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虛坪改革助房屋單坪售價提高?林右昌:實際上不會

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虛坪改革助房屋單坪售價提高?林右昌:實際上不會

對於虛坪改革方案,是否會造成房屋單坪售價提高?內政部長林右昌18日強調實際上並不會,並透露近期已陸續與不動產界、業者溝通跟討論。 立法院內政委員會18日邀請內政部進行業務報告並備質詢,面對立委張宏陸關心虛坪改革方案疑慮,做出上述表示。 針對內政部推出虛坪改革方案,是否可以解決所有問題?林右昌說,虛坪改革方案有兩大措施,第一是車位的專有登記,還有車道負擔部分;第二免計容積變革,可大幅改善現況,增加民眾在實際購屋時買得的實際坪數。 林右昌坦言,當然不可能解決所有問題,因為所有問題還包含房價等,但會解決民眾關心增加實坪問題。 但張宏陸認為,建商漲房價有一百種理由,還是很有可能發生單坪售價提高問題,要及早預防。 林右昌說,推出虛坪改革是為避免不肖建商灌虛坪、或車道兩賣的狀況,讓整體制度更為公平。對於單坪價格是否因此上漲,內政部會注意。 建案銷售將出現新變革,林右昌日前宣布虛坪改革方案,停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」,現行應計容積的「一般電梯」也改為免計容積,而管委會空間以總容積1%為標準,上下限不超過20~100平方公尺(約6.05~30.25坪)。預計未來新案公設比,可降低5~10個百分點至25%~30%。

虛坪改革爭議多 專家:與其只改停車位 不如關注這點

房市

虛坪改革爭議多 專家:與其只改停車位 不如關注這點

上周內政部長拋出震撼彈,虛坪改革第一槍將朝向停車位改採專用,房市餘波盪漾,業者看法兩極。建商鄉林建設董事長賴正鎰直指,未來停車位一定變貴!不過其實最急需改革虛坪的重點,不是停車位、而是管理室和電梯間,最好是免計容積的公設項目可以增加,才符合國人對於居住品質的需求。  不過,也有不願具名的業者指出,若停車位虛坪改革可以跨進一步,未來不買停車位的人,就不必分擔停車位面積,這是天經地義的事,房屋總價也會降低一點;至於需要購買停車位的人、分擔停車位面積,未來由於停車位改為專有、有獨立產權,相對房屋總價恐怕會變貴,這是合理方向。不過車道公設,不買停車位人是否可以不分擔,則有討論的空間。  至於「地政權威」大華不動產估價師事務所所長張義權直批,與其只改停車位,不如先釐清坪數一國「三制」亂象,光是面積就有「銷售面積」、「容積面積」,以及建物完工後的「登記面積」三種,分別由國土管理署、地政司主管,因此政府應從源頭改革,否則再怎麼改革,百姓還是霧煞煞。  對於停車位虛坪改革朝向改專有,房地產專家有「異」見,爭議點頗多。賴正鎰表示,地下室停車空間未來若不分擔車位給不買停車的人,這是合理,但車道空間也不分擔,則未必合理,因為地下室空間不只是有停車位,通常還會包括有機電室、污水處理、垃圾儲藏室、休閒室、閱覽室等公設,全體住戶同樣會用到,因此不能完全不分攤。  賴正鎰認為,依內政部停車位虛坪改革方向,未來有買停車位的人,恐怕停車位價格會變貴、房屋總價相對會提高;但是公設虛坪改革方向,其實最重要的是梯廳、管理員室等應免計容積、全體住戶也不應分擔這些公設。

