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產業帶動 高雄橋頭中古屋房價1年飆漲近三成
高雄近年受台積電效應,房價漲速快又猛,連房價門檻較低的中古屋,平均單價也已衝破2字頭,其中,又以橋頭區漲勢最猛,近一年每坪單價從20.7萬元,上揚至26.7萬元,1年飆漲近3成。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮12日表示,根據台灣房屋集團統計,高雄整體的中古屋平均價格,從2023年的每坪20.4元,漲至2024年的23萬元,平均漲幅約12.7%,漲幅最大的行政區包括左營區、鼓山區、前金區、新興區、以及橋頭區,漲幅都超過1成。 其中,又以橋頭區漲勢最猛,近一年每坪單價從20.7萬元,上揚至26.7萬元,年漲28.99%,等於早一年入手,每坪價差省了高達6萬元,30坪宅更少負擔近200萬元,以其漲速及價差表現,榮登高雄早買早省購屋區冠軍。 台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示,橋頭區仰賴橋頭科學園區開發計畫,且與楠梓區相鄰,受惠台積電外溢效應,2大紅利帶旺橋頭房市。 他說,橋頭主要購屋熱區集中在橋頭新市鎮,因屬新興重劃區,區內新推案不斷,預售最高單價已站上4字頭,拉抬中古房價補漲,加上該區近期中古屋交易多以10年內輕屋齡屋為大宗,房價表現相對更具優勢。 陳揚智指出,目前,橋科園區開發進度已超前,施工期程大幅縮短,預計2025年陸續完工之後,可創造破萬名高科技就業機會,迎接利多即將到位,該區房價漲勢也更為明顯,以橋頭新市鎮屋齡8年的中古3房,新屋時期1字頭,總價800萬元可入手,今年已翻倍至3字頭成交,總價跳升2倍價。 除了橋頭,早買早省第二名為新興區,近一年中古房價已從1字站上2字頭,鼓山區則從2字站穩3字頭,從各區價差來看,包含新興、前金、鼓山及左營區,早一年入手,每坪單價皆省了至少3萬元,30坪宅就少負擔了近百萬元。 李家妮表示,新興區及前金區屬於舊市區,整體生活機能優渥成熟,但因腹地開發飽和,近年各大建商多以整合老透天的都更方式,獵取精華區土地推案,新案供給買氣攀升,帶動中古房價更具補漲空間,包括棋琴文賢苑、民生高峰會、銳揚YES等輕齡中古屋,成交已至3字頭。 李家妮指出,高雄這五大區域具備增值潛力強、地段機能優、供給需求旺三大特色,支撐房市景氣持續向上,帶動一年之間房價波動大,價格增幅高,購屋族越早卡位,可能享受到較大的價格優勢。 然而今年下半年受限貸令影響,加上美大選川普強勢回歸,恐啟動高關稅策略,引發國際通膨,短期內房市交易雖趨向收斂,不過,經濟局勢也凸顯不動產抗通膨優勢,成為長期置產的規劃選擇。
陸10月新屋及中古屋成交總量 中止連8降
陸媒1日引述大陸住建部指出,2024年10月商品房銷售面積與2023年同期相比的連續下降出現轉折點。10月大陸新建商品房網簽成交量年增0.9%,較9月與2023年同期相比擴大12.5個百分點,自2023年6月連續15個月下降後首次成長。大陸二手房網簽成交量年增8.9%,連續7個月按年增長。 此外,10月新建商品房及二手房成交總量年增3.9%,自2024年2月連續8個月下降後首次增長。 人民日報報導,大陸住建部相關司局負責人指出,從10月的數據可以看到,在存量增量政策相加的「組合拳」作用下,大陸房地產市場呈現出止跌回穩的積極趨勢。隨著政策效應持續釋放,房市有望繼續保持走俏態勢。
李家妮|台南小資偏愛新大樓 高中低樓層挑哪樓才划算?!
