中央銀行19日會議祭出三管齊下措施打房,並下調了貸款價值比、上調存款準備率,以及維持基準利率不變,外銀指出,預計台灣中央銀行將會在今年第四季至明年第四季維持基準利率在2.00%不變,雖然目前信用管制比以往更嚴格,但過去20年房價的重大修正時期均未跌逾10%,房市和整體經濟預計將實現軟著陸,除非主要經濟體發生衰退,觸發外部衝擊。
央行於19日會議宣布降低房貸的貸款成數,針對第二套房貸,貸款成數從60%下調至50%;第三套房貸及高價住宅貸款,貸款成數也從40%降至30%;此外,已擁有房產的首套房貸個人不再享有寬限期,這是自2020年以來,央行第七次選擇性信用管控,目的是防止信貸泡沫擴大及房地產市場過熱;同時,央行將存款準備率提高25個基點,目的是進一步減少信貸流入房地產市場,加強對房市的管控。
外銀分析指出,央行採取的三管齊下策略,包括調整貸款成數、提高存款準備率及道德勸說,已開始對房貸市場產生影響,根據銀行公會的最新數據,部分銀行的房貸利率已上調至2.6%,高於市場平均利率的2.2%,亦有11家銀行報告了分配循序、定期分配、審核時間拉長或限額等房貸限制措施,以控制房貸放款比例。
此外,7月生效的房屋稅法修正案,將非自住住宅的稅率從1.5%~3.6%提高至2.0%~4.8%,並將房產登記系統轉為全國性,增加了多處房產持有者的稅務負擔。根據主要房地產仲介公司的報告,8月份房地產交易量顯著下滑,永慶房屋、住商不動產、台灣房屋及中信房屋分別報告了8%、17.4%、15.9%及2.5%的交易量下跌,反映出房市受到影響。
儘管房市有降溫的跡象,但外銀認為,台灣房市預期將實現軟著陸,由於台灣在過去20年經歷了兩次房市的重大修正,包括2008年全球金融危機期間,以及2014~2016年間的緊縮時期,但這兩次修正,房價跌幅均未超過10%。
外銀指出,即使目前的信用管控比以往更為嚴格,但基準利率仍比2008年8月的高峰低162.5個基點,存款準備率也比當時低25個基點,稅收措施相較2014~2016年期間的房地產交易稅和非自住住房稅,顯得相對溫和,因此除非主要經濟體發生衰退,觸發外部衝擊,否則房地產市場和整體經濟預計將不會出現硬著陸,房價不至於出現劇烈波動。
對於央行的利率政策,外銀認為,央行自今年第四季到明年第四季預期將維持基準利率在2.00%不變,且由於預期通脹壓力在未來一年內將有所緩解,進一步升息的可能性不大。