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老屋都更換新屋 德勤商務法律:先釐清三種制度差異

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都更和老屋重建是近年熱門話題,德勤商務法律事務所對老屋重建翻新途徑大解析,強調遇有建築物改建需求時,應首先釐清「自行重建」、「都市更新」及「危老重建」三種制度的異同,才能掌握最適合自身的老屋重建新契機。

德勤商務法律事務所律師黃靖軒表示,常見的老屋重建途徑包含自行重建、都市更新及危老重建。自行重建較為單純,視是否有與建商合作、是否由建商出資,分為自建、委建及合建。由房屋或土地所有權人、建商、出資者或信託受託人擔任起造人、負責申請建造建築物、依建築管理法令申請拆除執照、建造執照及使用執照,並由建築師擔任監造人監督施工團隊是否按圖施工。同時也應留意建物之建蔽率、容積率及容積獎勵等相關規定。

德勤商務法律事務所合夥律師林光彥表示,都市更新及危老重建均屬於政府基於特定目的而推動老屋重建之方式,採用都市更新或危老重建方式重建老屋,可能獲得容積獎勵、稅賦減免或其他優惠措施。

都市更新的目的在於促進都市土地之再開發利用,而對建築物進行重建、整建及維護等措施。都市更新最主要的推動角色為實施者,可為政府機關、都市更新事業機構,或土地及合法建築物所有權人逾七人以上組織之都市更新會。都市更新之基地應符合各地方政府所規定之最小面積限制,以台北市為例,基地面積至少需達500平方公尺。而且,都更條例第37條定有申請都市更新事業計畫報核的同意門檻,例如在自行劃定更新單元的情形,應取得所有權人、土地面積及樓地板面積超過80%之同意。都市更新可能取得較高的容積獎勵,但應行程序包含公開展覽、公聽會、聽證及主管機關審議等法定程序,耗時較長。

危老重建則是就位於都市計畫範圍內且非具歷史文化保存價值之合法建築物,且符合「危險」或「老舊」之要件者,推動重建。「危險」建築是指已經主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除、評估有危險之虞應限期補強或拆除,或結構安全性能評估結果未達最低等級者,「老舊」建築是指屋齡30年以上、耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。危老重建無最小面積限制、程序相較於都市更新簡便快速,但需取得全體所有權人同意。也應留意,危老條例有十年的施行期限,應於2027年5月31日前提出重建申請,方能適用相關獎勵措施。

自行重建、都市更新及危老重建三種途徑在容積獎勵、審議過程、施行期限、相關補助及稅賦優惠等方面均有不同規範,例如:自行重建申請程序雖較簡便,但容積獎勵及稅賦優惠效益較低;都市更新雖無需取得全體所有權人同意、可獲得較高之容積獎勵及稅賦優惠,但有基地面積限制且程序及審議過程較為複雜、所需時程較長;危老重建雖無基地面積限制、申請所需時程也較都市更新短,但建物本身需符合特定條件且需取得全體所有權人同意。應就具體個案向專家諮詢,才能以最具效益的方式舊屋換新屋。

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