公設比降至25~30% 專家2點憂「真的可行嗎?」

房市

公設比降至25~30% 專家2點憂「真的可行嗎?」

台灣新建案公設比近年來越拉越高,許多民眾對於室內可用實坪變低相當有感,針對公設比過高議題,內政部29日公布研擬「虛坪改革方案」,未來新案公設比可降至25%~30%。馨傳不動產智庫執行長何世昌則於臉書發文表示,對於內政部的簡報內容有許多問號,直呼「這樣改真的可行嗎?」 內政部長林右昌表示,虛坪改革將修改兩項法案,首先是透過修正《公寓大廈管理條例》,讓停車空間重新定義為「專有部分」並「有獨立權狀」,明確區分「停車空間」和「居住公設」,將停車空間負擔合理化。不過,法定停車位仍維持限於社區內所有權人內移轉,不得轉售給社區外人士。 另外,未來沒買車位的人將不用負擔車道面積。由於現行車位空間不得移轉,車道部分,開發商普遍以公設(共用面積)方式登記產權,由所有人均擔,導致沒買車位也得負擔車道空間。 在容積改革部分,內政部將修正《建築技術管理規則》,將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」,藉以壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張,並明定以總容積1%為原則,只能設置20~100平方公尺(約6.05~30.25坪)的管委會空間,讓公共設施回歸實際合理使用。 何世昌表示,有關地下室車道全部計入車位的問題,內政部似乎不想管這個棘手的問題,並推測未來可能發生會一種極端情況,那就是多數地下室車位被社區以外的人買走,然後持有車位的外人禁止社區住戶進到地下室,而社區住戶禁止外人出入社區,兩邊互開大絕,看誰會先認輸。 關注改革內容,內政部擬將車位改為「專有部分」、且有獨立權狀,對此,何世昌提出不解之處,那車位會有土地持分、該有土地持分嗎?假設「專有部分的車位」與「共有部分的車位」都沒有土地持分,那擁有獨立權狀的「專有部分車位」買賣的是什麼?地上權車位嗎? 此外,停車塔、倉儲車位等機械車位設施算不算「建築改良物」?如果算的話,那麼新制的機械車位屬於專有部分,某日一旦夾死人,那「車位算不算凶宅」?最後更對於公設比降至25%~30%持存疑態度。

虛坪改革!業者曝3類招商恐生變

房市

虛坪改革!業者曝3類招商恐生變

內政部29日公布研擬「虛坪改革方案」,優先針對建商最常見的地下室停車位灌虛坪出手,未來研擬修正公寓大廈管理條例條文,以改善停車位登記制度、改進容積計算方式。對此,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全回應指出,同意和支持建商應在公設產權登記上作妥善規劃和登記,但法令條文若變動太大,預期將為招商中的危老重建案、公辦都更案、促參案等,投下變數。 楊玉全認為,公設的相關建築法令是為了維護公共安全、交通、公衛生及提升生活品質所設,目前建案資訊已透明,購屋者可依需要來做選擇,且建築物基地規模大小不一、使用種類多元,建商在公設項目及停車位登記上,也要因應需求進行妥適規劃。 楊玉全表示,法令改變幅度如過大,對整合中的都更危老案,及招商中的公辦都更、促參案,在合建條件及財務計算上,都會投下變數,希望政府能再跟公會多溝通,讓政策目標兼顧產業營運及參與公共建設的安定性。 馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,此次內政部虛坪改革方向,若車位改為專有,對於有買停車位的人,公設比會提高。總體來說,目前北台灣預售屋平均公設比約33%~35%,經此次改革方案,估計可降低公設比約1至2個百分點,除非把管委會空間免計容積,才會比較有感降低公設比;至於會不會降低房價?雖然此次改革符合國人期待,但房價總價不變因此降低,且未來停車位價格被轉嫁機率高、漲幅恐比以往明顯。另外,若車位改為專有,如發生機械停車位死亡意外,依法律認同,此停車位是否將被認定為凶宅,都有討論空間。

虛坪改革 公設比將降至25~30%

要聞

虛坪改革 公設比將降至25~30%

建案銷售將出現新變革。內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案,停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」,現行應計容積的「一般電梯」也改為免計容積,而管委會空間以總容積1%為標準,上下限不超過20~100平方公尺(約6.05~30.25坪)。預計未來新案公設比,可降低5~10個百分點至25%~30%。 林右昌表示,虛坪改革將修改兩項法案,首先是透過修正《公寓大廈管理條例》,讓停車空間重新定義為「專有部分」並「有獨立權狀」,明確區分「停車空間」和「居住公設」,將停車空間負擔合理化。不過,法定停車位仍維持限於社區內所有權人內移轉,不得轉售給社區外人士。 另外,未來沒買車位的人將不用負擔車道面積。由於現行車位空間不得移轉,車道部分,開發商普遍以公設(共用面積)方式登記產權,由所有人均擔,導致沒買車位也得負擔車道空間。 在容積改革部分,內政部將修正《建築技術管理規則》,將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」,藉以壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張,並明定以總容積1%為原則,只能設置20~100平方公尺(約6.05~30.25坪)的管委會空間,讓公共設施回歸實際合理使用。 林右昌強調,建案基地大小是容積和建築設計的關鍵,內政部將增訂管委會空間免計容積的分項標準,引導建商規劃合理適當公設規模,增加實坪面積、減少虛坪面積。改革後也將維持開發商的總興建面積不變,並維持現行免計容積比例(一支樓梯10%、兩支以上15%)。 林右昌還指出,方案經過多類型不同條件的基地面積、形狀試算,改革上路後,公設比將可降低5至10個百分點;以目前的市場來看,未來新建案公設比可降至25%~30%。 內政部方案已初步徵詢業者意見,後續將啟動與不動產建築業者座談,在既有的共識和公約數上對細節收斂,最終版本送立法院審議三讀後上路。

