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分享「住房自由」的智慧！張金鶚最新著作匯集17堂課薪火傳承
國內地政泰斗、台北市政府前副市長國立政大地政系退休教授張金鶚，退休4年多以來，退而不休，在耗時1年多之後，完成他集近40年研究台灣住宅及房地產功力之大成的最新著作「住宅．房地產-自住與投資的理論及實務」，今（28）日下午2點在台北舉辦簽書活動，以上下兩冊、共17堂課的經典內容，分享他「住房自由」的智慧。 今日下午這場簽書活動，由中華民國住宅學會主辦、政大商學院信義不動產研究發展中心協辦，新書以洋洋灑灑兩大本呈現，猶如房地產的百科全書！吸引不少粉絲與會。 張金鶚一開場就指出，他花了1年多才完成這套上下兩冊的新書，中間差一點作不出來，前陣子生病，因闌尾炎開刀，最新終於完成；他2019年自政大退休後，應邀到清華大學擔任榮譽講座教授，講授房地產市場消費與投資分析，把房地產投資分析的研究領域擴大並增加自住消費分析，去年到台南Long Stay半年，受邀到成功大學都計研究所授課，則是首次把過去在政大和清大的講授課程二合一，整合為住房市場消費和投資分析。 不過張金鶚分析，他深感到國內住宅和房地產問題，日益嚴重，房價持續高漲，買房負擔有增無減，居住品質和保障都未盡理想，買房、租房、都更、換屋等，都面臨住房焦慮。因此，身為教育工作者，他的責任，就是退休後薪水相傳的使命，因此集40年之功力於大成，決定把他多年來地政及房地產相關所有教學教材、個案和影片，撰寫成「住宅．房地產-自住與投資的理論及實務」教科書，為有系統、且完整的提供學校教學，及社會自學的本土教材，也希望對台灣住房教育盡一份心力。 「這套書，整個核心，就是怎麼買好的房子！」張金鶚表示，在國內外，學術界向來是把「住房」分成「住宅消費使用」（Housing Consumption ）與「房地產投資」（Real Estate Inveestment）兩部分，各別講授學習；不過，他個則別開生面的把個人累積40年的教學經驗，把「住宅」（Housing）與「房地產」（Real Estate）兩大領域整合成「住房」單一教學內容，提供大家一起學習思辨。 張金鶚表示，這套書分享給各界「住房自由」的智慧，如何買到好房子？對於想投資的，要能賺錢，就叫好房子，不過對於要住好房的人，消費得起，就是好房子；至於投資的好時機，是不是消費的好時機？投資的好時機，是市場認為進場的好時機，但消費的好時機，是自己最適合的時機，這是兩碼子事情。只要自己喜歡、有能力買，適合自己生命週期和需求，這就是好房子，不必受到媒體或網路文章片斷式的零碎資訊所影響，大環境總體經濟也未必是最主要影響因素。 張金鶚主張，住房決策的評估，應有：產品、區位、價格、管理、時機5元素，作為據以參考和評估的依據。 至於有些人為買房、換屋而焦慮，張金鶚認為，「應該要作屋主、而不要作屋奴！」如果沒有適當的房子、還無法負擔得起，租屋也相對是個不錯的選擇。 張金鶚表示，為鼓勵未來住房教育與教學工作，這本書所有版權收入，將全部捐給中華民國住宅學會，作為「住房教育與教學基金」，希望能進一步改善國內住房環境，讓個人居住舒適，獲得住房自由，讓社會逐步邁向居住正義之路。
北士科房價飆漲 背後傳奇地主起底
短短兩年，北投士林科技園區以後起之勢，成為多家建商、財團卡位的明星新標的。引人注目的包括金仁寶集團企業總部已進入緊鑼密鼓興建階段，文林北路上也聚集十餘家建商搶進推案；龐大的就業人口所衍生的居住需求，帶動房價飆漲，背後又有哪些不為人知的傳奇故事，讓我們帶您一探究竟。 北士科的大地主各有其特色與背景，其中一個不得不提的，就是宗親人數高達1、200位的賴氏地主，擁有百年歷史的「賴氏古厝」，就是賴家人在北投的發源地。 賴家在北士科擁有多少土地？粗估應該有上萬坪，且儘管已有不少土地賣給建商，據當地人士指出，目前大大小小加起來應該還有1000多坪土地在賴家人手上。 據了解，賴家人也習慣與建商合建分屋，長虹建設位於新洲美段有一塊土地就是與其中一脈的賴家人合建，「他們就是資產的傳承，將來商辦大樓完工之後，他們也不會買賣，父執輩希望子女持有不動產出租，將來可以有源源不斷的租金收回來。」知情人士透露。 北士科的大地主們，還有一類，是早在20幾年前於農地階段就卡位插旗的，例如出身大稻埕大地主的隆遠集團董事長莊子華家族。 自民國80幾年開始，他和母親、也就是北台灣傳奇地王「吳老師」，就各自陸續買進北士科的農地，莊子華坦承，其實這些區段徵收的計畫，政府很早就公告了，「沒有什麼內線消息，只是你要不要買而已。」憑藉無心插柳的投資，隆遠集團在北士科擁有600餘坪的土地。 另一位頗具實力的隱形地主則是財團法人地藏悲願基金會。「就是在社子島的地藏禪寺啦！香火鼎盛，很多政界名人都有拜，應該有點實力。」在地人士如此描述。 根據內政部資料，地藏悲願基金會的董事長是林慧明，她的法號「地皎法師」在佛教界十分響亮，最傳奇的說法之一，是將地皎法師稱為「天王劉德華的御用法師」。 傳言來自於2017年初劉德華拍戲墜馬受傷，隨後神速復原，據說當時劉德華之妻朱麗倩就將林慧明請到香港為天王祈福多日。林慧明早自1989年設立花蓮地藏禪寺，隨後又分別在社子島、台中、高雄設有禪寺，影響力確實可觀，據2020年資料，設立至今已有27年歷史的地藏悲願基金會，財產總額約有26.8億元。 地藏悲願基金會在2018年以每坪150萬元買下北士科的軟橋段十六號這塊土地，並在2020年提出新建工程案，案名是「林慧明宗祠及宗教類新建工程」，不久後這裡可望建起一座全新地藏禪寺。 與新禪寺基地位置相近的「軟橋段十三地號」與「軟橋段五地號」，這兩塊地的地主，則是台塑集團王家的家族成員。 鎂光燈正照進北士科房地產市場，大戲持續上演中，未來能否再度複製內科與軟科的成功模式，將是目前保守觀望氛圍濃厚的台灣房市重要指標。閱讀全文… 文／今周刊編輯團隊 家裡討論爸爸的遺產繼承時，我都表示願意放棄繼承權，怎麼國稅局還是通知我要繳遺產稅？ 章子怡汪峰離婚／8年婚姻終止「分離不代表背叛」…她曾說2個人好就什麼都好，154億財產如何分割？ 再不領錢要充公了！急尋統一發票「千萬頭獎」5幸運兒 加油、叫外送、超商購物獎落「這縣市」通通沒人領 英文不夠好也不怕！54歲自助旅行法國、瑞士、芬蘭...「做什麼都是第一次，突破就好了！」 想換iPhone15，舊機怎麼辦？回收1萬支手機可省22萬度電！環境部拚手機循環率15％，業者未達標將開罰
高房價讓安居台北成為一種奢求