房價持續高漲,對預算有限的購屋族,怎麼挑怎麼買才是聰明購屋。根據聯徵中心統計,今年上半年台南市年收入40萬以下的小資族,平均月薪3萬卻揹了將近700萬元的房貸,換算平均月負擔約2.6萬,已經吃掉約9成月薪,房貸負擔壓力大,不過統計顯示,台南仍有近6成的小資族,偏好購買房價較高的新屋,其中偏好購買大樓產品更超過一半,推估這些小資族多半仰賴父母資助,加上善用新青安貸款寬限期,五年間繳息不繳款,因此更有底氣向前衝,還有一部分心態,是認為與其都要扛貸款,買舊不如買新,因而形成低薪資揹高房貸的現象。 台南過去以透天厝為主力市場,然而這樣的趨勢變化,不僅反映出台南購屋族偏好的轉變,也顯示出台南房市在產品需求上的轉型,而大樓總價相比透天更好入手,同時配備電梯、安全管理、地下停車場、游泳池、健身房等多元公設,提升生活品質,也相較符合現代人生活需求。 然而,對預算有限的小資族而言,買大樓該挑哪個樓層亦是個難題,也更需精挑細選。根據實價統計,今年上半年台南大樓平均成交單價,低樓層每坪約25.5萬,高樓層每坪已破3字頭,顯示樓層越高價格越昂貴,高低樓層每坪價差,最高可達5萬元,20坪宅就要多付百萬元,因此,有限預算內,如何選擇CP值最佳的樓層,成為小資族的重要課題。 高樓層:視野最佳但價格高昂 高樓層無疑是許多人夢寐以求的居住環境,良好的通風、遠離地面噪音與污染,提供更為安靜、舒適的居住環境,加上優越的景觀視野更是無價,然而,這些優點通常伴隨著較高的購屋成本,對於預算有限的小資族來說,經濟負擔最大。 中樓層:價格適中 屬黃金樓層 中樓層是許多購屋者折衷的選擇,價格相對高低樓層適中,且能兼顧一定的視野和光線,因此,對於希望在生活品質與價格間取得平衡的小資族來說,中樓層是一個理想的選擇。此外,中樓層的便利性也相對較好,無論是上下樓梯或是電梯等待時間,中樓層的居住體驗相對穩定,適合長期自住的購屋者,不過中樓層也是所謂的黃金樓層,最搶手完銷速度快,較常一屋難求。 低樓層:價格親民但需忍受噪音 低樓層主要優勢在於價格親民,對於預算有限的購屋族來說,總價接受度最高,同時低樓層進出最便利,特別是家中有長輩或小孩的家庭,不必依賴電梯是一個實用的優勢。然而,低樓層可能臨路噪音較大、隱私性較差,尤其是在車流旺盛的地段,因此選擇低樓層時,周邊環境是否適合長期居住,亦是考量之一。 整體而言,小資族在預算有限的情況下,選擇中樓層或低樓層,生活品質與價格間取得平衡可能是較為實際的選擇,然而,無論選擇哪個樓層,應多方考量個人需求與長期居住的便利性、社區規劃等因素,避免過度追求高樓層的景觀優勢,而忽略實際生活成本負擔,小資族挑選適合自己的樓層,才是最理智的購屋策略。 文/台灣房屋 趨勢中心經理 李家妮
享尊榮優越感?他盤點「頂樓6大風險」:沒人拿槍逼你買
「不論多雨地區或非多雨地區,頂樓我個人是不建議考慮的」,一名網友發表他對頂樓戶看法,並總結可能遇到的6種風險,提供給購屋者參考,更表示「買頂樓是自由選擇,沒人拿槍逼你買」,話題吸引不少網友熱議。 購屋者對樓層偏好不盡相同,不過通常樓層越高價格越貴,有網友在「買房知識家」表示,想購買頂樓的人,無非是享漂亮風景、安靜或擁有至高的優越感,但伴隨不少負擔風險。 他點出購屋者需要慎思的6大風險,一、頂樓防水層施作:費用是住戶個人負擔,還是管委會?二、頂樓發生漏水:不幸漏水了,費用如何負擔,個人?管委會?或同棟住戶依比例分擔?三、電梯損壞維修時,中低樓層住戶總是可以方便解決回家問題。四、氣候轉換:於夏冬時期,頂樓戶根本是樓下住戶的緩衝空間,溫差變化,頂樓戶首當衝擊。 第五、距離電梯機房最近,抽水馬達、電梯機房等設備,多設置在頂樓,其運作的聲音,頂樓戶也得先承受。六、脫手相對不易,他認為一般人怕漏水,會避開頂樓層,除非是對景觀要求,或投資客才不在意。總歸來說,頂樓遇到的法律問題、氣候變化、以及其他大大小小的事情其實相對其他樓層來得多。 貼文一出,網友紛紛留言回應,「我也是住頂樓,除了第四點,其他目前都沒遇到(屋齡18年),夏天頂樓真的真的很熱,冷氣噸數要買大一點」、「笑話,頂樓最搶手」、「投資客大軍即將抵達戰場」、「重點是有錢買房嗎?嫌頂樓不好,怎不想想頂樓的問題都能解決,但樓上的鄰居是無法溝通」、「沒有錢的時候,不要說買頂樓了,加蓋都得租」。 建築師林淵源曾表示,「頂樓戶」一定會漏水是錯誤觀念,不能以偏概全,當然越老舊的公寓,漏水情形越常見,但可能不只發生在頂樓。頂樓戶「漏水」、「炎熱」問題,都是有方法可以避免的,且如今建築工法與材料不同以往,林淵源認為,買房「營造廠」是最大考量重點,施工的好壞嚴重影響住屋品質。