虛坪改革   不動產開發公會全聯會:若改革過大將影響都更危老

產業

虛坪改革 不動產開發公會全聯會:若改革過大將影響都更危老

內政部29日公布虛坪改革方案,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言,法令改變幅度如果過大,對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案,在合建條件及財務計算上都會投下變數,希望政府能夠再跟公會多做溝通,讓政策目標也能兼顧產業營運及參與公共建設的安定性。 內政部的改革方案,主要分為兩大方針,即停車空間登記制度改革、增訂管委會空間設計標準,計畫提出修法,預估新制上路後,可將公設比合理降到25%至30%左右,比現行方案可降低5至10個百分點。 楊玉全表示,如何讓建案負擔公平合理、補充機能空間、關注高齡友善、維護生活品質,也是建築業努力的方向。 台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為,公設的相關建築法令是為了維護公共安全、公共交通、公共衛生、及提升生活品質所設,目前建案的資訊已經透明,購屋者可以依照需要來做選擇。而且建築物基地規模大小不一、使用種類多元,建商在公設項目及停車位登記上,也要因應需求進行妥適規劃。

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林右昌推虛坪改革 試算公設比降至30%

內政部長林右昌今天說,虛坪改革將從改進停車空間、容積計算兩策略著手,修法後沒買車位的住戶將不必負擔車道公設,試算結果約可降低公設比5%到10%,有效降到25%到30%之間。 內政部下午舉行新春媒體茶敘,林右昌表示,外界關注「虛坪改革」方案,去年研擬草案後不斷精進,政策目標是希望減少不必要公設、虛坪,讓民眾買房時可以用一樣的價格,買到更合理的坪數。 林右昌指出,將採取兩項策略,第一,是改進停車空間議題,目前依法設置的「防空避難室兼停車空間」,是屬於全體公設(大公),產權不得獨立登記與移轉,部分開發商把車道以公設方式登記,所有購屋人共同負擔,導致許多沒買車位的人,也要負擔車道公設。 林右昌說,因此虛坪改革後,會將停車空間重新定義為專有部分,並具有獨立權狀,讓停車空間與居住公設能明確區分,也讓停車空間負擔合理化,沒買車位的人不負擔車道面積,將配套修正公寓大廈管理條例。 林右昌表示,第二,將改進容積計算,目前應計容積包括專有部分加上「一般電梯」,虛坪改革後,將「一般電梯」改算到免計容積的必要項目中,增加民眾可實際運用的空間;另外,將引導合理適當的公設規模,管委會空間包括會議、辦公、監控、儲存、簡易廁所等,原則上規劃以總容積1%設計,可避免不當灌水。 林右昌指出,免計容積的比例沒有改變,不會讓建築業、不動產開發業者有所疑慮,而是透過增加免計容積的必要項目來做改進,這部分不需修法,只要修正建築技術規則。 林右昌說,依不同大小基地面積,經過各種試算結果,這兩項改革推動後,大概可以降低公設比5%到10%,目前市場上公設比約33%到35%、有的甚至高達40%,未來可有效降為25%到30%之間。 林右昌表示,記者會後就會啟動虛坪改革方案,與不動產、建築業者溝通,之前試算時也徵詢部分意見,但正式溝通是必要的,他會親自跟業者碰面,內政部提出的草案不是不能討論,會站在專業角度凝聚更大共識提出最後版本,送到立法院也希望得到支持。 林右昌說,有適當比例的公設並不是壞事,可以確保民眾生活品質,修法是要杜絕不合理、浮誇等不必要的公設,這次改革是針對社會期待進行革新;這次修法沒有回溯的問題。