綠園道華廈，位在中和與永和交界，地上九樓、共一百一十七戶，鄰近日常用品俱全的永安市場，以及號稱雙和之肺的四號公園。華廈生活機能佳的好條件，吸引北上就讀大學，畢業後從事金融業的林先生。他因此在一九九九年，以每坪十八萬元，買下約十一坪、總價一百九十萬元的套房，成為有屋一族。時光來到二○二一年，綠園道華廈每坪高達五十二．五萬，約十一坪的套房總價介於五百萬元至六百萬元間，房屋價格升高三倍。 二十年來，台灣基本工資與每人年所得增長幅度，遠不及房價的飆漲速度。每月基本工資，二○○一年為一萬五千八百四十元，二○二一年為兩萬四千元，增加五一．五％。平均每人年所得，二○○一年為四十萬一千九百四十六元，二○二一年為七十八萬八千二百五十七元，增加九六．一％。房價指數，二○○一年為九十八．一四七五，二○二一年為三百三十一．三八五，增長二三七．六％。 二十年來，台灣房市問題層出不窮，台北最為嚴重，房價飆漲難降、租屋空間錯配、社會住宅不足、居住品質不佳，造成房客重重受限、住者頻繁搬遷、居住難民增長、減少就業機會與嚴重人口外移等現象。二○二一年，房價所得比，全國約九倍，台北市近十六倍，遠高於世界銀行提出六倍以內的合理範圍。台北市三十年以上老屋約六十五萬戶，重建與更新速度緩慢，在地震、颱風等天然災害不時發生的台灣，顯得危機四伏。 台灣房屋稅率與銀行貸款利息偏低，提供投資者進出炒作與囤積空間。 投資者眼中，把一幢幢房屋變成房產商品，當作經濟生產要素一環。房子成為賺錢工具，而非居住場域。高房價讓安居成為一種奢求，扼殺城市生機，人們不再懷抱期待，漸漸遠離心碎的城市。年輕世代在立足點上不平等，剝奪其生存發展契機，世代正義更加難追尋。 住房攸關基本人權，而非金錢遊戲。住房權是一切社會生活根基，關照人的居住生活，保障「禁止住房歧視」「遷離正當程序」「適足住房權利」三大內涵。住房正義理想是讓人人具有合適的住宅區位、環境、空間、價位，能居住安心，以稅賦等政策工具達到住房公平，弱勢者能有住房保障，人人皆擁有一定品質與品味的住房尊嚴。 住房權相當受到國際人權公約重視，一九四八年《世界人權宣言》將住房權具體納入保障，其規定「人人有權享受為維持其本人與家屬健康和福利所需的生活水準，舉凡食物、衣著、住房、醫療及必要的社會服務；在遭遇失業、疾病、身障、寡居、衰老，或因不可抗力之因素喪失謀生能力時，有權享受保障。」一九六六年《經濟社會文化權利國際公約》也明示「人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。」 《經濟社會文化權利國際公約第四號一般性意見》指明適足住房權乃為人人均有安全、和平與尊嚴居住某處的權利。無論群體、年齡、收入等，人人都有權享受適當住房，不受到任何歧視。適足住房特徵為地點便於工作，取得費用合理，以及具有適足的安全、照明、通風、空間、居室、設施等。 住房權保障「禁止住房歧視」「遷離正當程序」「適足住房權利」三大內涵，是一切社會生活根基。
注意！樣品屋都是糖衣陷阱 5種常見偷尺寸手法
請記得，你家未來絕對不會跟樣品屋長得一樣。樣品屋是客製化來刺激購買慾的，所以它的設計邏輯不是好用、實在，而是要好看、大方，甚至要能掩蓋缺點。學會了看圖紙之後，記得帶著平面圖或家配圖走進樣品屋，對照著看。 以下是樣品屋最常見的五種「偷尺寸」手法，請你仔細看，才不會被華麗的外表矇騙了。 一、樑柱位置沒有還原 有良心的建商，樣品屋會100%還原真實尺寸，該有柱子的地方現場就有，該有樑經過的地方也會出現。但存心隱瞞的建商，則會直接忽略這兩個部分，讓你在現場看不到任何樑柱，結果交屋之後發現一根巨大的橫樑穿過了原本以為高挑氣派的客廳，或是柱子吃掉了原本規劃為鞋櫃的地方，這時崩潰已經來不及了。 二、隔間牆用玻璃或薄板 現在新建案的室內隔間都是採用輕隔間，只是看是乾式施工還是濕式，無論何種，厚度至少都有8公分以上。但很多樣品屋為了爭取更大的空間效果，會採用更薄的材質，反正樣品屋又不用考慮耐用和隔音，所以用玻璃或是單薄的木板取代，就會有空間放大的錯覺。有些更誇張的連隔間牆都不做了，房間直接變開放式空間，隔間只做一小段40公分意思一下。還遇過明明賣2房，卻說交屋只會做好一個隔間給你，講好聽是讓你保留規劃的彈性，實際上就是1房的坪數硬要賣兩房，都是瞎扯淡。 樣品屋也不會有房門，只有門洞，視線才能有穿透感，而且門洞會開得特別高，讓你覺得有挑高的感覺。事實上，常規交屋時，門都是210公分的高度，要像樣品屋那樣開到240公分，需要多花錢客變，或者自己裝潢的時候再重新開孔挖大，建商給你的門也用不上，需要特殊規格訂製。要做出像樣品屋大氣的感覺，其實是要再另外花錢裝修才會有。 三、用虛線標示空間 有時候因為樣品屋現場本身的建築限制，不能百分之百實際還原陽台，就會在地上用虛線標示陽台範圍，但這很容易讓你誤判實際的空間感。我還看過連大門、玄關都用虛線表示的，不知道自己是在看樣品屋還是玩大富翁。 樣品屋窗外的風景和最後交屋的實際景觀一定是不一樣的，你千萬不能被現場的景色迷惑。我看過一間樣品屋，房間用大片透明的落地窗，窗外是一片青山綠水美不勝收，走近一看，卻發現下半部貼上虛線貼紙，框了一個小到不行的範圍，寫著「實際窗戶尺寸」。在我身後進來的兩位美眉，興奮地討論著這個房間的採光有多好，我真不知道是否該現場就戳破她們的美夢。 此外，陽台外牆，也就是女兒牆，在現場看到的可能是美美的玻璃材質，視野穿透無遮蔽，於是你開始幻想在涼爽的午後坐在陽台，啜飲一杯清涼的飲料，望著戶外美好的永久視野。沒想到最後交屋，一半的視野都被女兒牆遮蔽，因為根本不是透明的。 四、鞋櫃請自行變魔術 樣品屋不會有鞋櫃，那麼鞋櫃要放在哪裡？樣品屋一進門的玄關位置，通常會設計成通透的陳列櫃，或是直接假裝沒有鞋櫃，讓你一進門看到客廳就驚呼好漂亮。但是不要忘記你家一定要有鞋櫃，樣品屋現場的進門空間有地方安排鞋櫃嗎？陳列櫃的深度足以取代變成鞋櫃嗎？也許有些人會覺得，有差嗎？反正可以全部重新裝潢，讓設計師去煩惱就好了，現在長怎樣沒差。 但我聽過設計師好友訴苦：「我們是設計師，不是神仙！」設計師可以幫你修飾房子的缺點，強化它的優點，但你不能期待挑了一顆爛蘋果，卻要設計師幫你作法變出新鮮水果。格局挑爛了，神仙都救不了你！ 五、衣櫃只是展示櫃 注意看，樣品屋的衣櫃深度可以正常掛進衣服嗎？還是像精品店的展示櫃，做成透明又開放式，實際上根本掛不了衣服？或是衣服要斜的掛？正常衣櫃的深度需要60公分，很多家配圖和樣品屋現場都會為了偷尺寸把櫃體做淺，等到交屋了，按實際尺寸訂製衣櫃後，才發現連走路都很困難，甚至是衣櫃的門根本打不開，會碰到床！如果你對尺寸沒有概念，建議看房時隨身攜帶捲尺。 走進樣品屋之前，記得帶上銷售人員給你的圖紙，現場直接比對。如果沒有如圖還原，一定要提出質疑。銷售人員有時候並不一定會知道確切尺寸，當你問他樑的高度、寬度，他支支吾吾答不出來，最好對這個案子持保留態度，除非他能提供更詳細的圖面。 最後，一定要確認樣品屋展示的裝潢與設備中，哪些才是最後交屋真的會附帶給你的、哪些只是廣告參考？銷售中心現場的樣品屋、文宣品、廣告文案，全都是可以列為證據的，如果未來交屋發現與當初承諾不符，將涉嫌違反公平交易法的「廣告不實」，是可以向公平交易委員會檢舉的。 （本文摘自Tody 陶迪著《買房，也買自由：小資族的財富翻身之路》，時報出版提供）
