市中,以新北市的免稅住家數量最多,免稅案件超過27.5萬件,占全國總數1成以上、年增案件數超過1.3萬件,增加件數同樣為全國第一。

台灣房屋集團趨勢資深經理陳定中表示,新北市房屋總數本來就是全台之最,高齡老屋的數量也是各縣市最多,在基數龐大的情況下,免稅房屋的總數相對多。

此外,新北市2022年度調升免稅門檻,約莫5000戶受惠,加上疫情期間,不少房屋現值低的觀光商圈老舊店面,若因商家撤出,從營業用恢復為住家用,則符合免稅條件,推升新北市的房屋稅免稅案件數。

售屋適用房地合一稅? 要看取得時間

另外,永慶房屋教民眾如何分辨出售房屋該繳《房地合一稅》還是《財產交易所得稅》?

永慶房屋表示,自從2016年《房地合一稅》上路之後,許多民眾都認為售屋的課稅標準就適用房地合一稅規範。永慶房屋業管部協理陳賜傑說明,實務上仍要看房屋的取得時間,來決定是繳納房地合一稅,還是財產交易所得稅。

屋主若是在2016年1月1日之後才買賣取得房屋,並於之後出售,適用房地合一所得稅制,並依照不同的持有時間,而有不同的稅率級距;若是在2015年12月31日之前就買賣取得房屋的賣方,房屋出售後則適用於財產交易所得稅規範。獲利部分要在下年度5月申報綜合所得稅時,辦理結算申報。

售屋土地增值稅 可用「重購退稅」補回來

他提醒,出售房屋除了會被課徵房地合一稅或財產交易所得稅之外,還需要繳納土地增值稅。土地增值稅會依照土地漲價總數額乘上適用稅率,在買賣契約成立的30日內申報並繳交。

財政部為避免民眾從小屋換大屋、提升生活品質時,卻遭到課徵高額土地增值稅的情況,特別規定民眾重新購入自用住宅時,可以申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅,也就是所謂的「重購退稅」。

陳賜傑指出,雖然重購退稅制度主要是為了優惠小屋換大屋的民眾,但只要符合相關條件,大屋換小屋也能享有重購退稅福利。

文/彭蕙珍

文章來源:本文由今周刊提供,原文見此

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