莊志成|買新不如買舊! 這十區中古屋均價遠低預售屋
預售屋的價格往往反映著市場對未來該區域房價的預期,而預售價通常也成為區域房價的先行指標,進而帶動區域房市價格上漲。隨著台灣經濟穩健發展成長,尤其是全球對台灣半導體產業需求日益增加,吸引上下游產業資金回流台灣擴廠增加產能,帶動科技產業從業人員所得顯著提升,居住需求也隨之上升,加上營建成本還處在高點,近年預售屋房價持續走揚,與中古屋房價差距呈現擴大趨勢。 盤點七大都會區近一年中古屋房價遠低於預售屋房價的行政區,房價價差幅度最大的十個行政區中,就有五個行政區位在台中市,包含中區、西屯區、北區、西區、與西屯區,占總數一半。其中台中市中區預售屋平均房價已經達到中古屋房價的2.5倍,價差幅度最為明顯;排名第十的台中市北屯區,預售屋平均房價也有達到中古屋房價的1.7倍之譜。 台中市受到中部科學園區產值提升帶動周邊區域房市交易熱絡,再加上原有政策推動重劃區陸續開發、與捷運軌道系統建設推動,吸引建商集中推案,短短幾年預售屋房價明顯推升,導致中古屋房價尚未跟上預售屋的漲幅。 相較於預售屋,中古屋則具有房價親民、低公設比坪數實在等優勢,也能親眼檢視房屋狀況,相同的權狀面積中古屋居住使用的空間也來較大,對於有購屋需求的小資、首購族而言,中古屋購屋負擔相對輕鬆許多,在預售屋房價攀升的市況中,買新不如買舊,無疑是更加經濟且實惠的購屋選擇。 除了前揭台中市的五個行政區以外,台南市的中西區、新營區,高雄市的鹽埕區、岡山區,以及新竹縣的竹東鎮,這十個行政區中古屋均價皆遠低於預售屋均價。 台南市與高雄市近年也受到南部科學園區帶動產業挹注,居住需求大幅增加帶動房市交易熱絡,也由於土地成本增加,近年南二都電梯大樓型態的新建案占比相較過去增加許多。觀察南二都中古屋均價遠低於預售屋均價的地區,雖然地方建設與房市利多未來可期,但區域素地相對稀有因此新建案不多,預售屋供不應求的狀況下容易受到零星建案價格因素而帶動預售屋房價快速上漲,與中古屋均價差距也因而擴大。 筆者說明,預售屋與中古屋各有其優勢,預售屋屋況新,但中古屋具有房價親民、坪數實在與可勘查屋況等優點,對小資、首購族能減輕不少負擔,購屋並沒有所謂的標準答案,因此,建議民眾購屋前因多方考量自身需求與負擔能力,選擇最適合自己的房屋。
沒2000萬也能住台北「這款房」?網秒勸退:後面就沒價值
房價不斷上漲,即便想買房,很多人還是會因為預算問題而卻步。就有網友好奇,像在台北房價動輒就超過2000萬,如果是地上權的房子就沒那麼貴,猶豫到底要不要買。 一名網友在臉書社團「買房知識家」指出,現在房價真的很高,台北市的房子動輒就要超過2000萬,於是好奇如果是買地上權的房子到底好不好?他直嘆,「純自住的,好難選擇喔!」 貼文一出,馬上就有大票網友勸退,「土地的租金每年調漲的,但使用年限越來越短,後面又沒有價值。以後賣銀行也不貸款,不容易轉手。為什麼不考慮到其他週邊城市買呢?」、「買地上權不如租房」、「用通勤換房價吧!買地上權終究土地不是自己的,心裡難免不踏實。」 也有人點出地上權房子的缺點,「雖然是自住,但也算是把一筆錢存在房子裡,以後如有什麼打算,需要變賣不動產時,就會很難脫手」、「地上權貸款不易,辦理過戶的手續費又比一般房屋貴很多,以後要賣房比一般房屋難賣,臨時缺錢要拿房子周轉也不容易。」 所謂「地上權住宅」,就是建物是自己的,土地是別人的,所以購買者只有該土地一定年限內的使用權,時限到將土地連同建物一併返還給所有權人。優點包含總價便宜、地段精華;不過缺點有貸款成數較低、貸款利率與稅賦較高,以及有使用年限的問題。 永慶房屋契約部資深經理陳俊宏曾表示,「地上權住宅」雖取得成本低,但未來轉手難,轉手價值會隨著屋齡折舊及使用年限縮短而下跌,此外,貸款方面是一個難題,這款房子因為沒有土地產權和年限設定,願意貸款銀行家數也極少,整體而言,貸款、利率條件都比所有權宅還要差。