房產達人：第一間房不該自住
「加薪幅度趕不上房價上漲的速度。」這句話你一定聽過。我常常在網路社群看到很多人嘆息：「我還沒存夠頭期款，它又漲了！」 是的，如果你一心只想等到存夠頭期款才要買房，你一定會發現，可以買的房子越來越少、越來越小，地點還越來越偏。而且，如果你認為買房就是要自住，一定要「一次到位」，不夠喜歡不買、沒有滿分不買、有缺點就不買，那麼你一定會變得眼高手低，喜歡的買不起、買得起的看不上，最後什麼都沒買，然後那些存款就在出國旅遊、吃喝玩樂、不停換車買包中花掉了。 其實你不一定是真的買不起房，只是要換個策略思考，怎麼樣能和房價上漲的速度比拚？那就是「先上車再說」。先買能力範圍可買的，不要拘泥於自住，用投資的眼光置產，用租金收益養房子。如果挑選的眼光不是太差，大致都能期待十年之後，房子已經比買的時候增值不少，這時，就可以開始換房。 有100萬元就先買100萬元買得起的小宅，有200萬元就先買200萬元買得起的小宅，千萬不要一直等待存到400萬元、1千萬元才要買夢想中的2千萬元、5千萬元豪宅。第一章就提過，房子是唯一在低風險情況下可以讓你操作5倍以上槓桿的金融產品，所以100萬元當然可以買500萬元的房子、200萬元就可以買1千萬元的房子。如果你買的是預售屋，槓桿可以拉到10倍，100萬元的頭期款就可以買1千萬元的房子啦！ 十年之後，也許你已經累積了1、2間小宅，這個時候，再開始慢慢多換少、遠換近、小換大，用時間換取空間，以數量換取質量，換出一間自己想要住的理想宅。這樣的長期策略，絕對比你傻傻存又苦苦追著房價跑要務實多了！ 舉例來說，如果你每年可以存20萬元，五年的時間存到100萬元，這時先去買一間100萬元現金可以負擔的房子；再過五年，這間房子如果已經增值，你可以考慮賣掉，能有一些獲利，同時，這五年間你又存了100萬元，此時你手上持有的現金，相較於你苦苦存十年，是很有機會倍增的，這就是為何大家說買房是「強迫存錢」，而且這筆錢的增長絕對比單單靠銀行利息要快多了！這還沒算上，隨著你的工作經驗提升，你的收入也應該要跟著通膨逐步提升，後五年能存到的錢理論上應該是比前五年更多的。而你越早把現金存進房產裡，不但是對抗通膨，同時也是越早幫自己的資產鎖定了成本，才不會在未來被迫用更高的價格買入。 我有位手握1千萬元現金的朋友，如果他是以每年存100萬元的速度，花了十年存到這些錢，那麼這十年來，如果他讓現金全部只是躺在銀行裡定存，領1%的利息，卻因為通膨每年減損3%，一來一往等於每年資產縮水2%，十年之後，原本辛辛苦苦存的現金，其實少了近百萬的購買力。但是如果挑對時機，在十年間把1千萬元的資金分批購入房產，十年後，你認為抱著現金的人，和擁有房產的人，誰的身價比較高呢？越早擁有房產的人，絕對越早有能力換到理想的自住宅。 特別是在房價高不可攀的台北市，我身邊有不少朋友陸續「脱北」，都被台北的高房價給嚇走。而我還堅守在這，是因為我租房。我一直強調台北市的房子買不如租，因為租金對比房價，實在太便宜了，一間買下來要3千萬元的中古屋，每月負擔房貸將近9萬元，租金卻只要3、4萬元，當然用租的划算。 但是在天龍國擁有一間房子，仍是許多人的夢想，我也不例外。我從來沒有放棄在台北市買房自住的夢想，但我很清楚自己現在還買不起理想宅，於是我制定了剛剛所說的長期換房策略。我在其他城市尋找房價相對可負擔又有增值潛力的地方，先上車再說，期許未來可以慢慢換到自己想住的房子。在此之前，我用租房的方式，不但可以獲得很好的居住品質，也是讓自己保有更多餘裕的理財方式。 看待買房，千萬不要只想著自住，而是「置產」，這樣一定可以加速你的資產累積，更快實現買到自住房的夢想。只要你上了車，遲早都會抵達目的地。但若你停在原地等，永遠也到不了！ （本文摘自Tody 陶迪著《買房，也買自由：小資族的財富翻身之路》，時報出版提供）
陽台防漏水 防水範圍有多廣？
忽略「沒有防水層」，出現問題不勝其擾 對於房屋檢驗這件事，大家最在意的第一名，就是「漏水」！ 在漏水發生之前，一定希望所有建物本身都能夠做好完整的防水層，畢竟颳風下雨都會影響到建物本身的耐水性，但是所有建物做防水這件事情，請大家不要認為理所當然！ 我們會在一些預售屋的合約裡面，清楚地呈現：「本建物陽台沒有做防水層。」或是「本建物浴室防水層高度到XX 公分。」這一點在那厚厚的預售合約裡面，常常會被忽略，因為我們比較在意的，通常會是坪數、權狀、隔間，甚至很多購屋者最在意建材表，他要知道建商用了什麼樣的馬桶、什麼樣的五金配件、大門是不是有指紋鎖等，卻忘記注意防水。 可是這一句「沒有防水層」被忽略了以後，後面會出現什麼問題呢？ 輕忽陽台防水層，小心水漏到屋內 首先談到「陽台不做防水」這件事情。很多購屋者跟我說：「我當初想說反正陽台就在戶外，不做防水層也無所謂。」如果很在意的話，到時候在室內裝修時，順便塗一個防水漆就好了。但這個想法是錯誤的！ 如果陽台不做防水層的話，受到的影響可能不只是自己。陽台在經過大量雨水過後，除非排水孔或是洩水孔被樹葉塞住，否則很少會積水，透過洩水孔，就會把水漏掉，所以我們不覺得陽台防水有什麼重要。 但是不要忘記了，陽台不積水，水會往樓下流，那麼樓上呢？因為這是建商的統一合約，換句話說，樓上陽台肯定也是不防水，如果他又種了花草，管線被樹葉堵塞，是不是他的陽台就會變成有漏水的可能？ 各位會想：「這樣也沒有關係啊，陽台在外面，就算樓上漏水也只會漏到我的陽台。」通常連接客廳與陽台是落地窗，落地窗的上沿就可能會因為樓上漏水而遭殃，如果陽台沒有做防水，一旦漏水的話，水會從接縫處開始往下流，然後漏進室內。我想這是很多消費者可能忽略的細節！ 你可以站在一些中古屋的陽台抬頭看，就會發現在屋頂接縫的角落，若是有壁癌，就代表有漏水的可能。另一方面，如果漏水沿著外牆的牆面往下流，是不是對你的外牆又是一個影響？ 我們常常會忽略這點，以為陽台漏水沒有關係，這邊要提醒購屋者，如果你看到建商的預售合約，寫著「陽台不防水」的話，我會建議真的多小心一點，不僅自己應該要做防水，以免害到樓下的人，對於樓上有沒有做防水，可能也要有心理準備。 多雨潮濕的台灣，浴室防水做到頂 如果陽台做不做防水是一件重要的事情，那我們再來看第二個防水重點――浴室。 通常浴室是所謂的給水區，給水區一定要做防水，只是端看防水的高度做到哪裡。曾經看過一些新建案，浴室的防水直接做到天花板，四面都做了防水層，不管是馬桶上方、洗臉台上方、浴缸上方，又或是淋浴的上方，通通都防水，當然就比較完整。 