虛坪改革兩方案出爐!林右昌:公設比降至25%~30%

要聞

虛坪改革兩方案出爐!林右昌:公設比降至25%~30%

內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案,未來公設比可降低至25%~30%。林右昌說明兩大策略:一、改進停車空間,未來停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算,將現行應計容積的「一般電梯」放到免計容積,避免管委會空間浮誇灌水,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準,並保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺。 也就是說,未來社區管委會空間將落在6至30坪,不足最小面積的差額可轉入專有面積設計,透過調派容積,維持總興建面積不變,增加實坪面積、減少虛坪面積,進而降低公設比。 林右昌說明,為了降低不必要的公共設施和解決虛坪灌水問題,經過不同基地面積和基地形狀試算,評估改革後公設比可降低5%至10%;但建案基地面積不同,公設比降低效果會不同,也就是說,未來新建案公設比將可降低至25%~30% 在停車位改革部分,林右昌說,由於現行車位空間不得移轉,開發商將車道以公設方式登記產權,由所有人平均負擔,導致沒買車位的人也得以負擔車道空間,而有買車位的消費者,不僅付了買車位的錢,也仍要負擔車道公設。 未來沒買車位的人,將不用負擔車道面積。林右昌說,將透過修正公寓大廈管理條例推動虛坪改革,停車空間重新定義為「專有部分」並有專有的「有獨立權狀」,可明確區分「停車空間」和「居住公設」,將停車空間負擔合理化。 林右昌說明,即便停車空間有獨立權狀,但法定停車位仍維持限制於社區內所有權人內移轉,不得轉售給社區外的人士,以避免產權混亂及居住安全。 另外,在容積改革部分,將透過修正建築技術管理規則,將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」,藉此壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張,並明定以總容積1%為原則,只能設置20平方公尺至100平方公尺(約6.05至30.25坪)的管委會空間,讓公共設施回歸實際合理使用。 林右昌表示,建案的基地大小是容積和建築設計的關鍵,內政部也將增訂管委會空間免計容積的分項標準,引導建商規劃合理適當公設規模,增加實坪面積、減少虛坪面積;同時,改革後也將維持開發商的總興建面積不變,並維持免計容積比例(一支樓梯10%、兩支以上15%)。