高CP值!桃園市這區中古屋是預售屋六折價
今年預售屋價格上揚,與中古屋價差比持續擴大!台灣房屋集團彙整桃園市不動產交易e指通數據發現,桃園市預售屋均價35.3萬元,五年內新成屋均價31.9萬元,兩者價差達一成;而五年以上中古屋均價23.9萬元,比預售屋便宜32%。其中,桃園區預售屋均價47.6萬元,中古屋均價28.6萬元,每坪單價差了19萬元,價差幅度高達40%,價差比為桃園各區排名第一,中古屋等於是預售屋六折價! 此外,中壢區預售和中古屋價差比39%排名第二,龍潭區則以38%價差比排名第三,凸顯中古屋的高CP值。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,預售屋採多期付款,自備款壓力低,不過單價往往是「未來價」,房價幾乎是同區域中的天花板,相較之下,中古屋對自用族來說相對實惠,且具備四大優勢。第一,總價壓力小,價格約預售屋的6-7成,購屋總預算低。第二,即買即入住,無需等待漫長交屋期。第三,生活機能好,中古屋大多位於發展成熟的區域,周邊商圈、學校、醫院俱全,機能完整,交通便利。第四,屋況更透明,購屋前可進行全面檢查,避免潛在問題。 桃園市預售屋與中古屋價差比最大的區域為桃園區,達40%。台灣房屋中路特區直營店店長陳譁仁表示,主要是建商對預售屋的訂價策略,會考量未來3至5年後交屋時的預期漲幅,以近年交易頗熱絡的中路特區為例,因重劃區內生活機能完善,被譽為桃園副都心,有預售屋單價已達六字頭,不過重劃區外圍,20年以上中古屋,成交單價還有機會落在30萬元上下,而中平路、龍安路、大有商圈、後站商圈,甚至仍有機會找到2字頭物件。其中中平路附近因桃園鐵路地下化規劃興建中路火車站,周邊農地也將列入區段徵收,轉型為新興重劃區,增值潛力可期。 陳譁仁提醒,中古屋的價格相對實惠,但屋齡越高,屋況差異較大,在看屋時需檢查是否有裂縫、牆體變形及電線管道狀況。也需注意社區管理品質,了解社區維護、公共設施管理是否完善;另外屋齡較高的物件,貸款成數可能相對低,以桃園區為例,30年內的大樓華廈鑑價一般可達8成,但隨房價上漲,銀行鑑價未必跟上,即使是首購族,貸款成數也建議採保守的7成估算,為資金運用保留彈性空間。
深圳銷售屢創新高 華僑赴廣州掃房 京滬中古屋「強強滾」
隨著一線城市鬆綁房地產政策,大陸房市近期可謂「強強滾」。除了深圳房市銷售火爆,廣州新房市場也吸引不少港澳與華僑入手;而天津更是宣布取消住房限購。中古屋市場也不惶多讓,北京、上海等地單日中古房成交量創下新高。 澎湃新聞報導,中指研究院的數據顯示,深圳監測項目假期平均認購量達9月全月2倍水準;中古房成交套數也較去年十一假期增長100%。而深圳市房地產仲介協會數據稱,10月7日至13日,深圳全市中古房銷售2316套,環比增長649.5%,創近3年周成交量歷史新高。 深圳貝殼研究院監測,貝殼深圳合作門店的13日中古房成交量,創下近四年來的最高紀錄。13日的成交量較9月30日高出16%。截至13日,深圳二手房日均簽約量創下今年最高水準,也是近四年最高水準。 而新房市場方面,位於深圳龍華的深業上城學府13日開盤,3個半小時售罄,成為深圳「9.29新政」後首個「日光碟」。深圳中原研究中心監測數據顯示,截至13日,深圳全市新房認購量已經達到4418套,相當於以往兩個月的網簽量。 緊鄰的廣州是首個全面退出限購的一線城市,還吸引來自港澳及華僑入手置業。 新世界(中國)地產投資的數據顯示,今年十一黃金周,旗下房產標的迎來高客流量,黃金周到訪量環比增長逾400%,占比52%成交業主是來自港澳及多個亞歐美國家的華人客戶。 而廣州市住房和城鄉建設局資料也指出,廣州房地產市場成交量明顯增加,全市一手住宅認購量6687套,是去年同期的2.37倍,中古住宅網簽3771套,同比增長23%。 此外,京滬中古房單日成交量創下新高,甚至傳出新房市場一度重現「茶水費」。監測數據顯示,在十一假期後的首個周末,北京和上海的二手房成交量均創下單日新高。其中,上海13日全市中古房網簽1334套,創下去年9月以來單日新高。 中指研究院研究副總監徐躍進認為,9月底中央系列舉措有效地提振市場信心,預計短期內新政將繼續顯效,10月市場銷售資料或將出現明顯增長。第四季若政策持續發力、經濟加快復蘇,房價跌幅亦有望收窄。
