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莊志成|蝸居時代來臨?七都這類房型將成主流

小宅化現象在台灣已不是新鮮事。圖/本報資料照片
小宅化現象在台灣已不是新鮮事。圖/本報資料照片

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小宅化現象在台灣已不是新鮮事。根據內政部最新的統計數據,2023年全台建物買賣移轉的平均面積首度跌破30坪。六都中僅有台南市平均仍有30坪以上的水準,其餘五都都跌至30坪以下,雙北地區更只有24坪左右。

隨著小宅化現象越來越明顯,未來台灣很可能會出現1房、2房成為主流產品的房市格局。內政部資料中雙北平均24坪的住宅面積,大約就是2房格局。筆者認為,受到高房價、以及人口組成變化的影響,全台主要都會區的小宅現象將會亦加明顯。

首先是高房價狀況。永慶房產集團統計2019至2023年五年間六都平均單價漲幅,六都全數上漲10%以上。台北上漲14.2%、新北上漲16.9%。至於雙北以外四都漲幅更大:桃園漲幅29.8%、台中30.8%、台南43.5%、高雄37.1%。如此高速成長的房價,不斷壓縮民眾的購屋能力,進而導致民眾只能選擇較低總價的小宅產品。

在人口組成的面向上,台灣戶數持續增加、平均每戶人口數卻下降,也為市場上小宅產品的熱絡,起到推波助瀾的效果。根據戶政司的統計數據,2019年全台戶數共計883萬戶,以當時總人口2360萬人計算,平均每戶人口約為2.67人;到2023年年末,全台戶數共計924萬戶,短短五年間增長40多萬戶,增幅達4.6%。但是平均每戶人口數卻下降至2.53人。每戶人口的減少,戶數卻變多,小宅需求自然有所成長。

在高房價和人口組成變化的雙重效應下,市場上小宅交易熱潮明顯浮現。永慶房產集團比較2019年和2023年七大都會區不同房數的住宅交易占比的變化,數據顯示,台灣七大都會區中,1房、2房的交易占比較5年前幾乎全面攀升,至於3房、4房住宅的交易占比則呈現全面下降。

其中,房價最高的雙北地區,1房產品的交易占比在5年間分別從4.9%(台北市)和3.2%(新北市)躍升至19%和10.9%,兩者都出現雙位數占比。台北市1房的19%交易占比更反超4房的16.3%,顯示台北住宅明顯的「蝸居化」現象。

這些指標都表明,在房價持續攀高、人口組成持續縮小的趨勢下,未來1房、2房的小宅將持續成長,亦有可能一躍成為台灣房市的主流產品。台灣小宅現象將進一步加劇,恐將為台灣未來房屋市場格局帶來深遠影響。

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