搜尋結果：117則
龍頭股價腰斬50％ 房市爆反轉訊號？同業吐慘況「急凍」
【中時新聞網 郭宜欣】房地產代銷龍頭海悅的股價狂瀉，已經從7月創下的歷史新高價390.5元腰斬，暴跌超過50%至波段低點193.5元，引發PTT網友們熱烈討論，揣測是否為房市反轉的跡象？專家們多半認為，股價波動無法反映房市好壞，但目前代銷市場確實偏冷，甚至有業者大吐苦水，已經進入急凍狀態。 事實上，由於各大銀行的房貸水位已滿，紛紛祭出相關措施因應，民眾貸款買房不像以前順利，引發房市熱潮降溫，營建股也跟著走低，除了海悅之外，另一代銷龍頭愛山林在7月中衝上234元之後，近期也下跌將近50%觸及121.5元，表現同樣弱勢。 許多PTT網友直言，代銷業確實是房市冷卻的海嘯第一排，「沒量代銷房仲會很慘，但房價未必下來」、「今年先跌代銷，明年才是營建主跌段」、「股價反應未來的獲利」、「房市派對結束了？哪有天天過年。」 東森財經新聞報導，代銷業者認為股價波動無法完全反映房市好壞，但承認代銷市場確實偏冷，還列舉高雄楠梓的市況，並且形容今年8月過後進入急凍狀態。 限貸令雖引發民怨，但專家認為此舉是為了維持金融市場穩定，中央大學教授徐之強表示，民間信用佔GDP的比重來到史上最高的166%，央行關心槓桿過高問題，進而衍伸限貸令，都是風險管理的作為，限貸令是央行正確的決策。
無懼限貸令影響！928房市推案爆兆元巨量 這縣市規模最大
建商無畏市場風雨干擾，地照買、案照推、房照賣！據591新建案統計，今年928檔期，全台灣共有超過400件新案進場銷售，推案量合計9,777億元，直逼兆元、年增逾4成，再度寫下單一檔期史上新高紀錄。由於年底還有多檔指標案醞釀，全年推案量「保底2兆」幾成定局。 591新建案統計顯示，2019至2021年的928檔期，推案量均約5,000餘億元，2022年衝上8,000億元大量，去年縮減至6,700億元。不過，今年928檔期則爆出近1兆元，台北、桃園、台中等地百億大案點火，推案量紛刷新區域新高，新北、台南及高雄同步重返高檔，如計入今年329檔期推案量約7,800億元，今年兩大檔期推案量近1.8兆元。 與上半年相比，591新建案表示，部分案場來人和銷況，有走下坡的跡象，在限貸令的影響下，買方態度與建商出現落差，許多投資客及首購族趨向保守，民眾最好晴天備傘，如降低槓桿、提高預備金等準備，才能應付突如其來的變化。 值得注意的是，今年928檔期高達15件百億級新案投入市場，規模最大的是元利建設在台北市文山區推出的「四季莊園」600億元，興富發淡水新市二路案、台中商辦「市政壹號廣場」、大同集團中和聯開案「大同新紀元」總銷均逾250億元。 台北市推案量即達2,530億元，占全台約四分之一，文山區「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」合計765億元、近3,000戶量體，案量是居次的大安區的二倍以上。 桃園去年因延推案導致水位較低，醞釀一年後迎來爆發，今年928檔期總銷高達1,400多億元，推案89件全台最多，又以小檜溪、中路等地為主戰場；台中也是新案連發，總銷近1,900億史上最高，北屯、西屯分別有超過400、600億元案量釋出。 （相關新聞見A4）
生活
銀行限貸、股市衝擊 中部百貨周年慶提早開跑
受到股市、銀行祭出限貸令等大環境衝擊，中部百貨上半年業績普遍不佳，為急起直追，紛紛將目標鎖定周年慶，台中大遠百9月6日起開放VIP預購，今年還延長預購期至2周，盼拉抬買氣；新光則預計10月初展開，台中廣三SOGO從12日展開預購。 台中大遠百指出，疫情解封後許多民眾出國，使得上半年業績稍受影響，為急起直追，今年周年慶預購活動提早自9月6日開始，且時間從原本的1周延長至2周，希望補足上半年業績同時做好下半年業績，目標是42億元、較去年周年慶增加6％。 