《傳產》買氣急凍 Q4中古屋面臨寒冬考驗
【時報記者郭鴻慧台北報導】中央銀行第七波信用管制一出,房市買氣大受影響,買賣雙方同時卻步觀望,台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城預期,今年第四季將進入中古屋市場最受考驗的寒冬。 今年前9月移轉登記棟數23,228棟,達10年來新高量,台北房市在新青安帶動及抗通膨需求引領下,首購及換屋達到最高峰,新青安政策對買氣的帶動明顯,再加上等不及都更及更換耐震屋的換屋需求,今年1-9月的買氣十分熱絡;這波信用管制驟然實施後,造成市場急凍,買氣至少減少了7成。 蘇金城表示,信用管制措施中,影響最大的莫過於貸款成數減少一成,包括豪宅及第二屋分別僅剩三成及五成貸款,以台北市豪宅來說,減少一成貸款,自備款要多出上千萬,換屋則要多出200萬-500萬不等,買方必須重新評估財務狀況,再加上對後續房價波動的疑慮,整體買氣顯得十分觀望。 蘇金城指出,央行第七波信用管制定義為”打炒房”,但實際上歷經房地合一稅2.0及平均地權條例2.0的管控後,短期投機者早已匿跡,長期持有投資者也不到2成,過去的投機買賣炒作行為不復存在,高房價已經不是房地產本身的問題,電價上漲、通貨膨脹、股市大漲等等,可能才是真正的元兇;央行持續將目標鎖定在房地產,對產業不公平,傷及無辜買賣方,也是不公正。期望央行後續研擬的配套措施,能有效將傷害降至最低,穩定市場交易秩序。
台北市9月房市由熱轉凍 Q4中古屋市場進入寒冬
台北市地政局公布2024年9月建物買賣移轉棟數資料,全市買賣移轉棟數為2,259棟,較去年同期減少11.8%,亦較8月減少11.8%。另今年1-9月總移轉數達23,228棟,較去年同期增加18.2%,已是104年以來同時期最高量。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示,央行9月19日公布實施七波信用管制,市場買氣大受影響,買賣方同時卻步觀望,成交量大減,今年第四季將進入中古屋市場最受考驗的寒冬。 今年1-9月累計移轉登記棟數23,228棟,達10年來新高量,台北房市在新青安帶動及抗通膨需求引領下,首購及換屋達到最高峰,新青安政策對買氣的帶動明顯,再加上等不及都更及更換耐震屋的換屋需求,今年1-9月的買氣十分熱絡;這波信用管制驟然實施後,造成市場急凍,買氣至少減少了7成。 蘇金城表示,信用管制措施中,影響最大的莫過於貸款成數減少一成,包括豪宅及第二屋分別僅剩三成及五成貸款,以台北市豪宅來說,減少一成貸款,自備款要多出上千萬,換屋則要多出200萬-500萬不等,買方必須重新評估財務狀況,再加上對後續房價波動的疑慮,整體買氣顯得十分觀望。 9月登記移轉棟數中,市區精華區大安區及信義區,月增率分別為-23.9%及-10.3%,年增率亦分別為-7.8%及-9.0%,中高價位區明顯受到影響。文山區、內湖區及士林區則是受創最大的行政區,文山區月增率減少30.2%,年增率減少37.5%,原本是今年1-9月買賣移轉登記棟數的冠軍區,一下子變成重災區;內湖區相較於去年同期,也是減少32.6%;士林區的月增率下降15.8%,年增率下降24.6%。 中山區及北投區月增率下降約15%-17%,年增率約下降7%-8%。少數尚未受到影響的區域為中正區、松山區及南港區,這三區相對交易量較低,單月交易量都在200戶以下,衝擊相對較小。未來一季是觀察期,時間拉長後,變化可能會更明顯。 蘇金城最後表示,央行將第七波信用管制定義為「打炒房」,但實際上歷經房地合一稅2.0及平均地權條例2.0的管控後,短期投機者早已匿跡,長期持有投資者也不到2成,過去的投機買賣炒作行為不復存在,高房價已經不是房地產本身的問題,電價上漲、通貨膨脹、股市大漲等等,可能才是真正的元兇;央行持續將目標鎖定在房地產,對產業不公平,傷及無辜買賣方,也是不公正。期望央行後續研擬的配套措施,能有效將傷害降至最低,穩定市場交易秩序。
房市多頭逃命波!中古屋交易爆10年新大量 房價能打下來?
