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房價何時向下反轉?李同榮曝5大關鍵

近月來股市衝破二萬點,營建類股在獲利高成長的利多下價量齊揚共創新高,而整體房市也是北中南遍地開花。圖/本報資料照片
近月來股市衝破二萬點,營建類股在獲利高成長的利多下價量齊揚共創新高,而整體房市也是北中南遍地開花。圖/本報資料照片

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近月來股市衝破二萬點,營建類股在獲利高成長的利多下價量齊揚共創新高,而整體房市也是北中南遍地開花。

然而,眼見房價節節升高,購屋大眾再多怨言,也只有忍痛跟進。而房市在歷經2022、2023兩年價量背離後,2024上半年再度翻轉為價量俱增,筆者解讀這種現象叫景氣反轉前的甩尾現象,也只有甩尾漲超漲,才會結束末升段漲勢,也才會結束第五循環這波多頭行情。

筆者分就房市基本面、財經現況、供需關係,與技術面的價量關係變化,以及政策消息面的多空因素影響,提出房市甩尾的十大理由:

一、新青安發威:2023Q3新青安貸款專案點燃降溫中房市的剛需市場,房貸餘額屢創新高,衝破十兆,威力驚人。

二、股市助燃:2024Q1~Q2股市超越二萬點,顯現經濟前景看好,間接助燃房市。

三、經濟成長樂觀:今年上半年GDP成長預期樂觀,主計處上修第一季GDP為6.51%,購屋信心大幅增強。

四、油價、電價調漲,預期通膨與保值心態大增。

五、游資氾濫:股市發燒,游資大幅流出,資金動能強勁,間接流入房市。

六、預售拉抬:預售市場以期貨概念吸引操作槓桿的投資買盤,順勢把單價拉高。

七、交屋潮拉高成屋均價:成屋市場逢大量交屋潮,把交易量數據與平均單價拉高,造成虛胖現象。

八、打房政策暫時休耕:新舊政府交接空窗期,暫時無心打房,上升中市場沒有任何政策干擾。

九、地緣關係影響:兩岸地緣關係暫時停止呼吸、靜待新政府表態,貿易壁壘清單制裁暫緩。

十、政策扭曲市場:主升段打房政策亂箭齊發,壓抑剛需、扭曲市場,而末升段房市本已降溫,政府卻在選前刻意推出新青安專案政策觸發觀望的潛在剛需,引發甩尾效應。

綜觀上述十大推升甩尾行情的理由,筆者認為大多數助漲因素效應會遞減,並大膽預測2024Q4第四季房市將會轉弱,具體影響房市走弱的五大關鍵因素如下:

(一)房價進入超漲期:剛需市場總價被擠到天花板、面積坪數壓到地板,推升將乏力。

(二)潛在剛需超挖超買:新青安貸款專案效應遞減,潛在剛需市場超買,不利後市。

(三)技術指標高檔偏空:房價處末升段高檔,市場過熱,隨時有反轉可能。開工量、建照量同步與使照量呈現死亡交叉,反轉先行訊號已經出現。

(四)政策面不友善:囤房稅2.0正式上路,新國會壓力下的打房政策可能出現。

(五)兩岸地緣關係可能緊繃:兩岸貿易戰山雨欲來,對高基期的經濟成長不利。

針對2024全年房市發展,筆者提出八大走勢分析如下:

一、上半年價量齊揚:房市呈現甩尾現象,將持續延燒到第三季。

二、下半年Q4由多轉空:技術面偏空,房價「以盤代跌」,產品與區域表現「強弱分明」。

三、全年交易量活絡:年度移轉棟數由弱轉強,可能突破33萬棟以上。

四、抗跌區域:「高科技進駐區」與「高鐵軌道經濟特區」為進可攻退可守的置產區域。

五、抗跌產品:「低總價、小坪數、低屋齡」為市場盤整時的支撐主力。

六、價格鬆動區域與產品:科技園區外溢超漲蛋殼區與「高總價、大坪數、高屋齡」之產品。

七、都會表現:大台北抗跌,中南部超漲區域稍弱,桃園最強。

八、下一波循環表現:大換屋潮時代,中型面積產品翻身,見「軌」則發,中南部續強。

文/李同榮

文章來源:本文由理財周刊提供,原文見此

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