大遠百強調，今年股市大盤不穩定，再加上銀行限貸令等，都衝擊消費市場，且許多民眾出國，替代性消費增加，也影響上半年買氣，為此特別著重一年一度的周年慶活動，今年以「尋秘時尚島」為主題，重點消費落在化妝品品項，將霸氣回饋高達20％，另精品類、家電類也都有指定專櫃單比1萬送1000回饋。 大遠百今年周年慶化妝水及內睡衣推出單筆2000送200元，且單筆1萬元再加送200元，百貨服飾累計5000送500元，消費滿額還可兌換獨家聯名帆布袋。 同樣位在七期的新光三越百貨預計10月初展開周年慶活動，目前相關內容仍在規畫中，將於9月27日公布；台中廣三SOGO週年慶12日展開預購，19日將正式展開。 值得一提的是，台中市9月28日將舉行紅牛賽車展演活動，屆時市政路周邊將封街，是否能為百貨周年慶追加一波買氣？業者仍在觀望中。大遠百強調，配合活動，9月16日起將有接駁車配合鄰近停車場接送，也希望民眾看完賽車展演後到百貨逛逛。
央行再管制房市？他揭「最有可能手段」：降溫非壞事
去年至今的新青安優惠房貸政策掀起一波房市買氣，不過這陣子因「房貸限縮」造成許多首購族貸款不易，房市交易也受影響。房市專家、中央大學經濟系教授吳大任認為，房價持續漲，加上新青安挹注一股力道，更讓房市升溫，如今房貸限貸讓市場降溫，也非壞事，冷靜一下是好的；另外，吳大任分析，今（2024）年9月19日我國央行第三季理監事會議，升息機率不高，但有很大的可能再擴大房市管制措施。 吳大任指出，我國通膨壓力有稍稍緩和，消費者物價指數（CPI）年增率雖超過2％， 外食費、蔬果費用較高 ，主要是颱風與天候因素導致蔬果價格往上，不過CPI整體增幅有所收斂，核心CPI低於2％，而央行會升息主要是對抗通膨，現在通膨壓力較小，且國際原油也跌。 吳大任分析，加上美國經濟出現衰退現象，金融市場較為震盪，且AI科技業有泡沬化風險，美國經濟不排除會硬著陸，美國經濟若走弱，也會影響台灣出口及製造業，因此預期我國央行9月中的理監事會不會升息，現階段應會維持現狀讓台幣保持弱勢。 至於房市管制部分，吳大任表示，央行9月中理監事會可能祭出擴大信用管制，因為南部房價漲得很兇，不僅台南與高雄，非六都的區域房價也在漲，因此央行很有可能把管制區域擴大。 吳大任指出，長期來看，因為國內房價上漲幅度大，導致銀行房貸水位也衝高，央行關切金融風險與不動產泡沫化問題，並會牽動整體經濟與景氣，因此也造成這陣子房貸限貸的情形。對於房貸水位警戒與控管，他認為，因為大環境、成本、政策面，導致房價上升，政府也許可以考慮修改相關法規、讓房貸額度可以彈性調整。 吳大任表示，但房價、資產漲太高了，總有一定風險與極限，「短期波動的風險是存在的」，如果景氣突然轉差、經濟變壞，股市也重挫，導致民眾失業，那就極有可能換不出房貸，而發生斷頭與法拍，必須格外注意。
限貸新常態推升蛋黃區、品牌建商，富旺脫穎而出
因台灣濟成長穩健，限貸政策雖多少造成房市短期衝擊，整體而言仍呈向上趨勢，但上述政策影響也使未來品牌大者恆大、地段強者更強。以目前台中西區新推出的新預售建案「富旺千蘊」為例，因位於銀行評估的A級行政區，加上西區土地稀有，具備更好的申貸優勢；同時「富旺國際」(6219)也是深耕數十年的上市櫃ESG品牌，光2024上半年合併營收就年增26％，體質穩健深受信賴；加上規劃地上22層超高層垂直綠瀑建築，工程期預估5年，預計2029年上半年完工，更讓購屋者有充足時間調動資金長足布局，不易受短期景氣衝擊。 同時，擁抱西區國美、勤美双美商圈的「富旺千蘊」，除了擁有優質的生活環境外，周邊近期更有多間國際品牌酒店插旗，例如預計2024第三季開幕營運的「草悟道勤美洲際酒店」、預計2026年營運的頂級酒店品牌JW Marriot，不只將引進更多觀光消費人口，也將同步抬升區域房價，大洞最高預售價格屢創新高，目前最高已突破單坪70萬大關，未來後勢，也將持續看漲。 除此之外，「富旺千蘊」也因為擁有水岸首席優勢、西側約百米的建築棟距、遼闊的居高視野，讓產品與地段更具價值；力邀多位國際大師連袂，包含全球百大摩天樓巨匠綠建築推手—劉偉彥、德國紅點金獎台灣第一人—張清平、美國植物學會設計大賞亞洲第一人—吳書原、全台首位IALD國際級認證光影藝術家—袁宗南，共同打造垂直綠瀑美學地標，更推升產品收藏價值；加上搭配多樣化的頂級建材，如8+8+8mm Low-E複層玻璃、Villeroy & Boch德國皇家瓷器衛浴、LEICHT德國工藝精品廚具、三協大同アルミ頂極氣密窗、BOSCH德國百年領導家電、Kronotex德國太格精工木地板、MML世界品牌獎精品磁磚等優質設備，讓「富旺千蘊」成為近期台中西區指標個案，也成為許多剛需置產民眾的首選名單之一。
