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王瑞祺|新政府住宅政策怎麼走?6點建議解決痛點

  • 王瑞祺
賴政府新團隊就位,面對房價高漲,住宅政策仍是新政府不得不面對的議題。圖/本報資料照片
賴政府新團隊就位,面對房價高漲,住宅政策仍是新政府不得不面對的議題。圖/本報資料照片

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賴政府新團隊就位,面對房價高漲,住宅政策仍是新政府不得不面對的議題,而近年不動產市場在稅制改革、平均地權條例修正後,仍未緩解住宅供需失衡等問題,因此:

一、善用政府土地資源、透由容積獎勵及租賃市場透明化等達成住者有其屋目標

政府握有政策工具,又是全台最大地主,善用容積獎勵等工具與公有土地資源,透過稅制合理化、租屋市場透明化、優惠房貸政策常態化,來擴大平價住宅供給,同時達到居者有其屋的目標。

二、充分檢討稅制以達公平正義,自用及投資兩兼顧

近年來政府一系列不動產稅制改革,並沒有達到公平正義的目的,反而由於短期交易高稅率以及平均地權修例修正案禁止預售屋換約轉讓,使房屋供給閉鎖,在資金浪潮下,推升了房價上漲。包括持有稅、交易稅、交易所得稅的調整,不能僅限於提高稅收和「頭痛醫頭」的治標思維上,新政府應有魄力全面檢討因多次改革顯得「畸型」的不動產稅制,達到稅制公平正義,同時兼顧避免傷及自用者及正常的企業經營。

三、強化租賃公平市場,建立完善社宅制度

房價失序,供給端的缺乏,是主要原因之一,政府推動社會住宅未來希望達到50萬戶、甚至百社宅目標,然而地方政府各因資源有限、市場需求不一,未必能配合跟進中央腳步,二來房地合一稅六年自用免稅400萬的規定,使部分房屋不願釋出至出租市場,社宅管理也隨著戶數增多管理亂象及弊端開始出現,建議新政府應思考,成立「社宅專法」建立完整的社宅制度及相關規範的必要性,作為社宅管理法源,以及將公租出租人納入房地合一免稅範圍。

四、公有土地釋出應活化,提高獎勵容積

由於新建社宅近年受限營建成本高漲、發包困難、工程延宕,政府在公有土地釋出標售或活化時,應以提供平價住宅和公益設施供給為優先考量,例如市地重劃、區段微收土地釋出或公有土地進行標售時,限制得標者需回饋一定比例作為社會住宅、公益設施,甚至可在回饋部分提供容積獎勵,提高民間參與意願,也增加社宅供給。

五、放寬豪宅限貸令

此外,由於近年房價上揚,過往央行台北市7,000萬、新北市6,000萬、其他地區4,000萬作為豪宅認定門檻的限貸令,已經顯得不合時宜,三代同堂、家庭成員較多的換屋族常因限貸門檻換屋權益受到影響,建商也因限貸政策大推未必符合居住空間的小宅,建議政府豪宅價格標準訂定應有所依據,也應依物價、房價等相關指數波動同步進行調整,以避免讓合理的自住換屋行為遭池魚之殃。

六、增修整合「都市及非都市更新條例」

房屋老化及安全問題,在近期地震頻傳後,更受重視,近年推動危老重建政策固然加速老舊房屋重建時程,但並非長久之計,目前都市更新條例並未納入非都市土地,然而居住安全及老舊房屋重建的需求並因其房屋座落位置而有所不同,因此建議修法將非都市土地比照都市更新條例,整合成「都市及非都市更新條例」,同時放寬容積獎勵,將是新政府可以努力的方向。

文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長王瑞祺

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