限貸風暴席捲房市,房仲業者統計,今年上半年中古屋交易5.65萬件,創下2014年以來同期新高。從過去政府重手打房後交易量瞬間由極盛轉極衰的經驗顯示,上半年可能是這波房市多頭的「逃命波」,預估交易量天花板短期內恐難以再突破並大幅縮減,不過價格要跌不容易。 住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析,2013年受惠於奢侈稅二年閉鎖期解凍,加上當年全球經濟表現強勁,利率處於相對低點,帶動國內房市多頭,但房價高漲引起民怨,政府推出房地合一稅,正式定調打房策略。 直至2019年後,疫情興起與中美貿易戰,加速台商與資金回流,帶起全台房市多頭,去年下半年更受惠於新青安貸款與股市大漲,房市買氣至今年上半年直達近十年巔峰,然而央行祭出近年最強的信用管制措施,加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解,下半年買氣將大幅收歛,是否重演過去房市極盛轉為極衰,仍待時間驗證。 央行祭出近年最強的信用管制措施,加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解,下半年買氣將大幅收歛,是否重演過去房市極盛轉為極衰,仍待時間驗證。 中央銀行理事、台灣經濟研究院長張建一則為央行政策辯護,指出央行理事會有徵調聯合徵信中心資料,多項房市數據進行比對,發現很多購屋族不是自住的比重很高,且因在新青安專案之前的一、兩年,炒房已經炒了一大波,很多投資人都持有兩戶以上,情況有點像是建商、投資客、投機客集體炒房,排擠購屋自住的剛性需求者,無法從公股銀行申請房貸。 此外,金融機構對營建業放款過度集中,目前銀行不動產授信占總放款高達37.4%,比2008年金融海嘯時最高的37.9%接近,但這兩個數據的結構不一樣:2008年時逢景氣很差,企業不願向銀行借錢,分母變小導致數值往上升,現在卻是分子大幅拉高,不動產放款占總體比重上升,以1,000億元放款有400億元都是押在不動產部分,風險過大。 還有許多銀行的土建融授信,過度集中在少數1、2家建商,張建一說,若有什麼情況發生,會對建商造成極大衝擊,業者沒辦法順利交屋,將變成中國大陸的爛尾樓現象,然後再影響到銀行信用額度,金融穩定就會面臨更大的衝擊,央行不快點祭出新法,「恐怕會來不及」,所以先祭出措施、之後再滾動調整;央行也正盤點、搜集購屋者資料以加快提出排除條款,預估不一定要一個月的時間。
H1中古屋交易奔十年天量 恐是多頭「最後一舞」
限貸風暴襲捲房市,房仲業者統計,今年上半年中古屋交易5.65萬件,創下2014年以來同期新高,過去政府重手打房後交易量瞬間由極盛轉極衰的經驗顯示,今年可能是這波房市多頭的「最後一舞」。 住商機構統計顯示,上波房市多頭的2013、2014年,上半年中古屋交易達6.6萬、5萬件,隨著房地合一稅2016年上路,2016~2018年上半年交易量均在3萬餘棟,不過此後景氣回升加溫,2019~2024年上半年交易量均在4萬餘件,今年上半年更爆衝至5.65萬件,為近11年來同期新高。 住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析,2013年受惠於奢侈稅2年閉鎖期解凍,加上當年全球經濟表現強勁,利率處於相對低點,帶動國內房市多頭,但房價高漲引起民怨,政府推出房地合一稅,正式定調打房策略,也將房市買氣打入谷底,過去經驗顯示,房市景氣若經黑天鵝襲來,市場由極盛轉為極衰僅是轉瞬之間。 直至2019年後,疫情興起與美中貿易戰,加上台商與資金回流,帶起全台房市多頭,去年下半年更受惠於新青安貸款與股市大漲,房市買氣至今年上半年直達近十年巔峰,央行祭出近年最強的信用管制措施,加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解,下半年買氣將大幅收歛,是否重演過去房市極盛轉為極衰,仍待時間驗證。 大家房屋企研室主任賴志昶認為,政經局勢決定房市走向,目前政府維持打炒房態勢明確,惟此次央行房市管控措施並未針對首購族群,以各項措施與規範定義「真.首購族」,若有自住需求且名下並無房產的消費者,準備充足自備款之後,不妨趁著房市淡季大膽進場。