民間信用佔GDP達166％創新高 徐之強：央行限貸令是正確決策
房市交易熱絡，銀行「限貸令」也惹來不少民怨；中央大學教授徐之強11日於國泰金經濟氣候暨金融情勢發表會上警示，今年5月央行發布金融穩定報告指出，民間信用佔GDP的比重來到史上最高的166％；他認為，央行找國銀喝咖啡，關心槓桿過高問題，進而衍伸限貸令，都是央行風險管理的作為，他認為，房貸限貸令是央行正確的決策。 徐之強表示，央行6月調升存款準備率，其實已看到民間信用過高的問題，他進一步指出，民間信用翻成白話文就是借錢，GDP就是所得，當民間所借的錢佔所得比重過高，意味財務槓桿有過高風險。 美國曾在2008年第2季民間信用佔GDP也創新高、達172％，當景氣一反轉就可能引發金融風暴，徐之強表示，美國當時去槓桿不僅花了一段時間，其過程民間也非常痛苦；有鑑於美國的經驗，徐之強認為，央行考慮與決策是正確的，就是擔心國際景氣突然發生反轉，台灣經濟會造成很大傷害。 央行今年3月升息、6月調升存款準備率，近來也關切銀行土建融的比例，就是希望銀行在銀行法72-2條下，能對房貸集中度過高的問題做預防措施。 國泰金控投資長程淑芬指出，新青安貸款立意良好，但卻有家屬利用青年人頭搶低利率，並做投資客的行為，萬一房價下跌、失業率上升，投資客繳款就會有壓力。
生活
限貸令重擊！中市百貨瘋狂促銷救買氣
房貸限貸令衝擊下，市場資金活水急凍，近日中市各大百貨紛紛進入周年慶、購物節大檔期，業者皆坦言因物價飆漲，加上受限貸令、股匯市起起伏伏影響，上半年業績呈微幅衰退，期待大檔期加大力道促銷找回人氣和買氣，中友購物節12日登場、廣三SOGO周年慶12日預購、19日開跑。 近入9月後，消費市場殺聲震天，外送平台foodpanda近日更針對台中等8縣市推出平日午餐餐期無限次免外送服務費；台中日曜天地OUTLET即日起祭出「零碼鞋清倉會」，New balance、ADIDAS、SKECHERS等高達60大品牌、上萬雙鞋款下殺到290元起出清。 中友百貨12日起舉辦購物節活動，除化妝品滿2000元送400點（價值200元）回饋外，還有4波實用的會員禮，消費滿額還可抽任天堂SWITCH遊戲機、加碼抽iPhone16、Panasonic全折疊智跑機等好禮。廣三SOGO周年慶12日搶先預購，19日正式開跑，也除祭出滿千送百及各樓面加碼送等優惠活動外，新APP會員註冊還可抽iPhone16新機。 中友百貨指出，今年以來受國人瘋出國旅遊影響，上半年百貨市場略有微幅衰退，近來買氣受限貸令衝擊，動能不足，廠商和業者都期望周年慶能把買氣找回來，紛紛加大力道促銷，也有不少消費者在預期心理下來電詢問，「周慶與購物節活動何時登場？」，期待用更優惠的方式採買。
限貸令殺到建案！代銷哀：看屋少3成...更害怕這事
9月第一週房市告別民俗月，不過，受到銀行法第72條之2的不動產放款接近滿水位影響，多家銀行紛紛緊縮貸款，連預售市場來客數都受到影響，一家大型代銷就透露，近一周建案來客數銳減3成，連帶衝擊簽約買氣，就怕9月中旬央行理監事會議祭出新一波打炒房手措施，將對市場產生巨變。 告別鬼月，房市多地已傳出「突破新天花板」的實價登錄新高價，不過，受到限貸令影響，雖然預售屋多在4、5年興建完工，被市場認為受到貸款緊縮影響最小，甚至可能有資金轉移效應，不過，代銷業者觀察近一周來客量，明顯減少3成。 