囤房稅苦了誰?虛坪改革可打房?新制上路改寫房市規則

房市

囤房稅苦了誰?虛坪改革可打房?新制上路改寫房市規則

根據《財訊》報導,高房價惹出民怨,健全房市政策一波接一波。繼《平均地權條例》及租金補貼2.0方案上路後,又傳出最快將在2024年7月實施「囤房稅2.0」;此外,內政部也有意推動公設比降至25~30%的「虛坪改革」。雖然兩案都仍待討論,有可能要等到明年立法院改選後才有機會排入審議,但一大串房市改革措施,到底會對房市產生多大影響? 所謂囤房稅,就是房屋稅,意指除自住房屋外,擁有1間以上非自用房屋所徵收的稅率;政府計畫提高非自用住宅的稅率,從原本的1.5至3.6%,調升為2至4.8%之間,並將統計方式改為全國歸戶。 《財訊》報導指出,其實囤房稅已行之有年,但原本房屋稅屬於地方稅,過去各縣市訂定的稅率不一,甚至有些縣市並未制定。因此這次中央強制規定地方政府必須制定差別稅率,原有稅率也要提高,因此稱為「囤房稅2.0」。 房屋稅計算稅基項目中,「構造單價」是最重要關鍵因子。所以當2015年台北市大調30年未動過的房屋構造單價時,業內就試算過豪宅房屋稅,當時剛完工的敦化南路1段、市民大道口「敦南樞苑」,房屋構造標準單價為62314元,對比2005年完工的「仁愛帝寶」為29653元,以自用稅率試算,「敦南樞苑」1年房屋稅高達140萬元,而「仁愛帝寶」僅43萬元。由此可見,新建案將成為重災戶。 高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,「囤房稅2.0」上路後,會產生3個重大影響。 《財訊》分析,首先,對於購買者來說,未來房屋恐「新不如舊」。由於新屋的房屋稅比舊屋高出許多,即使舊屋「稅率」再高,但隨著房屋構造標準單價會折舊,「房屋現值」下降,未來新、舊屋的囤房稅可能差距拉大。住商不動產企研室執行總監徐佳馨舉例,台北市大安區某老舊公寓,1年房屋稅僅1萬元,假設稅率拉高到4.8%,乘以4倍,也才4萬元。因此不論是對自住或投資客來說,都可能會直接影響購買新屋的意願。 第2,建商新屋去化能力降低,自住客議價空間變大。不可否認,過去台灣人很愛買房置產,一直是建商新建案的主力;未來一旦囤房稅上路後,置產客下手標的轉向舊房子,新屋市場供需將受到衝擊,新屋的交易量不僅可能下滑,價格再大幅上漲的空間也已經不大,自住客甚至因此會有較大的議價空間。 第3,交屋期可能變長。一旦採全國歸戶後,全台皆有推案的建商,若不能快速完銷,還維持過去「惜售待漲」的心態,基本上一定會被課徵4.8%。台北市不動產開發商業同業公會試算,以台北市中山區南京東路上1戶45坪RC 15樓新屋舉例,建商若被課徵4.8%的囤房稅,1年1戶須繳交32萬元。 根據《財訊》報導,為了避免支付囤房稅,建商要就降價求售,否則就會讓房子「盡量先不要完工」,當房子賣得差不多時再報完工、申請使照,恐造成交屋期不斷拉長。這陣子因為工料雙漲,建商普遍的交屋期都已延長至5年,未來囤房稅上路後,更可能加劇延長至6、7年才交屋。 台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示,建築業面臨缺工缺料未見舒緩、實施房地合一稅2.0、土地融資要求18個月內一定要動工、央行兩年多來連續祭出5波信用管制等重拳,今年7月《平均地權條例》修法上路,又進一步限制私法人購屋、對預售案嚴管,更是雪上加霜。《平均地權條例》是要引導建商朝向先建後售,但先建後售必遭囤房稅重稅打壓,多方夾殺,建築業真的不知道該怎麼做。 《財訊》分析,至於「虛坪改革」,起因於愈來愈高的公設比,前幾年台北市內湖某新建案公設比竟高達54%,令市場譁然。公設比遽增的轉折點在於2003年蘆洲大囍市社區火災16人死亡,2005年修訂《建築技術規則》,規定8層樓以上建物必須多設置1座逃生梯、12樓以上必須具備救災中心與防火措施,之後公設比就多出3~5個百分點。 陳碧源分析,1棟建物除了原本的容積樓地板面積外,還有來自屋頂突出物、機電設備、安全梯之梯間、管委會使用空間等15%,以及車位含車道面積的40平方公尺(即12.1坪)的免計容積空間。除了車位,其他設施都是由住戶共同負擔公有空間,也就是所謂的公設。 陳碧源說,內政部首先針對車位面積核實,在於實務上車位都是用數量在計價而非以面積計價,使得建商有操作空間,將車位面積未必給足到12.1坪,並且把該部分差額面積放到公設去,形成消費者買房時多負擔了車公,也增加公設比。 第2個改革,則是針對機電空間及管理委員會使用空間的免計容積樓地板面積比率,再細分調整。過去建商為了充分運用免計樓地板面積,以達到總銷售金額極大化的目的,因而增列了許多管理委員會的使用空間,作為健身房等公共設施使用,也導致消費者購屋時總價變高。 根據《財訊》報導,台北市不動產開發商業同業公會祕書長于俊明直言,建商蓋一建案的成本是固定的,消費者希望不用負擔「虛坪」,房價會因此下降,這是不可能的。因為在總價不變下,房屋單價反而變高;又若市場同時存在「有登記公設」與「未登記公設」產品,勢必紊亂。 陳碧源認為,虛坪改革前,如果差異過大,可能會引發建商搶建照。如果不大,建商仍會在售價上反映地價、物料等所有建設成本。而且改革後,未來車位單價及銷坪單價都會拉高。但長期而言,透過不予登記面積方式來下降公設比,確實有助抑制房屋總價上漲。 徐佳馨認為,台灣不動產將地上物和土地分開看待,是世界上少有的制度,造就許多地產制度無法參照國外相比;但不論政策如何改革,政府都應該規定得清楚明確,不要有模糊空間,好讓民眾和業者有所依循。 陳碧源建議,全台超過30年老屋占比53%,政府在施行任何房市政策前,也應該把都更危老的新個案另外拉出規定;比如囤房稅,如果是民間自辦都更的囤屋,應排除在囤房稅之外等,才不會讓健全房市及老屋更新政策互相矛盾。 (文/游筱燕)