新北房市 三重重劃區中古屋 身價漲
隨著三重各重劃區的興起,近幾年大量台北市及外區縣市的買方,陸續進入三重重劃區購買適合的房屋。專家指出,三重各重劃區新成屋的案件因已完工,市場上有需求的買方眾多,但釋出量有限,導致屋主惜售,帶動價格上漲,連帶著周遭中古屋市場這幾年的價格也跟著水漲船高。 永慶不動產三重重陽橋加盟店店長戴啟倫表示,三重區人口38萬多人,在29個行政區裡排第四,因為地理位置鄰近台北市,對外交通有著中山高速公路三重交流道及九橋之都的便利美名,近年又因捷運線、機場捷運線、正在興建的環狀線帶給三重更大的便利性。 這幾年因為年輕人結婚的購屋剛性需求,預售及新成屋的需求量大增,三重區這二年的包括二重疏洪道左右岸重劃區、仁義重劃區都大量推案,早些年的重陽重劃區屋齡大致落在15年左右,也是很多首購及換屋族的關注區域。 戴啟倫表示,隨著時代變遷,從早期最熱門的重陽重劃區以三、四房產品為主,到現在家庭人口結構演變,新興的仁義重劃區以二、三房為主流產品,仁義重劃區占地22.6公頃,元富二街有公園學區預定地,因為新推案坪數較小,以總價來說還是相對親民適合新婚小家庭首購入場。 原本一個新市鎮或重劃區要達到應有的生活機能便利性,通常需要五年左右的時間,但是因為仁義重劃區四周,鄰近原有的五華街、仁義街、自強路五段、龍門路舊商圈,再加上占地500多坪的全聯旗艦店搶先進駐,讓仁義重劃區的機能與便利性更加快速的提升。 此外,位自強路上舊碧華國中已經拆除,未來即將作為複合式長照園區的「銀新未來城」,園區將結合醫療照護、幼兒托育、餐飲購物商場及辦公區、停車場等規劃,對鄰近的重陽重劃區及仁義重劃區有更多想像空間。 仁義段重劃區從三、四年前「大亮」、「仁仁」等系列預售開賣單價,行情約在每坪40萬上下,目前單價每坪62萬~70萬元,華固建案今年8月開賣單價每坪80萬~85萬元,銷售不差,仍是供不應求。
買新不如買舊 十大中古屋均價遠低預售屋均價行政區
【時報記者郭鴻慧台北報導】預售屋的價格往往反映著對未來房價的預估,容易成為區域房價的先行指標,近年隨著台灣經濟穩健發展、資金湧入房地產市場,使預售屋房價飆升,與中古屋價差逐漸擴大。永慶房產集團根據實價登錄預售屋、中古屋交易資料,盤點近一年七都行政區預售屋與中古屋的平均單價價差幅度,前十名上榜的行政區中,就有一半位在台中市;其中,台中市中區預售屋比中古屋價格高逾1.5倍,位居七都之冠。 觀察前十名榜單中,台中市共有5行政區上榜,其中名列第一為中區,預售屋單價約51.8萬元,中古屋約22.1萬元,價差高達150.2%,等於購買預售屋需要比中古屋多付出1.5倍的價格;而位居第二、三名為西屯區及北區,雙方價差都有100%以上,意即中古屋不用預售屋的一半價;而西區和北屯區則也有超過七成以上的價差。 永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,台中市近年有不少重劃區、捷運、科技園區等題材,吸引建商推案,快速推升預售屋房價,導致中古屋房價還未跟上預售屋的漲幅,因此讓不少行政區的這兩類型產品有較大的價差幅度。其中,價差居冠的台中市中區,因區域發展較早、老屋占比高,中古屋房價基期較低。但在預售屋市場上,隨著近年來資金湧入房市,再加上捷運藍線建設等利多因素,帶動中區預售屋房價飆漲明顯,使兩者房價差幅巨大,位居七都之冠。 高雄也有兩區入榜,分別是鹽埕區及岡山區,皆有75%以上的價差。陳金萍表示,高雄市建設議題多,也有不少產業挹注,帶動預售屋需求和房價;而鹽埕區受到亞灣區、駁二藝術特區、高雄流行音樂中心、捷運建設等發展帶來需求,不過區域內新建案不多,預售屋價格易受單一建案導致價格推升,與中古屋價差也因此拉大。岡山區鄰近路竹與橋頭科學園區,加上捷運岡山路竹延伸線持續開發中,帶動預售房價快速上漲,因此也與中古屋房價拉開差距。 台南中西區機能成熟,購屋需求多,但素地卻少,因此新建案不多,供不應求的情況下,也使預售屋房價受到拉抬,擴大與中古屋的價差。而新營區則是受益於南科話題,帶動預售屋價格飆漲,拉開與中古屋的價差。