該代銷業者提到，買方還是會擔憂未來貸款問題，轉趨觀望，而另一方面，建商也多期待價格能持續突破，雖然房市多頭仍存，但假若央行有祭出新的選擇性信用管制措施，買方的追加意願減少，整體成交量就會面臨衰退。 住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，目前預售市場確實開始被銀行房貸滿水位波及，不少預售買盤同時得顧及手上成屋遭限貸，自然轉而在預售方面下手放緩，但多空交戰的在於，仍有像新北三重、台北文山的指標案反應極佳，現階段就是比品牌、知名度、所在位置與社區規劃，都處於劣勢者將相當有感於受到買盤棄守。 陳炳辰表示，尤其是連先前熱度都無法受惠者，應都已認定房市正在逆轉，反之則不受影響，而不明朗的情況或得拖至年底，觀察銀行額度是否舒緩，若央行近期又推打房政策，特定指標案開始有延推跡象則大事不妙，屆時龍年房市恐開高走低。
上半年交易量大增！這三個行政區淪為限貸重災區？
限貸重災區出爐？根據《591實價登錄》統計，今年上半年全台成屋交易熱區，前三名中的桃園區、淡水區、中壢區等地，受大量重劃區新案完工交屋，成交水位持續滿載，分別都有2千件之多，對照如今持續蔓延的房貸風暴，是否讓這些從明星區域淪為深水區，值得多加留意。 591房屋交易網主任畢務潔分析，觀察交易量前幾大區域，關鍵字除了房價就是重劃區，尤其這幾年房市熱，伴隨大量建案完工交屋，當地成交量自然直線攀升。 以桃園市來說，這次一口氣有桃園、中壢兩區交易突破2千件，當地這幾年不僅吸引大量北客移居，連本地客也湧進搶房。以中壢區來說，當前青埔重劃區在買氣助攻下，區內行情普遍已來到5、6字頭，火車站周邊也有不少成屋交易，且該區擁大專院校與工業區就業人口，自住及投資買盤強勁，自然成為熱區。 值得一提的是，新北市一口氣有淡水、新莊、板橋、中和等四區上榜，亞軍淡水區由於新成屋仍有3字頭價位，備受小資族青睞，且淡江大橋通車在即，不乏部分投資客搶先布局。 另外，板橋、中和，雖然房價站穩5字頭，但買氣仍居高不下，主因在於兩區皆位於新北第一環，有北市外溢買盤持續湧入，加上交通與生活機能到位，購屋需求穩定。 畢務潔指出，即便當前政府頻頻喊話，實際上房貸風暴已對市場產生衝擊，建議民眾購屋時，應避免缺乏公建題材或房價出現短期急漲等區域，以免貸款金額與銀行實際鑑價產生落差。
央行理事會19日登場 估繼續緊縮不排除再祭房市管制
中央銀行將於19日舉行理監事會，儘管美國聯準會降息已成定局，台經院專家直言，台灣與美國情況不同，不需要跟進降息，甚至在房市與物價2大壓力下，估央行貨幣政策將延續緊縮路線，不排除祭出第7波選擇性信用管制。 今年以來，台灣景氣穩健擴張，經濟成長率「坐3望4」，但物價壓力未解，根據主計總處預測，今年全年消費者物價指數仍達2.17%，連續3年高於2%的警戒線，顯示通膨陰影未散去。 此外，新青安方案催動房市買氣、價量齊揚，銀行不動產放款集中度逼近歷史高點，央行不得不出手，8月下旬要求銀行提出為期1年的不動產放款改善計畫，希望讓房市降溫。 台經院景氣預測中心主任孫明德指出，美國聯準會（Fed）9月將降息，不過美國利率已經高過物價，美歐均有降息本錢，台灣並非如此；國內除了物價高漲，還有房市過熱的問題，央行除了要銀行自行控制水位，應該還會有更進一步舉動。 「不管調升利率還是存款準備率，央行會延續緊縮步調」，孫明德直言，不論是升息、升準或是選擇性信用管制，央行都會有所作為。 孫明德接著指出，美國聯準會降息，台灣不必然要跟進，放眼亞洲國家，日本也在升息，而且台灣很多方面與日本走勢相符；舉例來說，今年亞幣呈現偏弱格局，台灣經濟成長率比日本好太多，新台幣貶勢卻與日圓同步，推測可能是央行基於出口競爭力的考量，才讓新台幣繼續偏弱。 目前市場將央行9月理監事會的決策重點，放在房市措施，因為對央行而言，不見得只有升息是緊縮，升準、信用管制也可達到類似效果。 