可是有的預售屋做法，只有浴缸跟淋浴設備是做到頂，其他設備如馬桶上方跟洗臉台上方可能都只做到120 公分，以上的部分就沒有防水。但我們不論是洗澡也好、用水也好，整個浴室都會充滿水氣，120 公分以上不防水，它會不會造成容易漏水？是否容易讓磁磚剝落？有些建商甚至只有漆上油漆，是否會有剝落的風險呢？尤其在台灣屬於亞熱帶比較潮濕的地方。 我們常常看到歐美地區的裝潢雜誌，他們的磁磚可能只有鋪到洗臉台，上面都是漆上油漆，但是在台灣如果這樣子做，維修成本可能就會很大，因為在浴室裡面的油漆可能每隔一段時間就要重新漆一次，所以我們的習慣就是全部都鋪磁磚到頂。 大家在驗屋時，切記要仔細看合約，留意浴室牆壁的防水高度和陽台的防水層，如果還來得及爭取自己的權益，就請提醒或是要求建商，該做的防水都要做好。如果已經發現沒有辦法做，請各位在裝修室內時，記得要加入防水層，這也是滿重要的一點。 （本文摘自朱承天著《羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！》，博思智庫提供）
驗屋水很深？羅姐談房屋檢驗攻略
成立標竿驗屋，踏入地產業？ 因緣際會下，我在2023 年5 月成立了「標竿驗屋科技公司」，在此正式跟各位讀友，報告一下這件事情。 距離開始寫第一篇「羅姐談好房」專欄文章正好3 年整。若說，羅姐終究還是踏入房地產業，是前面醞釀鋪梗這麼久，我是不認的。 哈哈，因為那也太大費周章，而且還以這樣一個很小的項目切入。何況，驗屋這件事，到底算不算是龐大和廣義房地產業鏈的一環，都還有待商榷！ 到底為何要成立驗屋公司，當然是有原因的，一定要說明一下。之前經常說，我有很多營造及建設相關工作經驗，但是開始寫「羅姐談好房」專欄，真的是想從媒體的角度，抒發一下我的觀點，報導其他人可能沒注意到的事情。當時正好碰上桃園的青埔起飛發展，不僅房地產活絡，也受到其他地方很高的關注。 簡單來說，寫作就是回到從事新聞媒體的初衷，我是真的很愛寫東寫西，不然不會在疫情爆發前4年，只因為常跑歐洲，陪同先生在德國出差、長住，就寫了兩本零售旅遊書――《德國市場遊歐陸零售筆記：可以學x 可以看x 可以吃x 可以買》、《零售點睛術：美西2,500 公里x 歐洲8,000 公里的商機科普筆記》。 後來，因為疫情加上前述原因，開始寫「羅姐談好房」專欄，迄今已經有十餘萬字的文章在臉書社團發表，篩選當中部分內容集結成書，出版了《羅姐談好房：行家引路x 竅門破解x 實戰入局 購屋自住私房秘笈》，獲得不少好評。 房屋點交，請讓專業的來！ 但是驗屋這件事，有大環境和小環境的因素，就促成驗屋公司的成立。 首先，驗屋是個相對比較新的概念，過往的購屋交屋，大多會找比較有經驗的親朋友好，一起幫忙看一下。我也扮演過這種角色很多次。但是從消費意識抬頭，檢驗儀器和設備科技的進步，逐漸形成在購屋完成後的點交作業，找個專業的公司來幫忙，似乎是一件「應該要做」的事情。 以大部分消費者購屋總價1,000 萬來舉例，驗屋費用大概花費約一萬多，由專業人員出馬，以科技儀器協助，最後還有一份針對這間房子的專案檢驗報告書，整體看來應該是頗為值得。 既然是新的消費需求，就有新的市場機會。那麼，我過往的各種營建「實戰」經驗，若是能夠有機會做更大的發揮，豈不是美事一樁？ 所以開始動心起念，進一步瞭解有關驗屋這件事情，而有了這整件事的開端。驗屋的水到底有多深，就讓羅姐身先士卒，帶著大家一塊深入挖掘吧！ （本文摘自朱承天著《羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！》，博思智庫提供）
老屋改建 3招數避開不良建商
台灣地震頻繁，你家的房子，是否很老舊？屋內是否已有混凝土剝落、地板傾斜等現象？甚至鋼筋已裸露，還被貼上黃、紅單，居住起來有一定的危安疑慮呢？這時，你就需要建商的幫忙，但若遇到黑心建商，就是自投羅網了。尤其上網搜尋「危老改建糾紛」關鍵字，便可發現一堆黑心建商坑殺地主的報導，這本書「與黑心建商大鬥法」系列文章揭露的內容，是發生在我父親身上的真實經歷，有房仲背景的我，照理說比一般人更了解不動產相關法規，沒想到老屋改建學問如此之大，過程繁雜且冗長，稍有一個環節疏漏，就讓我們家和建商打了好幾年的官司。 地主與建商談合建，在專業度與資訊上都極不對稱，隨著台灣整體老屋占比越來越高，不管是為了住居安全，或是期待改建帶來的經濟收益，你或是周邊親友都可能在未來需要思考危老改建的必要。被黑心建商坑殺的案例不少，我父親只是冰山一角，這本書我鉅細靡遺地將黑心建商慣用的招數寫出來，告訴讀者與建商「交手」要注意哪些事，這絕對是慘痛經驗換來的最實用知識！ 要說明一下，並不是所有的建商都黑心，我沒有要一竿子打翻一船人，但動輒數億元的商機太誘人，不幸遇到黑心建商，真的讓人欲哭無淚，因此一定要學會自保。一開始，先教你3招如何判斷眼前的建商，是可以「暫且」相信的。 第1招：是否有推案紀錄 與你洽談的建商，如果是剛成立的建設公司，過去從來沒有過推案紀錄，這就是俗稱的「一案建商」，務必提高警覺！以我目前待的東龍不動產來說，在台北市雙敦學區推出的預售案「東龍小巨蛋」，已於2021年底完銷且正在興建中；雖然東龍目前蓋房子的資歷尚淺，卻是經營幾十年的「老牌仲介」公司，從這個角度看，至少能通過檢驗的第一關。 值得一提的是，「建案名稱」若願意與「建商公司名字」產生連結，某個層面來說，也是一種建商為了展現自信及正大光明的象徵，例如忠泰建設在大直的「忠泰風格」、華固建設的「華固明水御」、冠德建設的「冠德來特莊園」等。 第2招：是否提供一條龍服務 在建商與地主合建的過程中，從意願整合的洽談、建築師規劃、銀行估價（貸款及信託）、建經公司把關、有固定配合的營造廠、施工品質監督與勘驗⋯⋯整個流程都需要各個領域的專業人士層層把關，可說是相當繁複！ 而坊間所謂的「危老推動站」，雖然是可以諮詢的地方，要注意的是，與你接洽的服務人員，是不是只負責「意願整合」的初期階段。也就是說，待地主們簽署了「合建意願委託書」之後，當初與你接洽的窗口，是否會將整個案子「外包」，轉賣給其他建商接手處理⋯⋯採此類模式，後續處理改建案的細膩度，就比較需要注意。 第3招：實地探訪最重要 地主選擇與一家建商合作之前，除了事先上網搜尋其過往的報導之外，一定要實地訪查。 關於網路上的評價，我的建議是只要有糾紛，縱然看起來建商好像是對的，都盡量別與之合作。或許你覺得我偏頗，但只要你歷經與建商鬥法的過程，屆時身心俱疲的你，一定會相信我說的，但那時也只能亡羊補牢了。 如果你選擇的建商過往有推案紀錄，網路也調查過一番、看似沒問題了以後，記得要想辦法找到與該建商合作過的地主，透過地主的經驗，幫你過濾建商的信譽與服務品質，是絕對不可漏掉的環節。 以上3招，如果都通過了初步檢驗，接下來，你還得具備3個基礎知識，才能從頭開始談下去。 （本文摘自陳泰源著《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》，金尉出版提供）
