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第6波房市調控措施 黃舒衛:預期對房市無影響

央行祭第6波房市調控措施,黃舒衛認為:「資金潮難擋,對於房市無影響!」圖/蔡惠芳
央行祭第6波房市調控措施,黃舒衛認為:「資金潮難擋,對於房市無影響!」圖/蔡惠芳

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今年初以來房市轉熱,今(13)日央行召開理事監事會議,如外界預期,宣布凍息,並且祭出第6波不動產選擇性信用管制措施,自14日開始,自然人在八大地區第二戶購屋貸款成數,從7成降至6成,以抑制過熱的房市。對於央行最新調控房市措施,台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛下午回應表示,由於產業、資金熱潮難擋!此次加碼不動產信用管制措施,加碼有限,預期對房市無影響。

黃舒衛分析,今年是全球大選年,也因為各國的就業、物價等經濟基本面受地緣政治衝擊程度不同,加大了後疫情時代各國央行決策分歧的現象。舉例來說,歐洲、加拿大、瑞士、瑞典等央行已經開始降息,而美國聯準會也躍躍欲試。相對來說,雖然臺灣第一季的GDP年增率6.56%,央行3月勇敢升息1碼,但第二季物價增長趨勢走緩,5月CPI月增、核心CPI年增已經回落,因此維持利率不變。

黃舒衛表示,在房市表現方面,是有過熱現象。

他分析,房市在去年8月新青安專案啟動後,低利、寬限期、貸款年期、資格認定等鬆綁,所形成信用膨脹的態勢,讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市,滿血復活,投資氣氛全面升溫。從房市交易來看,今年建物移轉棟數就去年同期增長32%,也較過去同期平均成長5%,而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍。

黃舒衛表示,近期房市過熱之議,催生近日主管機關先限縮私法人購置住宅的規範,又針對新青安提出停止加碼補貼及切結、貸後管理等措施,所以在本次央行理監事會議前頗有山雨欲來風滿樓之勢,幾套劇本的排列組合,也成為街談巷議的焦點。

另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,因此今天的央行決議,還有昭示新政府房市政策取向的意義。

不過,黃舒衛認為,今天祭出的第6波信用管制,了無新意、成效待評估。

黃舒衛表示,回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制;而這次央行繼去年6月後,再度祭出第六波的信用管制,壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數,並調升存準率1碼,「其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃!」

黃舒衛觀察,央行幾波不動產信用管制,自有其盲點。

黃舒衛分析,新青安的原意是補貼首購族進場,但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應,再加上預售屋付款的彈性,不但吸引自備款不足的自住買方進場,更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿!把預售屋當成金融期貨操作的新樂園,引發諸多市場亂象。然而,預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具,不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大,銳化房市價量膨脹的領先指標。

展望後市,黃舒衛預期,下半年住宅市場續熱,價漲量平格局已定。

黃舒衛認為,無論是超額儲蓄、資金回流的動能,以及產業、股市表現的樂觀預期,短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場,而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

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