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戴雲發|都更後可以換回多少坪?比起坪數 這些事更重要

重建整合過程中,參與都更的地主們最在意的不外乎就是能分配到多少、如何分配?圖/本報資料照片
重建整合過程中,參與都更的地主們最在意的不外乎就是能分配到多少、如何分配?圖/本報資料照片

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在某案座談會中有地主說道:「投入重建需要帶點衝動,因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」發哥(戴雲發)指出,台灣處於地震帶,更應重視房屋的結構安全,對於耐震力不足的老屋應積極參與重建,即便未來有地震來襲,居住者也不須再擔憂。

然而,重建整合過程中,參與都更的地主們最在意的不外乎就是能分配到多少、如何分配?除了「協議合建」地主也時常見到「權利變換」這個詞,但大多數地主比較不了解「權利變換」到底是什麼意思,只能依照傳統合建方式問:我到底可以分回幾「坪」?

什麼是「權利變換」?

根據《都市更新條例》,權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。

簡單來說,就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」,再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。

與按照協議合建比例坪數分配的方式不同,是以總價值的概念來分配,所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前,地主是無法得到準確的分回坪數的,就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估,也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時,才會是真正能分回的比例價值。

估價師估算的內容包含哪些?

估價師除了估算更新前的權利價值比例,也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來,高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低,有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果,地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同。

如果希望能夠分回坪數大一點,可以選擇每坪單價較低的樓層戶別,如果覺得不需要停車位,也可以把價值拿來多選配幾坪建物,在選配原則之下,地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。

舉例來說,某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元,扣除一個250萬元的車位,3250萬元他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面,也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家。所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些,原有店面之地主重建後的價值也不會減損,更可透過店面規劃連接二樓,讓一樓地主可分回與原店面面積相同的坪數。

會影響地主分回的坪數 還有「共同負擔」

共同負擔是指都市更新過程所產生的相關費用,除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本,原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。羊毛出在羊身上,當成本、共同負擔越高,對於房價沒那麼高的蛋白區來說,要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難。

雖然都更規劃單位在編列相關成本、預算時,會依照各縣市之提列標準加上個案實際需求提列,但其中佔共同負擔非常大比例的「營建成本」,政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度,此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力,以及是否有足夠的工程經歷協助都更案節省成本並將錢花在刀口上,使更新案能夠在核定後順利的進行下去。

甚至未來如果成本控制得好、更新案有剩餘的利益時,願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回這部分的效益,不配合融資或出資者就無法分得。

都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明,讓地主清楚了解,並經過政府審查核定後才能執行。所以發哥建議所有權人比起「坪數」,更應注意自己的「權利」,不要毫不關心、不參與各項會議,若都更成功不僅可能分回的較少,甚至被視為放棄應有的權利保障,到時再後悔都來不及了。因此,不管同不同意都更,在案件進行的過程中都可以多參與、多了解,若不願意也可以表達自身的意見,讓住戶相互理解、相互溝通,才能共同找出大家都滿意的方法。

文/戴雲發

文章來源:本文由理財周刊提供,原文見此

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