台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真分析，根據央行目前選擇性信用管制作法，對特定地區（六都及新竹縣市）限制自然人第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，而近期台積電設廠帶動周邊房市的效應，有些並非六都境內，因此過去的管制措施存在漏網之魚。 由此看來，劉佩真認為，央行祭出第7波選擇性信用管制的機率不低，推測是朝2方向著手，第1是擴大範圍，第2為貸款成數再降，加重力道達到讓房市降溫的效果。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則說，從房市角度來看，央行8月找來國銀喝咖啡，要求銀行自律，資金面趨緊使得市場交易熱度受抑，接下來政府的調控手段，應不至於過於激烈。
解決房貸荒財金部會接連出招 關鍵5大問答一次看
8月下旬，央行考量不動產放款集中度偏高，要求銀行提出房貸改善計畫，引發民眾憂心銀行不給核撥房貸，總統賴清德、行政院長卓榮泰出面澄清絕無限貸令，財金部會更是緊急動員，會議接連召開，這波房貸荒因何而起，政府拿出何種對策，整理5大關鍵問答一次看。 去年8月，財政部端出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安貸款），對比舊制，新青安祭出貸款額度自新台幣800萬元擴大至1000萬元，貸款年限從最長30年、寬限期3年，提高至最長40年、寬限期5年。 新青安方案因貸款條件更優惠，形同降低購屋門檻，吸引大批民眾搶進，希望藉著政策利多，擺脫無殼蝸牛的稱號。 隨著自住買盤大舉進場，房市溫度持續攀高，甚至掀起「FOMO（Fear of Missing Out，害怕錯過）」風潮，推動價量指標齊步走揚，國銀房貸業務量也暴增。 今年7月，市場傳出部分銀行因逼近「銀行不動產放款天條」、銀行法第72條之2規範上限或是銀行內訂警戒值，開始採行不動產貸款管控措施，如審核期拉長、排隊撥款等，民眾開始嗅到不尋常的氣息。 在此同時，央行眼見國銀不動產貸款集中度逼近歷史新高的水準，於8月12日至21日間，邀請34家國銀總經理「喝咖啡」，並要求國銀提交為期1年的自主管理不動產貸款總量改善計畫。 但因市場訊息紛亂，部分民眾產生誤解，將央行對銀行下達「總量管制」的自主改善要求，解讀為限貸令。卓榮泰、賴總統先後出面喊話，穩定民心，強調央行是基於金融穩定，希望銀行勿操作過當，自主調控同時，應避免影響正常資金需求。 問：「不動產放款天條」銀行法第72條之2是什麼？ 銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成。也就是說，銀行不動產放款比率紅線為30%，俗稱不動產放款天條。 不過銀行不會真的承作到30%的滿水位，實際操作多半以28%至28.5%作為內部警戒值。此制度可避免信用資源過度集中不動產，對其他資源產生排擠效果，同時兼顧金融穩定。 根據金管會統計，按銀行法第72條之2規定設算，銀行不動產放款平均比率在今年6月攀至26.62%、為5個月新高，7月微降至26.47%。 但就個別銀行檢視，近幾個月來，確實有部分銀行曾突破29%，且27%以上區間的家數達到雙位數。凸顯近期這波房貸荒，並非無的放矢。 行庫主管說明，往年也會遇到銀行法第72條之2水位鄰近內部警戒值，在比較「緊」的月份，就會動態調節房貸及土建融授信，等大量房貸、建築貸款還款進帳，往後月份就可較「鬆」，現在市場所稱的房貸荒，是因為進件量太大，所以銀行需要更多時間消化，但絕無限貸。 問：央行要求銀行提出不動產貸款具體量化改善方案，不等同限貸令？ 央行在8月12日至21日，由總裁楊金龍親上火線，業務局、金檢處、經研處局處長及法務室主管一字排開，找來34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理「喝咖啡」。 楊金龍並於會中下達指令，要銀行依據自身經營情況，於9月6日前提出為期1年的不動產貸款具體量化改善方案，從今年第4季至明年第4季，每季各項貸款都要有量化控管目標。 