外地人買房 記得多問幾句話
外地人買房，常常發生悔買的情況，因為許多在地人才知道的情況不會讓外人知道，透過房仲購屋，假設服務你的是剛入行或外地房仲，往往入住後才發現屋況瑕疵，已後悔莫及。除非，你主動詢問。 天母人不會主動說的公開秘密 某早，一位買家來電，問起我接的一間天母的案子。買家：「你知道天母因為比較靠近溫泉帶，有硫磺的關係，所以家電的壽命都不長嗎？」我：「我不知道耶，我帶看很多次了，從來沒有聞到過硫磺味。」買家：「你聞不出來的啦！你不是在地人，所以你不知道。」我：「您講的是北投吧？我這案子是士林區耶？而且我帶看過很多組客戶，也住在附近的換屋族，從來都沒有買家提及過硫磺的事。」買家：「我曾經住過天母，因為硫磺的關係，電器跟管線更換頻率較高。唉！好啦！等我跟先生討論完之後，確定要看屋，再跟你約時間啊。」 掛斷電話後，我心想：這買家是怎樣？還沒看房就一直扯什麼硫磺，但是我要忍住，不能頂嘴，畢竟嫌貨才是買貨人，她應該是誠意買家吧？我想，還是詢問屋主看看好了。沒想到，屋主竟然回：「我們天母是比較靠近陽明山，所以電器用品稍微有受影響，既然買家住過天母，應該會知道。」言下之意，就是確有此事！ 在大直租屋設戶籍 簽約即解約 曾有個租客一家三口，為了讓小孩就讀台北大直明星學區，因而有設戶籍的需求，終於，找到一間合適的房子，於是委請房仲居間溝通承租條件：起租日、租期、租金、設籍。房仲好不容易談成，草擬租約、提供雙方審閱無誤後，便約雙方碰面，簽約完之後，租客當下支付了押金及租金，開始著手進行搬家事宜，並花錢請清潔公司先去租屋處打掃，一切看似順利。 沒想到，隔天，租客便氣沖沖地打電話給房仲⋯⋯ 租客：「我剛才去戶政事務所辦理遷入戶籍，結果戶政人員竟然阻止我，說什麼我租的房子的土地使用分區是商業區，只能當『一般事務所』不能作『住家』使用；一旦遷入戶籍就會通報市政府，接著會陸續收到6萬到30萬元的罰單，如不改善，嚴重的話還會遭到斷水斷電！」 租客一邊抱怨房仲沒有事先調查清楚，一邊要求無條件解約，還得全額退還服務費；而這位專做租賃的外地房仲其實也滿倒楣的，因為全台北市所有的商業區都能設戶籍，唯獨大直不行，連違規住宅爭議爆發「之後」才購入房屋的所有權人都不可以，這檔事，沒有遇過，還真不會知道呢！就這樣，一個簡單的租屋，繞了一大圈，搞得勞命傷財、浪費時間，最終白忙一場。 買屋、賣房，你該這樣做！在熟悉環境購屋 好處多多 以大直商業區、娛樂區違規住宅（大彎北段）為例，買了房子不能設戶籍，否則會收到市府寄出的罰單，有些買家基於學區考量而置產，往往買了之後才發現不能設籍而後悔莫及，甚至引發糾紛；或者是基河國宅二期（大直美堤花園），總戶數超過2 千多戶，過去陸續傳出零星墜樓事件，倘若購屋時沒主動詢問，就有可能誤買與凶宅為鄰的房子。 又比如說，近年因台積電設廠話題，讓台南與高雄的房市一時間被炒得火熱，一堆北部人到南部買房，也許，幾年後你才會發現，因為南部房屋總價不用千萬元即可入手，導致在南部工作而有居住需求的人，多半只想買房，沒打算租屋，萬一未來房價崩跌，既不想賠本賣，租也租不掉，北部人也不可能南下自住，最終只能養蚊子⋯⋯ 因此，像我買房，一定只鎖定我熟悉的環境，一來可以降低受騙的風險，二來如果要出租也就近好管理，房子出什麼狀況，走路幾分鐘就可抵達，進可攻、退可守、又省時（時間就是金錢），這才是兼具聰明投資的購屋王道。 法律教室非重大瑕疵 要幫自己留好後路 關於違規住宅，買家可上「土地使用分區」網站查詢，或搜尋「使用執照存根查詢」，或者是調閱謄本確認「建物用途」，即可避免誤買。然而，不論買家是否預先查詢，房仲皆有告知義務，若事後發生誤買之情事，經確認屬「重大瑕疵」，買家可以主張解除買賣契約。 不過，諸如天母飄硫磺味、南港沿河道從汐止飄來的瀝青味、鄰居是凶宅等，在內政部版不動產說明書中的「應記載與不應記載事項」，與仲介公司制式的「房屋標的現況說明書（屋況說明書）」裡並無載明，不屬於重大瑕疵，因此，房仲僅有「選擇性告知的道德義務」，沒有「必要揭露的法律責任」。 所以，若擔心上述情事發生，建議將主觀在意的屋況瑕疵，於購買前、下斡旋時，白紙黑字註明在特約條款上，替自己留一條「無違約金產生即可解約」的後路。 （本文摘自陳泰源著《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》，金尉出版提供）
買房除了把價格殺到底 還能為自己爭取什麼？
以賣方能接受的最低總價購入房子，是每位買屋者的心願。然而當議價狀況僵持，或是已沒有再降價的空間，最後，買方還能為自己爭取些什麼？ 最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次 當殺價殺到不能再殺時，最後一把，請考慮物件的樓層特質，再試殺看看。 基本情況下，大樓樓層愈高愈貴，因為景觀漂亮；公寓則相反，爬樓梯很累，所以愈高愈便宜。如果你要買的是大樓的3樓，屋主開的售價卻和11樓成交價差不多，那就很值得提出來討論了。又好比早期設計，如果加壓水箱被裝在大樓的15樓，而你要買的13樓或多或少會聽見馬達聲，最後關頭請再提出爭取降價，請屋主針對這一點再給予優惠，說法上請委婉，就當是「加裝隔音窗的貼補」。 中古屋 殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！ 買中古屋時，如果談判過程愉快，可嘗試開口請賣方把一些家具、家電或裝潢留下來，如此無異又省下一筆開支。 我的個人經驗是將心比心，去包容房屋無法改善的小瑕疵，賣方高興之餘，主動將多台分離式冷氣全送給我，這簡直是意外的驚喜。我的朋友在新婚買屋時，大大誇獎了前屋主的嬰兒房，最後成交時，對方把嬰兒床、安全座椅、娃娃車都當禮物送給這對小夫妻，祝他們早生貴子。還有不少朋友獲得了沙發、電視櫃、書櫃、豪華吊燈、空調等禮物，賓主盡歡。要促成此事，關鍵在於彼此說話互留餘地、保持和諧的氣氛，否則我也曾看過賣方施行「焦土政策」，除了空屋，其他一概不留的情景。 預售屋 可要求更多！約定好的全部寫進合約中買預售屋可以要求的好康更多！你可以和售屋人員針對贈送的禮物一一討論細節，如果不喜歡對方提供的品質，可要求折價退費，由你另行採購；也可以要求建商更改花色或型號，這就是「客變」的彈性。請切記：所有的約定請詳細寫入合約中，包括品牌、規格等，做為日後點交時的憑證。 新成屋 最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送新成屋要到禮物的機率最低，不過，如果是面臨結案的最後幾間餘屋又不同了。你可以要求看樣品屋，然後請銷售人員將部分家具贈送給你，或以低價轉賣給你；例如窗簾可以要求贈送、餐桌椅和沙發可半買半送，連現場的涼風扇、吊燈都可逐一討論。不過樣品屋的設計以好看為主要考量，品質未必耐用，這一點請自行斟酌。 （本文摘自徐佳馨著《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！》，采實文化提供）
