根據最新戶政統計,截至今年8月全台家戶數為934.3萬戶,創下歷史新高,平均每戶人口數為2.51人,持續寫下歷史新低。而因應家戶人口結構改變,近年愈來愈多住宅建案主推小坪數格局,另一方面,房價居高不下,民眾購屋首要考量買得起的總價,也是小坪數住宅深受市場歡迎的主因。
若觀察今年七大都會中古屋實價登錄交易情形,發現除了新竹縣、市外的六都有超過二成的交易占比是面積在25坪以下的小宅,其中台北市相當每三件交易就有一件是小宅,而新北市則是每四件交易就有一件是小宅。這顯示除了預售市場以外,朱古屋市場也有小宅化的現象,特別是在台北市。
全台首善之區的台北市享有政治、經濟、與商業等各式資源,提供各行各業工作機會與未來發展願景,因此吸引全台各地就業人口移入,而大量的居住需求也使台北市房價常年居高不下,再加上近年全台房市熱絡,讓基期本來就較高的台北市房價進一步攀升,增加民眾購屋負擔。而台北市可開發建築的大型素地稀少,且近年危老、都更等開發案以小基地建案較為盛行,小宅供給增加,在購屋民眾考量負擔得起的總價,以及家戶人口數的減少,小宅產品受青睞,也帶動台北市中古市場小宅交易占比達三成以上。
若進一步觀察近五年中古屋實價登錄交易資訊,五年前桃園、新竹、台中、台南面積25坪以下的小宅交易占比大約在一成上下,台北、新北、高雄的小宅交易占比約二至三成,五年間小宅交易站比大幅攀升,其中新竹縣、市及台中市的小宅交易占比呈現翻倍成長。
受惠於全球半導體轉單效應,台灣半導體產業近年積極擴廠之下,三大科學園區周邊吸引大量就業人口移入,居住需求增加帶動房市交易熱絡。新竹科學園區所在的新竹縣、市長年受益於科技產業蓬勃發展釋出高所得的就業機會,吸引大量科技人才湧入,近期已出現土地開發趨於飽和,住宅供給相對趨緩,造成房價急遽上漲,而許多坪數小、總價低、購屋負擔較輕鬆的精緻小宅則成為竹科「學弟」們的熱門購屋首選,而新竹小宅房價五年漲幅也有超過八成的表現,相比於七都小宅五年平均四成的漲幅,新竹小宅房價飆漲最為兇猛。
另一小宅交易占比翻倍的台中市近年受到捷運建設推動、大型商場開發、中科二期與台積電等利多因素,吸引人口與企業進駐,房市交易熱絡,而中部科學園區鄰近的西屯區與北區則是台中市小宅交易最為集中的區域,除了在地購屋需求,中科的科技新貴、工業區的就業人口、大學商圈居住人口,也因小宅低總價、容易負擔的特性,受到首購族、小資族的青睞。
現代人工作忙碌,以致於結婚、生育年齡遞延,家戶人口持續下滑,頂客族、單身貴族等生活型態大行其道,居住空間需求縮減,加上近年各地房價大幅攀升超過所得增加的幅度,25坪以下、2房小宅已成為目前與未來房市交易的主流產品之一。
文/永慶房產集團加盟事業處 莊志成總經理