由於國銀直到9月6日，才全部「交作業」，改善計畫執行時間則自今年第4季啟動，也就是說，民眾排隊等撥款是「現在進行式」，而央行所提的要求則是「未來式」。 央行官員補充，央行希望不動產集中度下降，不必然等同於房貸只能減不能增，而是其他放款要有成長，不宜一面倒地往房貸走。 央行強調，政策目的是要國銀共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形，但大前提是不影響正常資金需求，因此國銀在研提改善計畫時，應排除5類態樣，分別是無自用住宅民眾購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，以及企業購建自用廠辦等所需資金。 問：如果沒有限貸令，民眾貸款為何還是下不來？ 房市限貸令成為近期最熱門的財經關鍵字，雖然從賴總統、卓榮泰，到央行、財政部、金管會，口徑一致，強調沒有限貸令，但對民眾而言，申請房貸不順利是事實。 觀察市場實際狀況，隨著國銀房貸「拉緊報」，部分銀行採取「排隊等撥款」的做法，也有銀行是「以價制量」，即便貸得到，偏高利率也讓民眾打退堂鼓。 市場上，確實部分銀行因房貸承作量已接近內部控管總額，導致民眾必須排隊等撥款，有部分銀行是仍有空間，但考量上半年房貸增速真的太快，基於風控，便稍作調控，讓增速放緩。 不論房貸荒的源頭為何，民眾最關心的仍是房貸業務何時才能順暢運作，不會落入簽約了卻貸不到錢的違約困境。 行庫主管指出，目前將以民眾自住首購及已承諾的貸款為優先，同時會採取總量管控撥貸額度，並視每月還款情形滾動調整，現在民眾排隊等申貸核可、撥款的情況，只能靠時間解決，不過應會逐步舒緩。 至於有無可能加大力道吸收存款，以盡量增加可承作授信的水位，行庫主管坦言，目前這樣做的成本過高，但或許法規面可思考排除納計都更危老建物完工後衍生的分戶房貸等。 問：政府如何因應當前民眾貸不到款的難題？ 財金部會本週高速運轉，央行2日找來22家國銀座談，了解銀行的核貸政策及對申貸困難的協處機制，提醒就已對保簽約的核貸戶要盡速撥款、明確告知民眾已核貸案件的貸款排撥時間，讓民眾能夠安心，並針對無自用住宅民眾購屋陳情案件，設置15線陳情電話。 4日當天，相關部會更是馬不停蹄，上午先由金管會邀集央行、財政部、銀行公會、8大公股行庫及房貸業務前5大民營銀行研商房貸議題因應政策；下午再由財政部找來8行庫，重申政府態度。 為了解決房貸荒，金管會指示銀行公會建置「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，將提供資訊包含銀行尚有承作購置住宅貸款額度與否，以及聯絡窗口，但不會揭露詳細剩餘金額，主要目的是避免民眾往沒額度的銀行跑，建置時程則是「愈快愈好」。 至於銀行端，金管會及財政部給予明確指令，銀行貸款額度應優先承作3大類案件，包括首購族、自用住宅貸款及已承諾貸款案件，務必優先撥款給已核貸民眾，並妥善調配資金，穩定金融市場秩序。 問：各界如何看當前房市走向？ 去年下半年延燒至今的火熱房市，在房貸荒干擾之下，市場氛圍明顯轉趨觀望。台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真分析，先不論央行9月是否祭出第7波選擇性信用管制，單就近期央行要求國銀下達自主改善計畫，以及銀行因自身房貸水位持續往上、居高思危的調控作法，均使下半年房市氛圍改變，沒辦法像上半年這麼樂觀。 劉佩真表示，今年上半年房市熱絡、價量齊揚，下半年應轉為量縮、價高檔，但不至於出現景氣反轉向下的局面，因為經濟成長優於去年，加上半導體投資持續、帶動周邊房市買氣，以及通膨居高，基於投資保值等需求，支撐力道仍存。 住商機構企研室執行總監徐佳馨也認為，經過這波整理，下半年房市將降溫，成交量縮水、價格難再創高，但可趁勢清洗掉市場上的投機炒作方，讓市場回歸穩定。 中央大學經濟系教授吳大任則說，今年以來房市升溫過快，很多人跟風買房，沒有審慎評估自身財務能力，藉由這次銀行審慎調整措施，讓民眾冷靜下來，不見得是壞事。 至於有自住需求的購屋族，徐佳馨建議，在市場資金趨緊的情況下，民眾宜以銀行鑑價作為出價基準，不要任性追加，避免貸款下不來，自付款超出負擔，反而落入違約窘境。