買不動產的3種節稅好方法 一定要學
購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。 方法1 動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍 房子座落在土地上，買屋之後，別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應有的優惠。 只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就可以申請辦理。自用住宅的地價稅率只要千分之2，一般地價稅率是千分之10，兩者相差5倍之多，不辦非常可惜。 特別提醒大家，地價稅於每年11月1日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日40 天之前辦理，也就是9月22日前提出申請，如果錯過這個期限，即使申請通過，較低稅率也只能從次年開始適用。 方法2 兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可申請「重購退稅」 自用住宅交易，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申辦自用住宅重購退稅。 所謂重購退稅是同一人在兩年內，先買後賣或先賣後買，都可以把之前所繳的土地增值稅或房地合一稅，申請退稅，但要記得五年內不能再移轉或出租，不然會被追繳。 此外，在2016年之前買的適用舊制，只能大換小，2016年之後買的適用新制，小換大大換小都可以。但必須要符合自 用相關規定，詳情可以參考財政部網站的資訊：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-savingsecret 方法3 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高30萬 你所購買的房子如果用來自住，每年5月申報綜合所得稅時，可考慮採用列舉扣除額。在報稅之前，貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳息清單正本，你可以把這筆利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉30萬元。不過請留意，如果另有儲蓄利息所得，必須事先扣除。 舉例來說，假設民國111年度儲蓄利息所得共5萬元，同年繳了房貸利息36萬元，報所得稅時，房貸利息扣除額的上限是30萬元，再扣除5萬元儲蓄利息所得，所以可申報25萬元。 用房貸利息報稅的兩點提醒 房貸利息扣除額是以「戶」為單位，如果一戶裡有2棟以上的房子在繳貸款，不可將2棟的利息總額加起來列舉，只允許擇一申報，當然是列舉房貸利息較高的那間較划算。房屋擔保放款繳息清單上，必須有房屋座落地址、房屋所有權人和借款人姓名、繳息所屬年月，以及房屋所有權取得日等訊息，才足以做為報稅憑證。 （本文摘自徐佳馨著《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！》，采實文化提供）
房仲根本不懂房地產？新人教育訓練是關鍵
你會不會覺得很好奇，明明很多事情都是不爭的事實、更是專家眼中相當基礎的知識，但為什麼這些業者卻故意忽略或直接否定，例如不認為聯準會 QE 才是影響房價的主因、對消費者說房價從沒跌過、聲稱升息只會讓房價漲、打房只會越打越貴，甚至公開說升息是房價的利多因素，根本不像是從「專業人員」口中會講出來的話。 除了希望房價漲、讓買方有信心進場，進而讓市場變熱絡外，另一個消費者都不清楚的真相就是，那些我們眼中的專業人士、房產專家、電視名嘴、建商、記者或網路上的投資高手，其實真的不見得有你我想像中的那麼專業。 比方說，大家都認為天天在處理買賣房地產交易的第一線房仲，理所當然應該是最懂房市的人，然而實際的真相卻是我前面不斷提過的：「房仲根本不懂房地產」。 對，你沒聽錯，房仲業務員其實根本不懂房地產，至於代銷的部分因為我沒有從事過，所以這部分我這邊先不談。 根據內政部統計，2022 年第一季全臺房仲與代銷共有 7,227間，不動產營業員（也就是一般房仲與代銷業務）總計 49,576 人，近十年來最差的 2017 年第一季，也有 35,516 人，再根據 2020 年「比薪水薪資查詢平臺」¹ 的統計，全臺不動產業者平均月薪為43,317 元，比全臺平均月薪高了 2,719 元。國內兩大房仲業龍頭：信義房屋與永慶房屋，旗下業務平均月薪分別是 49,286 元與42,456 元，均高於普通上班族的薪水，加上 2020 年後的房市大多頭，就讓更多人都湧入房地產業掏金，讓原本就僧多粥少的這行更加競爭。 每年這麼多新人湧入房地產業，負責在第一線為消費者服務、與消費者打交道，但你曉得房仲新人到職之後，會經歷哪些專業訓練嗎？ 一、房仲新人的教育訓練 首先最常見的，就是會讓新人去畫商圈圖，把公司服務的商圈內有哪些社區、哪些路、哪些重要的設施都畫下來，在畫商圈圖的過程中，公司還會要求新人去拜訪社區的警衛，希望透過跟警衛打好關係，以便拿到屋主的出售資訊與聯絡方式等個資（但這種方式的效率極差，還冒著違反個資法被告的風險）。 大概到第二週，新人會上不動產營業員的課程，因為必須要經過三十小時的國家訓練，並且通過筆試才能拿到營業員的證照、才能正式從事房仲工作與印製名片。 這個課程雖說是國家考試，但考核過程「寬鬆到令人訝異」，筆試全都是單選題，而且考題的內容幾乎不會變，訓練機構也會提供題庫讓新人回去背，因此想要通過營業員的筆試：「不過比通過更難」。 接著到第三週左右，公司會教授一些基礎的銷售流程，例如看屋、下斡旋、簽約、用印、完稅到交屋，還有建築物的分類，例如公寓與電梯大樓的差別、透天與別墅的差別等，接著是講解房地合一稅、房屋稅、地價稅等等基礎稅法。 新人前三個月的教育訓練，大概就是要搞懂這些內容，通常直營體系的教育訓練會更豐富，但大概也都不會脫離這個範圍。