央行今(19)日理監事會議,如市場預料不升息,但祭出第七波信用管制,其中,自然人第二戶購屋貸款最高成數六成降為五成,並擴大地區到全國,並搭配調升存款準備率1碼管控房市。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛傍晚指出,央行重手打房,也宣告「房市提早過年!」不過可以進一步觀察的趨勢是,房市將呈現五大現象,商用租賃市場逐漸放大,大口分食「置產抗通膨」大餅。
黃舒衛指出,央行祭出第七波不動產信用管制措施之後,未來房市將呈現五大現象。首先,房價易漲難跌,但交易量能逐漸收斂。
現象二,信用資源有限,加大投資風險,甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂,除了現階段出現的交屋、違約糾紛,未來斷頭、法拍物件將放量增加,甚至夾殺中小型建商。
現象三,購地、推案需求不減。
現象四,商用市場無關限貸壓力,但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大,科技廠持續獵地、獵樓。
現象五,商用租賃市場逐漸放大。因應租金收益率都節節敗退,再加上ESG浪潮帶動產品需求升級,「以租代買」在限貸環境下,大口分食「置產抗通膨」大餅。
黃舒衛分析,美國FED宣布降息2碼,仍難掩經濟走緩的憂慮。眼看就業增長放緩,且通膨進一步朝2%目標逼近,美國聯準會鴿聲再起,展開2020年疫情爆發以來首次降息,一口氣降息 2碼,將基準利率走廊調降至4.75-5%。相較於近一年美國房市仍維持5%以上的漲幅,道瓊工業平均指數也破4萬點的歷史紀錄,但重啟降息策略,代表經濟走緩的同時,預期累增的債務的壓力恐超越資產價格膨脹的喜悅。
黃舒衛指出,新青安房貸政策、產業投資,也拉長台灣房市戰線。
黃舒衛分析,相較於美國降息以降低軟著陸的衝擊,台灣房市其實早從去年中就透過平均地權條例修正上路前「不溯及既往」的解釋,以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報,打破2022年升息、升準及2023年平均地權條例修正的陰霾,創造升息循環下的另類榮景。
今年六都1-8月房市交易年增27.5%、創11年同期新高,尤其是AI科技島的題材助攻,點燃房價低基期區域的比價效應,形成花開遍地的景象。舉例來說,全國前七個月住宅買賣移轉棟數年增27.9%,但增加最多的是新竹縣市,分別成長45.3%、40.4%,台南、高雄也成長38%、38.2%,全面翻轉過去以北台灣或台中為主舞台的市場。
然而,在貨幣政策變動下,資金動能熄火,房市發展走歧路。
黃舒衛表示,激情必須付出代價。從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒,透過央行呼籲減降不動產貸款集中度,以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。房市交易缺乏資金動能帶動的流動性,形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後,即便主管機關三申五令沒有限貸令,且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」。
觀望的房市,接下來將加速分歧、碎形化的五大發展現象:第一個現象是,房價易漲難跌,但交易量能逐漸收斂。今天央行的決議及呼籲,將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權,而預售屋仍與限貸處在平行宇宙,兩大追價箭頭的續航力無限,因此未來半年到一年內,一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢,須注意的是量縮幅度深且廣。
現象二、信用資源有限,加大投資風險。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響,將拉大價格發展差距,甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂,除了現階段出現的交屋、違約糾紛,未來斷頭、法拍物件將放量增加,甚至夾殺中小型建商。
現象三、購地、推案需求不減。全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢,且有預售案護體,趁限貸錢荒撿到槍,拉大議價能力、幅度,持續購入土地、大型資產,撿拾戰利品。
現象四、商用市場無關限貸壓力,但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大,科技廠持續獵地、獵樓。商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求,及降息後的資產價格揚升段,價量走勢不再雞犬升天,但換牌、套現、併購的商機反而大增。
現象五、商用租賃市場逐漸放大。因應房價漲、貸款難、租用物件量增,無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退,再加上ESG浪潮帶動產品需求升級,「以租代買」在限貸環境下,大口分食「置產抗通膨」大餅。