限貸令衝擊下 該買預售屋、中古屋？「便宜價」房子這樣挑！
收租打造被動收入，該選擇預售屋或中古屋？謝銘元分析，中古屋市場好處是有銀行鑑價背書，可做為議價基準，通常高於銀行鑑價10%左右都還算合理。在2種情況下，有機會遇到開價低於銀行鑑價的金額，「一種是繼承房，另一種是財務吃緊房。」他表示，無論哪一種狀況市場都不常見，還是需要透過大量時間研究和接觸，才能夠增加對市場的敏感度。 預售屋優勢是資金運用相對彈性，不僅簽約訂金較低，有些物件還可免工程期款，加上預售屋工程期長，可當作一筆長期投資。預售屋購買對象是建商，現在市場氛圍就是不二價，甚至有集體炒作情況，難以判斷價格是否合理。一旦買在市場高基期，就必須背負房市轉差風險。「2014年新莊副都心非常多人買，開價到一坪60萬，但後來遇景氣轉差，曾掉到一坪30萬到40萬，直到近2年才解套。」 台灣近年房價飆漲，許多區域租金行情已漸漸無法負荷房貸支出，雙北地區「租金投報率」只有2%或更低，讓許多準包租公猶豫是否該進場置產。謝銘元分析，租金投報率一般以總價來看，不過因房貸額度會影響實際投入頭期款現金比例，因此應以「現金報酬率」來判斷是否適合投資較精確，假設用此算法，即使雙北地區，現金投報率都還有5%左右。 近期房產市場因「限貸令」與「減降令」風聲鶴唳，謝銘元認為，「限貸令」透露銀行放款水位吃緊，對中古屋市場打擊較大，價格不致於跌但量勢必萎縮。因為即使挑選到好物件，若銀行無法提供貸款，一般民眾也無法臨時湊出全額現金購屋，可能放棄購屋或解約。 「中古屋市場沒有量，資金就會自然往預售屋流動。」謝銘元表示，最近一年中南部因半導體市場熱度漲幅大約都超過10%，尤其以台南高雄更誇張。中古屋市場若急凍，可預期中南部預售屋成交量會更多。 謝銘元認為，如果購買中古屋置產，其實一些屋況較差的房子反而值得留意，因為比較容易談到合理價或便宜價，即便需要重新翻修，低總價省下的金額也足以負擔。 「離捷運站步行10分鐘內的中古屋，買賣或出租都不會有困擾。」謝銘元表示，通勤便利是重要指標，未來出租或換屋都比較有人願意接手，可觀察各捷運站人流尋找適合地點。另公寓型中古屋，因沒有電梯，4樓以上一般民眾無論租或買意願都較低，建議不要入手。 文／周靖璞
公股金融會議召開 財部再籲行庫 落實房貸4原則
財政部5日下午召集公股金融機構負責人，召開多位新任董總上任後的首次公股金融會議，會議歷時兩個半小時，特別針對民眾所關切的房貸問題重申，行庫務必配合行政院提出的四大原則，特別是針對首購族和已簽約者，一定要讓民眾安心。 另外，財政部長莊翠雲重視公股銀創新發展，由華南金控進行數位行銷主題報告，引起公股董總極高的興趣。 外界高度關注的房貸議題，財政部表示，行政院長卓榮泰的政策指示很清楚，四大原則包括維護金融體質安全、優先提供民眾自住首購及已簽約貸款、銀行自主調整貸款結構，以及新青安貸款需要審慎核定、嚴格管理。 官員強調，上述四點目前公股行庫其實都已經在執行，特別是新青安貸前貸後管理，且目前多數公股銀房貸結構也都是以自用住宅為主，再度提醒行庫主要還是希望可讓民眾放心，不會因為房貸荒而造成房屋交易斷頭。 與會人員指出，莊翠雲對公股金融機構強調「開拓創新發展」、「永續發展藍圖」，在提高獲利成長的同時，也能用靈活的方式拓展核心業務，而公股銀的消金業務還有空間成長，藉由導入大數據，可強化雙翅膀、雙引擎，也因此本次例行會議由顧問公司麥肯鍚及華南銀行針對數據分析行銷專案報告。 據了解，華南金的專題報告，由華銀數位經營部專題報告「善用數據分析並深耕數位行銷，打造深度數位客群經營」。