【時報記者王逸芯台北報導】景氣表現升溫以及科技業需求旺盛帶動下,國內商用不動產與土地買氣明顯增溫,第三季大型商用不動產交易金額(單筆3億元以上交易案)達到567億元,季增率達121%,年增率176%;累計前三季交易總金額達1249億元,年增率達33%,成交規模為升息以來的新高。建商獵地積極推動土地買氣在第三季急遽升溫,土地交易達1048億元,單季千億元的交易規模更是歷年罕見,累計前三季成交金額達2004億元,已突破2023年全年交易規模。
科技業為本季商用不動產買氣的最大推手,投入總額399億元,占比達7成,本季前5大交易之中,前三筆全由半導體囊括,包括台積電、台灣美光以及日月光半導體等大廠,皆購置廠房擴大在南台灣的產線規模,其中台積電以171億元購入群創南科廠房,成為今年商用不動產最大筆交易。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出,2020年台商大舉回台設廠之時,台積電曾斥資100億元在台南購置瀚宇彩晶等多家企業的廠房,今年這波半導體擴廠動能更勝當年,穩固台南作為南台灣科技聚落的地位,同時也反應時效性對於半導體產業布局的重要性,因此除了向公部門申購產業用地建廠外,購置符合規格需求的現有廠房也是擴廠策略之一。
今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元,科技業以566億元位居最大買方,第二名與第三名分別為建設業與專業投資機構,投資金額為263億元與99億元。由於都市更新與危老重建不受限貸令與土建融成數限制,也使得建商積極布局主要都會區的整棟老舊商旅、辦公大樓以及舊廠房。不動產類型以廠房交易最熱絡,金額約589億元,占比47%,其次為辦公室與廠辦,分別為278億元與257億元。
保險業在商用不動產市場維持低調,前三季僅投入38億元,受限於投資性不動產最低投報率門檻提高到2.97%,北台灣跟台中都會區的投資機會難以符合要求,多家壽險業者轉投入開發型不動產,參與公辦都更案與公部門土地標售,台灣人壽在9月底斥資137億元標得桃園航空城5.7萬坪產專區土地,預計打造結合體育場館、商場、星級旅館的體育複合園區,也成為繼高雄特貿三公辦都更案、高雄舊市議會公辦都更案後,再次參與大型開發案。
受惠於住宅市場與預售市場的亮眼表現,建商推案信心大增,推動土地市場買氣在第三季大幅增溫,交易金額突破千億元。其中,建商獵地金額達到706億元,購地動能呈現倍數成長。台中市成為各大建商積極佈局的縣市,單季成交金額為347億元,西屯與南屯區更吸引新美齊、興富發、亞昕與遠雄等建商,購入單筆超過30億元的土地案,也顯示雖然央行對於建商土地融資成數仍嚴格控管,大型建商在住宅銷售暢旺與看好後市發展的基礎下,積極擴充土地庫存,儲備未來推案機會。統計今年前三季建商購地動能,多家建商包括亞昕、遠雄與興富發集團,獵地已突破百億元規模。丁玟甄指出,央行宣布第七次選擇性信用管制才短短兩週,大型土地交易累計達379億元,但高雄、桃園與台中市府所舉辦的大型土地標售則少見建商購地身影,顯示隨著資金與住宅買氣緊縮,以及信用管制影響尚不明確的清況下,短期內建商購置土地速度減慢。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,雖然央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施,但企業自用需求為今年商用不動產主力買方,貢獻超過6成5的交易,因此對於市場衝擊則有限,整體買氣與國內外景氣連動性較強。隨著台積電積極擴廠以及建廠計畫逐步推進,上下游產業鏈的帶動效果將陸續發酵,科技業買氣穩定成長,科學園區內以及周邊現有廠房將持續受惠,第四季陸續有不少傳產製造業啟動廠房活化計畫,供需雙升將持續推升工業不動產交易動能。投資買氣方面,央行貨幣緊縮政策導致投資人保守觀望,然而在利率仍維持相對低點的情況下,賣方沒有出售急迫性,短期內買賣雙方的期待需要更多時間磨合。