高專店的教育訓練大多非常薄弱，甚至不少高專店是直接放羊吃草，讓新人自己想辦法生存、甚至是自生自滅。 最後到第四週左右，就會教業務怎麼開發客戶與帶買方看屋的帶看技巧，以及各種情況該用哪些對應「話術」，例如屋主價格開太高怎麼辦？買方斡旋出太低怎麼辦？畢竟業務單位的目的是賺錢、不是教學，一切都是結果論，因此房仲公司希望新人可以馬上變成即戰力，趕快上戰場跑客戶、趕快把業績帶回公司。 到這邊你有注意到關鍵點了嗎？ 沒錯，房仲業的教育訓練都是聚焦在「房產物件」、「開發客戶」與「談判技巧」，完全沒有任何總體經濟學的課程，乃至於不會談到低利率市場的形成原因、為何低利率市場會造成高房價環境，也不會談到聯準會的量化寬鬆政策，會對臺灣房市造成哪些影響、如何造成影響。即便有談到，頂多只是公司店長或主管的個人觀點，但他們大多也缺乏這方面的專業知識、甚至很多還反對這些事實，使新人在最重要的養成階段就吸收太多的有毒觀念。 我們都知道「一知半解，比不知不解更可怕」，一旦房仲公司給的教育訓練與知識是錯誤的，這些錯誤觀念就會在第一線人員身上發芽，並且不斷地被世襲下去，再加上大多傳統老店長都認為「經濟學」的知識並不重要，因為他們堅信既然房價只會無條件上漲、那麼研究經濟有什麼用，反正只要能夠用話術技巧賺到錢、能讓客戶乖乖簽字，其他根本沒意義，某些老房仲還會揶揄鑽研與房市相關經濟學知識的年輕業務。 但這些都是可以理解的，畢竟房仲公司的管銷成本很大、再加上人員流動率更大，尤其是獨立經營的高專店大多都很艱苦，因此一般高專店便不太重視新人的教育訓練，只要求新人跑出去能把客戶帶回來、交給老鳥搞定就好，認為讓公司生存下去當然比培養新人更重要；相反的，直營體系對於新人的教育訓練要求很高（雖然觀念已跟不上時代），但因為直營體系的業務員有底薪，為了不讓公司這些「投資」打水飄，所以給的教育訓練非常完整，我都建議零經驗菜鳥的入行首選，就是直營體系。 久而久之，房仲業自然會變成業績掛帥、唯利是圖的行業，公司會不斷灌輸「業績才是一切」的老舊觀念，要是新人太在意客戶的利益與感受，會被認為存在「客戶情節」而被主管教訓、被店長關心，也才會讓「踩線」這種國外認定的違法行為，變成房仲業的例行事項和 KPI，最終就讓房仲業失去「顧問」的原始腳色，變成單純賣房子的推銷員。 然而消費者能怎麼辦？大部分的消費者並全不具備辨別話術的能力，但諷刺的是絕大多數的消費者，卻都認為房仲絕對騙不了聰明的自己。 二、帶風向的房仲總部 我們再把層次拉高到房仲總部的高度，身為堂堂房仲公司的總部，理所當然應該要匯集各方面人才、充分蒐集數據與研究市場資訊，然後將這些專業資訊提供給底下的業務員和加盟店，協助店頭用更高規格的專業來服務消費者，對吧！ 然而房仲總部真的是這麼做嗎？其實總部跟店頭的思維都一樣，也是將賺錢列為首要目的。 我們分別以直營與高專的房仲總部來看，直營總部依賴的是第一線業務的業績收入，所以房市熱絡就能直接提升總部的收入；加盟總部則是依賴店頭的月費收入，房市越好就有越多人開房仲公司，加盟總部才有月費收入，所以加盟總部也會希望房市熱絡。 最明顯的例子，大家可以上網 Google 一下「2015 至 2019 每年底的房市新聞」，可以查到幾乎所有房仲總部的董事長、CEO、發言人，他們每次對於隔年房市的展望與預測，幾乎全部都給出一模一樣的看法：「價量齊漲，明年會比今年更好」，然而他們這些分析，卻幾乎每一年都槓龜。 為了不擋人財路，所以哪些總部說過哪些話，我這邊就不一一列舉了，但也因此我們可以理性反思：「為什麼理應是最專業的房仲總部，但每一年的房市預測卻失準的如此離譜呢？」，答案顯而易見，要嘛總部是為了營收，故意對消費者帶風向，要嘛就是總部的專業，真的沒有你我想像的那麼好，就如同不少建商還會選在大空頭前狂推案，讓沉重賣壓大幅減少次年的營收。 講到帶風向這件事，我自己也有段真實故事想對你分享，不少人都知道我曾經在某房仲總部工作過，當年我處的團隊雖然專門銷售海外房產，但除了我有幾年房仲經驗、我的搭檔曾短暫在店頭待過一年外，當時我們主導海外房產銷售的整個團隊，沒有任何一個人有房地產銷售經驗。 即便如此，當時有記者向我們詢問海外房產的房價漲幅、租金投報率時，我的主管不但沒有要求團隊進行嚴格的資料查詢，反而只是坐在她的座位上，問當時還很菜的我「大概的數據範圍」後，她就隨便胡謅個數字讓公關傳給記者報導，記者也不會再去查核這些數字的真實性，畢竟誰會懷疑由房仲「總部」提供的「權威數據」呢？ 除了總部會發言帶風向，不少房仲總部和建商，都跟媒體關係甚好，將媒體或記者作為帶風向的幫手，例如聯準會在 2021 年第三季已多次告知，預計隔年第三季或第二季就會進入升息循環與縮表，當時連我的觀眾都知道 2022 年中旬，就是房市要 A 型反轉的時候了，但當時不少媒體與房仲總部仍不遺餘力地帶著風向。 例如某位相當資深卻外行的房產記者在 2022 年初，發表關於《年輕人要買房，才能走向財富自由》的專欄文章，報導中強烈暗示只有買房才能翻身致富的偏激觀念，卻隻字不提聯準會升息伴隨的風險，也不提過度槓桿買房的延伸問題。假設真的有年輕讀者在 2022 年初聽信了這種不專業記者的帶風向報導而衝動買房，馬上就會在交屋後的下一季，立刻面臨房市急凍的窘境，讓自己落入現買現賠的陷阱、被套牢一生的下場。 因此你現在知道，無論是第一線的房仲業務、房仲店頭或房仲總部，甚至是號稱資深的房地產記者，都會為了「賺錢」而努力地用「房價只漲不跌、要買就要趕快」的風向去誤導你，提供的數據來源也不見得有出處（或出處相當薄弱），仔細觀察他們的發言，也會發現邏輯謬誤層出不窮，例如當我們談論未來三至五年的房市可能走空，他們卻一直跟你扯過去三、五十年來都在漲，刻意把短線市場與超長期市場混為一談。 只要你能察覺業者種種行為的動機，就是希望讓你盲目相信房價只漲不跌，讓你放棄思考與做功課，一旦消費者放棄思考與查證，再加上又缺乏辨別業者話術的能力，自然很容易被業者輕易操弄了、乖乖被業者牽著鼻子走，因此關於預測未來房價走勢的你，絕不能只聽信在這方面不夠專業、立場也不夠客觀的業者。 注釋 ¹資料來源：ETtoday 新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1850633 （本文摘自李昌鵬（Zack）著《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》，采實文化提供）
實價登錄推高了房價？破解房仲黑心話術