空屋去化難!寧可擺爛也不願「破盤殺出」? 他直言「囤房真相」:真的很難賣
「囤房稅2.0」的目的是提高囤房大戶房屋之持有稅負擔,藉機逼他們釋出手上房源,以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。而目前各地方政府已緊鑼密鼓配合修正地方房屋稅徵收率自治條例,鼓勵建商和房東釋出空屋。不過,囤房稅的調漲對於多屋族影響到底多大?從近期的銷售狀況觀察,各地房價仍持續高漲,似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。 根據內政部統計顯示,全國待售餘屋自111年第1季逐季攀升,112年第2季增至9萬462宅,直到第4季時,全台待售新成屋已破10萬宅;不過相較去化程度高於預期的待售中古屋,存量已降至近2年低點,僅剩約7.46萬筆物件。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾表示,下半年二手屋市場恐面臨「量縮價漲」,主因是上半年成交量已高,下半年若要續增不容易,且全國中古屋待售筆數存量已降至近2年低點,幾乎沒什麼賣壓,供給量少,相對成交量難以放大。 何世昌也說,下半年賣方拿翹、買方追價的情況不會改變,如果今年全年建物買賣移轉登記棟數約35萬棟,而目前二手成屋待售存量只剩約7.46萬戶,推算大約是2.5個月庫存量,顯示二手屋供給緊繃;由於二手屋貸款變難、利率變貴,預料會有部份需求流入預售市場,進而分食二手屋交易量。 而空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題,日前也有網友PO文指出,「連農產品生產過剩寧願銷毀堆肥也不願便宜賣破壞行情價,更不用說房子了,寧願空屋擺爛也不願便宜賣房破壞行情,因為房市行情是建商的核心利益,傻子才便宜賣吧?」這番話曝光後,掀起不少網友熱議。「房子放著就會漲價何必賣,現在很多空屋、店面也是寧可沒人租也不降價租,房東根本不缺錢」、「房地產的持有成本低,一年的房屋稅、地價稅才繳多少?房價、地價每次漲都是1坪好幾萬起跳」、「現金流夠的人當然可以不賣,至於現金流沒算好,不得不賣的人就會賣,剛需人數就在那邊,剩下就是看誰撐得久」、「要等整個大環境崩盤,囤房客才會願意殺出。」 不過也有內行人指出,「房子是越用價值越差,只是土地是隨著時間、政策、人口等因素而上漲,所以感覺是房子越來越貴,實質上是土地越來越貴」、「土地放再久也不會壞,所以值錢的是土地」、「其實地方偏鄉很多透天老屋是放到爛的,便宜的甚至只要1~2百萬,差不多就是建地價格,房屋價值已經歸零,周圍沒有新住戶的需求很難賣,有些持有人根本不住附近,連掛出來賣都嫌麻煩,或是產權複雜」、「空屋擺著通常概率是賣不掉,真的是虧錢也賣不掉」、「如果不缺錢為何要賣?如果留著沒壞處,那賣掉的好處又是什麼?」 住展雜誌企研室總監陳炳辰分析,目前買房熱況不用多言,創造出的房貸餘額與相關數據也不意外,不過建築貸款餘額年增率下滑也不一定就代表建商謹慎,而是有其他操作手法,建商對於現況態度是以量制價,非常惜售舊案、惜推新案,也反映在不時傳出的封盤、配貨等市場消息,而現階段房產並不怕賣不掉,因此演變為建商貸款慢慢來就好。 陳炳辰說,目前中古屋賣方也在價格上愈有期待,且態度堅持,要是屬於知名社區,或是含裝潢、帶租約等優勢,更是屢有傳出咋舌價,賣方不怕賣不掉,畢竟不少新屋的開價漲勢更驚人,比價效益也會彰顯中古成屋優勢,尤其對於換屋族群來說,其本具備資產,但又對新屋房價買不下手,常見轉戰中古屋。