內政部盼加速老舊建物都更,但還沒有出大招,沒碰獎勵、租稅減免等甜頭,先修了《都市更新條例》第65條,可以說是沒有爭議、不痛不癢,不過可望有效加速主幹道的建物更新,對於全台老舊建物都更,算是一種象徵性邁步。
容積實施管制前,主幹道兩側高層建物的建築容積(原容積),多數情況都大於管制後的法定容積(基準容積),但在修法前,能否以原容積認定計算,是以容積管制前「取得使照」分界,導致部分老屋當年雖依原容積建築、但現在卻不能依照原容積重建的情況,只能以「基準容積」為準,最終在容積計算上「誘因不足」而推行受阻。
好在《都市更新條例》第65條的修正,放寬了建物都更的原容積認定標準,讓全台8,216棟6層樓以上建物、約27萬戶老屋,因當年在實施容積管制前「已申請建照」,但在實施容積管制後才「取得使照」,可以一併擇優適用原容積;如此一來,原容積較高者,適用後可提高都更戶的分回坪數,作為加速都更誘因。
這個修法,確實修得合情合理,但或許還談不上「全面加速」,主要以面臨大馬路的高層建築物影響較為顯著;過去,在實施容積管制前,雖然有建蔽率的限制,但建築物的高度主要取決於面前道路的寬度,換言之,本次修法的原容積認定適用,更有利於主幹道上的高層建物都更。
據業者實務經驗,在推算都更重建時,通常都會還原建物的「原容積」和「法定容積」,當中真有因為原容積較高、而法定容積較低的案件並不多,且主要以面臨大馬路、主幹道的建物,才會出現原容積大於法定容積的情形,也就是說,雖有8,216棟老屋適用新規定,但也不見得每案都以放寬適用原容積為推動都更的關鍵。
但是,主幹道的都更又何嘗不是都市更新的重中之重。全台建物都是一年比一年老,主幹道高樓層的都更本就不易,過去面臨20米馬路建物約可蓋到12樓,透過大馬路幹道建物的優先更新,也才能進一步推動老舊住宅區的全面都更。
403大震剛過、815新震又來,都更話題起了又散、散了又起,如何真正加速全國都更腳步,除業界疾呼的容積獎勵延長或加碼,甚或協議合建租稅優惠比照權利變換等,也不能忽視與民眾的溝通,加強全民對於建物安全的意識提升,以及重建的知識普及,台灣社會需要一個更有力度的角色,作為政府、開發者和地主的信任平台。