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買房先看權狀 專家揭房市亂象「拒當韭菜」

房市交易熱絡,專家提醒購屋民眾需有判別能力,也應謹慎詳閱合約規範。(示意圖/591房屋交易網)
房市交易熱絡,專家提醒購屋民眾需有判別能力,也應謹慎詳閱合約規範。(示意圖/591房屋交易網)

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近年房市熱,民眾一窩蜂搶上車,僧多粥少下也衍生買房得排隊、抽籤,甚至業者打出配貨、網紅開箱等諸多亂象,對此專家表示,正是房市過熱才會出現這些現象,並為大家揭密團購其實不一定能買便宜,跟著網紅進場也得檢視背景資歷,尤其簽約時要注意合約審閱期和陰陽合約陷阱,民眾多點留意就能避免成為房市韭菜!

團購物件通常經篩選 但未必能買便宜

房市買氣熱、也帶起團購風氣,傳買盤主要是竹科工程師團、竹科太太團,全地產執行長RENBA分享,亦有醫療業和金融業等高收入族群,購屋區域多分佈在新竹、桃園和台北市,新竹主要享地利之便,桃園是相對距離較近、有未來發展性,台北市則屬精華地段受到青睞。

RENBA指出,團購有其優缺點,但民眾須先釐清一個常見錯誤觀念,那就是團購未必能買便宜,主因房地產總價金額規模大,僅給出一點優惠、就相當於幾十萬元,舉例來說,過往曾有演藝圈大哥大要求買8戶打85折、等同於約400萬元,但實際上並無外界傳言有價差達數百萬元的優惠。

對消費者來說,團購有三大優點,一是價格上較可能有優惠,但如前述須視個別案件而定,並非一定優惠;二是團購主(主糾)多有較豐富的看房經驗,等同於先過濾掉不適合物件,跟團者相對輕鬆;三是團友買房在同社區形成聚落,對未來房價有一定支撐度,例如大家可談好多少錢才賣、日後同進同出,對維持或拉抬房價都有較好效果。對業主來說,接團購客優點有二,首先去化速度快,其次省時省力,辦一次說明會也許就有5至10人買房,對比原本可能需解說10次,作業上更方便迅速。

隱藏角色「中人」 留意遭騙、避免觸法

在買賣房子過程中,不能不提及的隱藏角色就是「中人」(介紹人),即是在買賣方之間牽線的人,可能是親友、鄰居阿伯或社區管理員等,根據網路揭露資訊,在買賣房子後,通常賣家會給中人紅包,價碼並無一定,例如親友間多是千元至萬元作為酬謝,而資深中人行情則約落在物件總價的不到1%,一般來說,難賣的案件高、反之則低,由於此規行之有年、也多在私下進行,加上物件條件差異,數據僅為參考。

需注意的是,現在房仲須具備資格證照,中人則遊走於灰色地帶,法定無不動產經紀人或營業員執照,若私下協助住戶帶看、仲介房屋成交,並從中收取佣金,恐違反《不動產經紀業管理條例》第32條,面臨10至30萬元罰鍰,最重可處1年以下有期徒刑。去年新竹亦有發生中人詐欺案,有房仲假借可透過中人取得價格低於市場的預售保留戶,導致近20名受害者遭騙逾4千萬元,提醒民眾留意避免誤入陷阱。

排隊配貨、網紅背書 行銷手法百百種

同時過往少見的爭搶盛況也出現,如買房得排隊、登記抽籤,甚至整批帶看但僅有價高者可得,或者需提出權狀證明、接受業者配貨等,被外界視為飢餓行銷的手法之一,然而專家提出不同見解,RENBA表示,在房產供不應求下,配貨賣房相當普遍,常見搭售有買大配小(買3房才可買2房),就像過去唱片行有紅配綠搭售,在經濟學上亦是對生產者更有利的模式,另也有以車位調控配貨,如某些戶型強配或不配車位;至於要求買房客提出權狀並不常見,亦為代銷手法之一,通常豪宅案較多,除了想藉此篩選客戶,也能創造高貴豪宅形象與市場話題。

此外,有不少網紅KOL也搭上這波房市熱,紛紛與房地產公司合作業配、網上糾團買房,RENBA表示,自媒體是未來趨勢,業者借網紅高聲量與粉絲信任度行銷產品,網紅背書則有抽佣、分潤,也替建案帶來人氣,其中常見的KOL專屬優惠碼相當於早鳥價。RENBA強調,網路上充斥著似是而非的房產資訊,民眾需釐清的是,相比入行較容易的網紅,房地產是極具專業門檻的產業,建議在跟隨網紅腳步前,應先檢視其資歷背景、是否具產業知識以及過往操作績效如何,並對所推案件也須做功課了解區域行情或供需情況,唯有培養自己的判別能力才能避免盲從吃虧。

合約留意兩重點 買房更安心

那麼民眾買房時該注意什麼?RENBA指出,最重要的是合約兩大事項,首先是「契約審閱期」,消保法規定合約具有審閱期限,攸關消費者權益,購屋時須留意代銷是否預留期限,若案場未遵守規定,就是違法違規;其次是「陰陽合約」,由於合約規定須送政府審查,民眾須特別留意政府送審版和自己手上的版本是否一致。換言之,購屋過程中無論是透過抽籤或者價高得標等方式購入,皆是買賣雙方同意且無違規行為,消費者最該注意的仍是一切以合約為主,買賣前務必審慎詳閱契約書。

盤點房市亂象一欄表。圖/591地產學堂
盤點房市亂象一欄表。圖/591地產學堂

Tips:

根據消費者保護法規定,「契約審閱期」指的是消費者在簽訂合約之前,業者須給予30天內的合理審閱時間,消費者有權帶合約回家審閱內容條款,如此可確保消費者了解合約並避免日後雙方爭議,而房地產業契約通常給予3天至5天的審閱期。

文章來源:授權載自591房屋交易網

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