虛坪改革「公設比降至25-30%」 網一面倒憂1事要井噴

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虛坪改革「公設比降至25-30%」 網一面倒憂1事要井噴

近年建案公設比動輒30%、甚至40%,民眾對於被當大盤子心好痛。內政部長林右昌昨(2)表示,虛坪改革草案已經就緒,主要朝兩大方向改革:第一是解決停車位灌入公設問題;第二是檢討免計容積項目。若依照內政部方案,公設比未來將可有效降25%至30%之間,但尚待行政院決定。不過消息出來網友仍憂心一件事,直言「怎麼感覺減少公設比,但單價會提高,然後權狀坪數縮小」、「這邏輯…又要井噴了」。 林右昌昨天到立法院內政委員會報告「科技園區大火檢討及預防」,立委高嘉瑜質詢的時候問到有關「公設虛坪改革」的進度,林右昌表示,草案方向已經擬定好,第一部分是針對停車位遭灌入公設,導致買屋民眾被扒兩層皮。內政部和地方政府及業者聚焦,問題不大,但需要修訂相關規定。 另外一件事是將消防機電設備列入免計容積,這部分也已經規畫妥當,未來修法上路後可有效降低公設虛坪,預估可將公設比降至25%至30%。 此外,高嘉瑜也質詢,台北市40年以上老舊建案佔將近7成,民眾希望危老都更能夠「一坪換一坪再加停車位」是否可行?林右昌表示,內政部正在研擬放寬容積獎勵,但「一坪換一坪再加停車位」難度相當高。此外,部分危老建案基地太小,房屋蓋出來有如「筷子屋」、「紙片屋」的現象,對市容環境產生負面影響,也會納入評估。 對於未來公設比將降低,PTT網友卻似一面倒不買單,紛紛留言「雨遮不計坪坪不計價後價格高10-15%」、「就…羊毛出在羊身上,你想要看起來爽的數字,就寫給你」、「單價要創新了」、「現在建商都賣總價,你要怎麼計算就自己算」、「改完單坪價再漲,有個毛用」、「少公設比,但還是要蓋公設的成本啊」。

虛坪改革 林右昌:公設比估降至25%~30%

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虛坪改革 林右昌:公設比估降至25%~30%

內政部長林右昌今(2)日表示,公設虛坪改革草案已全數準備就緒,評估修法後可將公設比大幅降至25%~30%;同時,內政部也正研擬都更危老容積獎勵放寬修法,但民眾要理解「室內一坪換一坪加車位」難度非常高。 立委高嘉瑜今日在立法院內政委員會中質詢時,詢問有關「公設虛坪改革」進度。 林右昌說,已與地方政府和業者溝通多次,各方意見已聚焦,也將規劃消防機電設備免計容積,未來修法上路後可有效降低公設虛坪,評估可將公設比降至25%~30%,避免車位被灌入公設,導致消費者被「扒兩層皮」。 高嘉瑜也指出,台北市在40年以上老舊建案將近七成,對此,林右昌表示,針對都更危老容積獎勵放寬方案,內政部已在研擬放寬容積獎勵,盼讓都更危老推動更順利,但林右昌說,民眾要理解「室內一坪換一坪加車位」難度非常高。 此外,林右昌回應時也提到,部分危老案件因基地過小,導致蓋出來的房屋如同筷子屋、紙片屋等問題,對於市容環境、景觀的負面影響也要納入檢討評估。