華銀表示，2022年起開始數位轉型，首先面對「由誰來規劃、負責」的問題，因此尋求外部顧問合作，並啟動到2025年止的三年計畫。 其中，華銀在公股銀中首創「敏捷工廠」，重新思考分工、開發模型，將不同部門、業務的資料數據，用做客戶分析，除了將資源精準行銷在不同客戶分別購買機率最高的商品之外，也能提高客戶滿意度。 據悉，財政部長莊翠雲席間更從消費者角色出發，對公股銀行提出消費者角度的需求和疑問，例如，銀行是否會對存款客戶的多筆大額跨行轉帳用途進行分析等。會中公股金融機構各董事長與總經理皆對華南經驗相當有興趣，更提出要參訪華銀專責單位的部分成果，華銀也樂意安排。 另外，與會人員表示，莊翠雲也不忘提醒公股金融機構加強金融韌性，提升永續經營的競爭力，下半年有地緣政治、美國總統大選等風險和影響因素，也應密切注意因應。
卓榮泰解民怨：房貸優先滿足三族群
限貸令風波，引發民怨。行政院長卓榮泰5日在行政院會再下達四項指示，要求維護金融體質安全，以民眾自住、首購及契約中貸款優先，行庫須自主調整貸款結構，並審慎核定新青安貸款。另對俗稱「不動產放款天條」的《銀行法》第72條，他說，該法所揭示的30％警戒值仍不變。 卓榮泰提出四項原則包括：要維護金融體質的安全、民眾自住首購及已承諾的貸款要優先、行庫必須自主調整貸款結構、新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理。卓揆說，維護金融市場的安全與穩定是第一要務，政府有責任消除民眾心理上的不安，因此行政院第一時間即表示，民眾一般正常進行中的貸款，不應受影響，不要讓民眾有貸款不易情形。 卓榮泰表示，行庫必須自行檢驗並自主管理調控貸款結構，尤其針對巨額貸款戶，或是集中在土建融（指購地、建築興建工程貸款）方面的貸戶，行庫必須要自主調控，才有助於建立健康有序的不動產市場，讓社會安定。 對新青安貸款，卓榮泰重申，須在貸前審慎審查貸款資格，向貸款人清楚說明其是否符合日後逐月或寬限期到期之後的清償能力，同時，貸後更要嚴格管理，僅限於自住使用，不能有轉租或其他違背新青安政策的行為，如繼續發生建商利用內部作帳或人頭戶等方式誤用、濫用，請內政部務必透過公會瞭解，並審慎研議法制措施。 卓榮泰強調，政府政策首重維護金融體質的安全，並要弭平民眾貸款不易的心理不安，且根據《銀行法》第72之2條規定，所揭示的安全警戒值依舊不變。
貧富兩個世界！這群人全現金買房 竟然還有議價優勢
房市風暴越演越烈，限貸令爭議持續延燒，不少民眾為了買房排隊排了很久仍等不到貸款，不過卻有人不用跟風排隊，甚至還享有出價和議價優勢，這群人鎖定的標的清一色是豪宅物件，在房貸亂世之中讓貧富兩樣情顯得更加鮮明。 隨著房市亂象持續延燒，不少人在銀行放款趨嚴的背景下，因限貸令而斷了買房之路， 不過，家底雄厚的富豪則不受影響，捧著滿手現金採購豪宅、幸福成家，信義計畫區豪宅「皇翔御琚」，5月有買家以約6.69億元現金，買下中高樓層戶，每坪219.2萬元；大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，自然人以約3.98億元、每坪252萬元入手中樓層；大直豪宅「西華富邦」，7月自然人以2.58億元現金買下低樓層戶。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前市場最大阻力就在於房貸，不僅核貸時間拉長，貸款條件也可能會受到影響，因此不少購屋族腳步放緩。 不過，政府急解房市限貸令，財政部4日下午臨時邀集八大公股銀行總經理開會，強調將持續督請各公股銀行建立自用住宅貸款留控機制，優先確保無自用住宅及已承諾貸款案件民眾的資金需求。 張旭嵐表示，相對仰賴房貸購房的多數人，全現金交易就不受銀行水位限制，免去銀行審核對保時間，可縮短交易流程，對於不想夜長夢多屋主而言，這些可以現金購屋者在限貸氛圍下，也算「A級誠意買方」，因此現金充沛的高資產族，反而更具有出價和議價優勢，成為賣方優先考量的售屋對象。