很多人都會說，都是因為實價登錄才導致了房價上漲，他們的理解非常單純：「你看到鄰居賣多少錢，你會想賣得比他低嗎？不可能嘛」，這當中又以房仲業務最愛拿這個論點出來說嘴，這也是房仲業的常見盲點，怎麼說呢？ 我們站在房仲的立場來看一看。 假設你今天是一位房仲，知道有位屋主想要賣房子後，你約在屋主家裡聊出售房子的事情，你認真地說著自己和公司會怎麼努力幫屋主銷售，然後當你開始要跟屋主確認最關鍵的「售價」時，你們先打開了實價登錄網頁、查詢這一區的成交行情後，看到數字雖然有高有低，但大多都還在合理範圍內，那麼你眼前的屋主，會怎麼決定出售的售價呢？看著屋主自信的神情，你心裡也有個底了。 沒錯，這麼多的成交行情裡面，屋主又是挑成交價最高的來當底價，屋主不會在意是不是那一筆的景觀特別好、面向比較棒、裝潢超高級，屋主只會認為：「既然對方都可以賣到那個價格了，為什麼我不行？」於是身為專業房仲的你，必需向屋主說明為什麼該戶成交特別高的理由，可是房仲講再多，所有屋主都會回一句：「又還沒試過，你怎麼知道賣不到？」 接著屋主還會補一句：「你不是說你們公司很厲害嗎？你不是說你會很努力嗎？那你就先努力看看嘛」 於是，在你不知道該怎麼圓回來的情況下，內心就會抱持著：「算了，反正就跟之前一樣，先把委託簽下來再說，價格之後再慢慢議就好」，就讓屋主寫了一個高於最新成交行情的售價、讓屋主有了很高的期待。 這就是房仲業的簽委託日常。 實價登錄在多頭是地板、在空頭是天花板 從上述這個經典範例你就能知道，由於屋主評估售價都會參考實價登錄，而屋主對自己的家肯定是有感情的，所以都認為自己的房屋價值比別人更高，再加上簽委託時，眼前的業務又是信心滿滿的狀態、無所不能的厲害，這些都是導致屋主想要挑戰創最高價的心態。 但是站在房仲的視角來看，就因為有實價登錄的行情作為參考，所以屋主才會貪婪地想往上加，於是就誤以為是實價登錄才推高了屋主的開價，把開價太高的問題都怪在實價登錄上，而不是怪自己一開始就給屋主過高的期待。 關於實價登錄究竟是否為推升房價的幫兇，還是要回歸當下的市場狀況而定。 以多頭市場來說，熱絡房市讓價格上升，屋主為了自己的利益而想賣更高，非常合乎人性，而在房價上升的趨勢中，屋主的售價必然會一點一滴被市場往上推，同時，因為買方信心強，看著價格一天一天上去，越晚進場勢必得付出更多成本，再加上看到一堆人爭著加價搶房，因此多頭市場不跟著加價就注定買不到房子。 相反地，空頭市場也是一樣的道理，因為冰冷房市讓行情失去支撐、實價登錄都是虛的，對空頭的買方來說，既然價格會一天一天降下去，那何必急著進場呢？為了避免自己現買現賠，出價當然只會比實價登錄更低，透過降低成本來避免自己的賠售風險。 對屋主來說，既然行情都是看得到卻賣不到，買方出價也一天比一天低，還妄想賣到實價登錄之上，房子勢必是無法成交的，說不定還越擺越便宜，還要擔心鄰居會不會撐不住就用破盤價賤價出售，連帶害自己家的行情也被拖下水，於是就會更傾向用接近或低於實價登錄的價格掛售。 所以簡單來說：實價登錄在多頭是地板、在空頭是天花板，沒有屋主會在多頭市場賣低於實價登錄的價格，也沒有買方會在空頭市場出高於實價登錄的斡旋。 實價登錄的重要性 很多專業不足的房仲，不但會將房價上漲的問題推給實價登錄，還會大力抨擊實價登錄這個制度，認為實價登錄根本不該存在。關於這種論述，就明顯可以看出部分房仲在井底的視野了，實價登錄這個東西，不只在所有先進國家都存在，並且各國都致力讓實價登錄更透明、更精準、更細分。 以臺灣來講，2021 年的實價登錄 2.0，終於把行情的揭露從區段落實到個別門牌，才讓實價登錄稍微有點樣子，但是以美國的實價登錄來講，把價格揭露到門牌只是基本，還會將該區域的行情分為五個等級，除了平均值的中位價以外，還有前 50% 和後 50% 的房價平均值，前 25% 與後 25% 的房價平均值，讓消費者可以知道除了均價之外，較好或較差的物件行情大概是多少，避免大家將老舊公寓跟全新豪宅的行情混淆在一起評估。 就算不跟美國等先進國家相比，我們退一萬步來說，你有沒有想像過「萬一沒有實價登錄」，那是多麼恐怖的情況？不信的話，讓我說一個真實的故事給你聽，讓你親身體驗行情被仲介隨意操弄有多可怕。 第一個故事，在 2012 年 8 月 1 日之前，那個還沒有實價登錄的黑暗時代，你可能不太了解消費者該怎麼評估「行情」這件事。 2021 年我在臺中的房仲公司任職時，有一天，一位業績頂尖的學長開心地對大家說：「耶！那個店面的委託我簽下來了，這個案子我 100% 一定冒泡」，於是我好奇地問學長為什麼能這麼肯定，學長對我說：「昌鵬，我這間店面開價 1,980 萬，如果你是買方，你會出多少錢來談？」 我說：「應該會先從 1,500 萬左右吧，這樣比較保守」 學長興奮地說：「沒錯，就是這樣，我告訴你，就算你的斡旋出 1,400 萬我都會成交，你知道為什麼嗎？因為這個案子的底價是1,200 萬，而且 1,200 萬就滿佣，所以買方只要有下斡旋，隨便出什麼價格我都能達底（達到底價）滿佣」 這就是以前沒有實價登錄的房仲生態，再來看看第二個故事，也是在同一間台中的房仲公司遇到的。 當時，我有一個屋主委託簽不下來，於是店長就帶著我親自去找屋主洽談，而在洽談的過程中，當那位屋主問到最近的行情時，結果你猜，在沒有實價登錄可以參考的黑暗時代，那位店長是怎麼跟屋主報告行情呢？ 他先是講了三個月前，該社區高樓層有一戶成交價格比較高的行情，然後又說了另一戶樓層較低的房子、半年前比較低的行情，接著又說了過去一年來，該社區其他三戶的成交行情是多少，好像這些行情都像電腦記錄一樣，被店長深深記在自己的大腦內，而當下的屋主也是聽得一愣一愣，最後選了較高的行情作為委託售價。 結束後，我在回程的車上問：「店長，你太厲害了吧，這麼多的成交行情你都背得起來耶，而且你連是多久之前、哪個樓層、哪個面向的都這麼清楚，請問店長，你都是怎麼背行情的啊？」 店長聽到後哈哈大笑，然後得意洋洋對我說：「別傻了，我怎麼可能記得起來，剛剛那些行情，都是我當下隨便瞎掰的」。 聽到這句話我整個大傻眼，於是我便問：「可是剛剛這些行情，感覺你說的很清楚也很合理」，店長就跟我說：「其實很簡單，抓住一個邏輯就好，就是同一個社區你要先報一個比較高的行情，才能吸引屋主委託給我們，然後再報幾個一般行情的價格，讓屋主知道一般行情在哪裡，最後再報一個最低的行情，這樣我們之後才有殺屋主價的理由，才能跟屋主說：『我沒有說一定能賣得那麼高啊，我也讓你知道行情最低會在哪裡喔。』」 從以上真實故事你就可以知道，如果臺灣沒有實價登錄，那麼買賣雙方最重要的行情依據，就只會被仲介一張嘴牽著走，消費者缺乏真實行情可以參考、也沒有任何能查證的管道，於是仲介說行情是多少，消費者也只能買單。為了避免消費者在買賣房的人生大事上被房仲誆騙，所有先進國家都在積極優化實價登錄，才能讓市場行情變得更透明。 （本文摘自李昌鵬（Zack）著《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》，采實文化提供）