虛坪改革、車位優先 修法擬放緩

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虛坪改革、車位優先 修法擬放緩

虛坪改革方案何時推出,備受外界關注。內政部擬修改《公寓大廈管理條例》,優先處理停車位及車道問題,讓未買車位住戶,可不必負擔車道公設,業界認為此影響房市買賣層面較小。惟據悉,行政院認為,健全房市政策要有節奏,以免影響買氣,本會期以囤房稅2.0最優先,虛坪改革案腳步可能放緩。  至於虛坪改革另一重點免計容積公設檢討(例如圖書室、健身房等),因涉及成屋及預售屋登記面積分配計算有很大差別,在市場上易造成不同認知及紊亂,傾向緩議。  知情人士透露,限制預售屋換約轉讓等平均地權條例子法,7月剛上路,對房市屬重大變動,行政院認為,房市要先穩定下來,不要造成連續性衝擊,各項房市政策推出要有節奏,以免影響買氣。  內政部虛坪改革案何時推出,是否優先釋出較有共識車道車位的改革,高層說,由行政院決定。不過,本會期為選舉會期,可審查優先法案時間及空間不大,虛坪改革法案若推出本會期變數甚大,行政院正審慎評估中。  虛坪改革案有兩大方向,包括停車位與車道公設(車公)問題,還有免計容積空間檢討,原本擬在本會期提出《公寓大廈管理條例》修正案,在「車公不要變為大公」原則下,將法定停車空間由公設改為「專有」部分方式登記,未購買停車位住戶,無須額外分攤車道面積。  而其車道公設計算,需配套檢討建築技術規則及房屋相關測繪、登記行政命令。據悉,建商團體認為,車道及停車坪數改革影響層面較小,對房市買賣影響不大,無太大歧見。惟內政部官員說,停車空間制度改進涉及登記制度重大變革,並將改變市場實務交易習慣,為讓制度改進更周延可行,現正蒐集各界意見並積極研議中。  另一塊改革檢討重點是免計容積,依建築技術管理規則,管委會使用空間凡涉及「安全必要」公設例如機電設備空間、安全梯梯間、緊急昇降機機道、特別安全梯與緊急昇降機排煙室等,均可免計入容積。

平議虛坪改革:僅動技術面 難釜底抽薪

房市

平議虛坪改革:僅動技術面 難釜底抽薪

平均地權新制7月實施後,終於正式進入政策驗證期。不過,執政黨拿房市開刀的動作還沒結束;稍早有消息指出,中央將推動所謂的「虛坪改革」。雖然改革方案確定延期推出,不過看起來一切已是勢在必行。 檢討虛坪 箭在弦上 根據先前曝光的訊息,這次所謂的改革,將僅針對車道持分和公設免計容積兩個爭議較小的部分進行變革。嚴格論,這都只是技術面;因此可預期的是,之後新建案公設比會因此稍降,但幅度恐怕有限,且公設比只是從現在動輒三十幾%甚至四字頭小降到三十出頭;對一般購屋者來說,依然心在淌血。 先看無車位戶免持分車道。現在雙北都會區新案,由於基地不大且方整性通常不足,常有車位不足(低於可售戶數)的問題,新興重劃區則相反,甚至常有中大坪數需配售一個以上車位的情況。不過無論是哪種情形,爭議應該不大,畢竟近年雙北一線區供給量本來就偏少。 免計容積項目檢討,也不是什麼新構想;前些年都會區新案公設比普遍拉高到三字頭時,就已有相關倡議。而現在看來,建商最可能的因應措施,會是減少非必要公設規劃,也就是俗稱的休閒設施。 以車道來說,除非社區面積大,否則持分面積本來就不多,對降低公設比而言,有感程度還是不足。至於休閒設施,項目再多,都非拉高近年新案公設比的關鍵因素,熟知相關制度者都非常清楚。 緩高房價 或許能解 公設比偏高,其實可分近因和長期結構因素。近因部份,當然是房價非理性飆漲,購屋人負擔力原地踏步,開發商以壓低坪數來控制總價,但法令規定的大小公設還是得蓋;在分母變小,分子不變或減少不多之下,公設比不飆升才怪。 但更重要的其實是結構因素,即台灣不動產制度將地上物和土地分開看待(管理、課稅等)的體系,因此造就只要有(地上)物,就都必須登記的奧妙原則。 所以,要改變現在新建案公設比偏高的現況,釜底抽薪的方法,就是徹底檢討台灣現行全球獨步的地上物與土地分開處理制度,否則公設比就會繼續存在,不可能有真正的實坪制。但現實上這困難重重,因為等於要更動現行地政/建管體制,牽涉的不光是典章制度、政府組織,甚至還有學術界等。 相較之下,高房價似乎就沒那麼難解。促使房價合理化,同時提高人民經濟能力,扭轉現在這種都會區小宅,甚至微型住宅充斥、實用度堪慮的現實,高公設比或許就有機會成為歷史名詞。只不過,這似乎也是說來容易…… 文/授權載自 住展房屋網

