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傳央行將出手 賴正鎰:不能因為個案熱銷就以偏概全說房市太熱

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針對央行即將召開的理監事會,打算宣布新一波信用管制政策讓房市再降溫,全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天說,預售屋去年七月起禁換約後,已逼退短期投資客;今年前五個月買賣棟數增多,其實是前三、四年預售屋最夯時買進,剛好現在是交屋旺季;其次是政府新青安利率補貼政策的剛性需求。某些個案或許賣很好,但若真的要買房,需要去漏夜排隊嗎?開發商每年淨利僅剩3%,已是艱困行業,政府不能以偏概全,就認定房市過熱,他希望央行不要再出手打壓。

近日市場傳出央行下週即將召開的理事會,將祭出新的打房措施,為了避免傷及無辜購屋大眾,又不希望出手太重,其中針對第二屋以上房貸進一步限縮,所有貸款加總不超過總價的8成5,或是將管制範圍從六都擴大到新竹縣市等都會區,降低高價房的認定額度。

賴正鎰說,台北市高價宅現行認定標準是7,000萬元,但如今工料與土地等建築成本高漲,預售屋的新房,每坪單價至少150萬元起跳,若豪宅門檻降為6,000萬元,若買權狀42坪的房子(公設比如抓35%,室內實坪僅27.3坪),就要6,300萬元,還不含停車位,難道屆時這種「小兩房」也要稱是「豪宅」?此舉不僅會令人貽笑大方,買家要申辦貸款也更為不易,徒增購屋難度。

他指出,開發商都建議政府因應市場機制,應該隨之提高豪宅認定標準,主張在現有標準為基礎,各增加1,000萬元,也就是台北市從7,000萬元提高為8,000萬元,新北市6,000萬元提高到7,000萬元,桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市則應從4,000萬元調高到5,000萬元,其餘縣市則是維持3,000萬元。

賴正鎰接著細數政府幾乎每年打房政策,從2010年央行啟動的信用管制,2011年開徵奢侈稅及豪宅貸款成數祭出最高六成等限貸令,2012年實價登錄,2014年房地合一稅,之後又為了打囤地、養地,2021年底祭出購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求開發商須於18個月內動工興建、2022年起接連調升利率及存款準備率等一連串打房措施。

政府不論是打房或打炒房,不是沒有效,而是只有短期效果,效果有限,但卻嚴重干預房市表現。政府這14年來,先後祭出十多項信用管制等打房政策,尤其是2022房地合一稅2.0及2023年平均地權條例修正案來限制預售屋換約來抑制炒房,短期投資客幾乎都已經退場了。

賴正鎰分析說,因為電價上漲造成通膨、低利率、工料漲價、新青安利率補貼、花蓮大地震喚起全台老舊住宅換屋需求、預期房屋再漲價等六大房價持續上漲因素,使得國人怕房價漲不停而積極進場買屋,開發商只是迎合年輕人喜歡兩房的剛需市場去推案。

他說,現階段預售市場買氣不墜,是因為部分開發商或建商推出低自備、低首付、低月付的「三低建案」,解決首購族最傷腦筋的自備款不足問題,加上政府新青安利率補貼政策,政府與公股銀行提供新青安只到2026年7月31日,很多年輕人預期房價會持續走高,紛紛把握新青安效期內趕緊買房。

至於北、高兩地不久前出現排隊買房情況,但真正要買房的人,需要搭帳棚去漏夜排隊嗎?他呼籲各縣市不動產開發公會及業者之間要互相自我約束,不要為難政府,逼政府出招。

對於部分日光盤的熱銷個案,他認為應該只是個案表現,並不能反映整個房地產市場實況,政府不能「頭痛醫腳,肚子痛貼肚臍」,反而應該是要趕緊做以下三件事,第一個要先解決都更,提高都更審查速度及提升國人住宅安全問題。第二是通膨造成原物料上漲,台北建築成本每坪從12萬元漲到26萬元,甚至高樓層要到30萬元,台中也從8萬元漲到15萬元,政府應做好物價管控,比如說砂石價格應平穩。第三是要擴大開放建築移工,目前開放八千及一萬五千名等兩波,希望能持續增加員額,讓建築工地的工資成本能降下來。

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