虛坪改革 延至7、8月推出

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虛坪改革 延至7、8月推出

內政部原本6月底端出虛坪改革方案,確定延後推出!據了解,虛坪改革方案預計7、8月間端上桌,優先檢討除未買車位的住戶不必負擔車道公設外,還要建立一套評估免計容積公設空間的合理分配機制,非安全必要的公設,例如圖書室、健身房、卡拉ok室,SPA室等,恐難再納入免計容積,建商若要興建必須使用自有容積,如此可減輕民眾不必要的公設負擔。 內政部虛坪改革規劃兩大方向,包括停車位與車道公設(車公)問題,還有免計容積管委會空間檢討,由於會稀釋建商利益,公設比也牽涉登記問題,和銀行代書皆有關,避免產權糾紛,正和產業界溝通,內政部也慎選改革方向,日前曾向行政院彙報,車位及車道將修改「公寓大廈管理條例」,免計容積將檢討「建築技術規則」。 官員說,健全房市政策接踵出籠,6月提出房貸支持補貼3萬方案,央行日前限縮第二戶貸款成數,7月1日及3日平均地權條例及租金補貼2.0方案陸續上路,為使政策有序推出,決暫緩推出虛坪改革方案,預計7~8月間立法院下會期開議前,再伺機提出修法版本,以免打亂政策節奏。 依據內政部規劃方案內容,車位和車道公設問題優先改革具高度共識,部分建案車位及車道公設,有的由所有住戶共同負擔,多年來備受爭議,未來將修改公寓大廈管理條例,將讓原先須所有住戶持分的公共空間,變成專有部分。 至於車道,未來只有買車位的住戶才需負擔車道公設,沒有買車位的住戶不需負擔。官員說,車道持分面積比車位還大,一個車位大約4坪,若再含車道大約12坪,車道是車位的2倍,未來回歸買車位的人負擔車道公設。 另一改革重點是免計容積,依建築技術規則,管委會使用空間涉及安全必要公設例如機電設備空間、安全梯梯間、緊急昇降機機道、特別安全梯與緊急昇降機排煙室等,均可免計入容積,但面積總和不得逾該基地容積15%,官員說,內政部不會限縮此一比例,因小基地或基地不方整建案未必足夠。 由於基地大小和建築規劃不同,情況複雜,營建署正模擬不同方案,以更細緻方式,建立一套評估分配合理機制,社區管委會該有必要公設空間會給足,但避免給過多免計容積公設空間。簡而言之,未來「非安全必要的公設」,例如管委會空間轉作閱覽室、交誼廳、健身房、遊戲室,SPA室、卡拉OK室等,很難再計入免計容積,建商若要規劃須用自有容積興建,如此可減少民眾沒有必要的公設負擔。

內政部:虛坪改革先修法解決車位問題

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內政部:虛坪改革先修法解決車位問題

內政部:虛坪改革先解決車位問題 下會期提修法 內政部官員今天說,虛坪改革將先解決較有共識的停車位、車道問題,預計在立法院下個會期提出修法。 內政部長林右昌日前拋出虛坪改革政策,但也提及虛坪改革牽涉登記問題,大幅改革會天下大亂,也恐產生登記產權糾紛,因此預計會先就大家最關注的車道、停車位問題優先處理, 內政部官員今天對中央社記者表示,虛坪改革討論主要有2個方向,一是停車位、車道,另外則是管理委員會使用空間,其中以停車位、車道較有共識,且修法面向也單純,預計會在立法院下個會期提出相關修法。 官員說,車位部分,修法主要是調整公寓大廈管理條例第16條,將現行防空避難設備兼作停車空間使用的規範,更改為法定停車空間兼作防空避難設備,這樣就可以讓原先必須是「大公」、由所有住戶持分的公共空間,變成專有部分。 至於現行停車場車道公設,部分須由整體住戶分攤車道公設(車公)一事。官員表示,目前討論方向傾向由買車位的住戶負擔車道公設即可,避免「車公」變「大公」。 另外,根據建築技術規則第162條,防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯梯間、緊急昇降機機道、特別安全梯與緊急昇降機排煙室及依公寓大廈管理條例規定的管理委員會使用空間,不得超過該基地容積的15%,但現行管委會空間多被用於作為健身房、遊戲室等。 官員說,管委會空間這部分比較複雜,是要限縮比例,或是透過其他方案讓空間分配更合理,還需要很多討論,尚未有定案方向。

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