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別讓泡沫破裂!低薪+通膨追不了高房價 學者示警:代價恐無法想像
根據內政部最新統計,今年第二季的房價所得比再創新高!上一季,六都中還有桃園、台南與高雄的房價所得比不到10倍,隨著房價漲勢越來越明顯,第二季竟僅剩桃園的房價所得比不到10倍;且觀察近10年的房價所得比變化,台中、台南市的房價所得比都多了4倍,換句話說,現今買房必須比10年前多付出4年的家庭可支配所得,真的為之驚人! 從官方數據觀察,第二季六都的房價所得比,增加較多的是台中市,從10年前的8.15倍,增加到12.69倍,其次是台南市由6.18倍增加到10.29倍,截至目前,只剩桃園市不到10倍。而這數據一公布,掀起不少網友在房產論壇上熱烈討論。 網友表示,「薪資太低是主要原因,況且中古屋的價格太貪婪了,所以都往新成屋或是預售屋去了」、「台灣曾經有過安居樂業,但現在愈來愈難達成是事實」、「高房價是真的,加上薪資低,還有受通膨影響以及自己愛花錢的本性,當然房價所得比會越來越高」、「通膨只能說是其中原因,問題的根本在炒房」。事實上,國內房價飆漲問題存在已久,光從第一季的房價所得比就能觀察出房價漲速驚人,前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,依國際衡量標準,房價所得比合理倍數應為3至5倍,截至今年第一季,全國房價所得比已高達10.35倍,台北市更高達16.08倍,新北市也超標高達13.36倍,至於桃園市、台中市、台南市與高雄市則分別高達8.90倍、12.33倍、9.76倍、9.91倍,也都超過國際衡量泡沫指標的警戒值。 莊孟翰進一步示警,不僅國內房價所得比,連房貸負擔率也超標,房價漲幅等指標不正常上揚持續,「房市泡沫其實一直存在著」,而雖然限貸造成房市熱度降溫、買氣也下降,雖然這是好事;不過政府要審慎觀察及調控房市,不要讓房市泡沫破掉,若發生泡沫破裂,整個社會、經濟將發生無可想像的代價與後果。 另外,住展雜誌企研室總監陳炳辰也分析,房價所得比除了反映房價高漲因素外,也在於國人所得實在偏低,尤其是南北城鄉差距,南部所得不比北部,亦是房價所得比失衡的肇因。而現階段打炒房或銀行自主管理房貸滿水位,陳炳辰表示,勢必影響南部投資風氣,目前已出現消風情勢,惟新案尚未傳降價帶動市場,可能部分中古屋稍微回歸區域行情,或是個案有低首付、價格商議空間,在地族群或可留意。
房價越淹越噴?泡水房下場慘…專家曝「1關鍵」:仍有翻身機會
自山陀兒、康芮颱風連續侵台後,重創南臺灣,多處受到強風豪雨侵襲傳出不少淹水災情,讓不少住戶超級崩潰,更憂心對房價的衝擊有多少?日前一名網友在房產論壇PO文提及,「美術館周遭又再度淹水了,房價恐怕真的會受到影響」。文章曝光後,掀起網友熱議。 多數網友表示,「台灣人蠻健忘的,過幾個月就忘記淹水這種事了」、「偶爾可能不影響,但萬一變成常態大家印象變差,房價可能會下去」、「買房最好要查一下過去幾十年的淹水紀錄,要不然北部的捷運,為何都要將入口提高呢?」、「隨著氣候暖化,海平面逐漸升高,2050年即將到來,台灣的面積將縮小,買房地點真的要多查查」、「好的建商蓋出的房子,都會查過去的淹水紀錄,將基地增高」、「跟地勢關係極小,越西積水越多,這兩次颱風比較嚴重的是翠華路以西的舊市區內惟及桃子園,壽山是屏障,降雨量可能也會比較大,水漫過來到100多公頃的美術館邊緣,部分道路積水其實不到1小時就退了」。 事實上,颱風的確影響高雄極深,根據住展雜誌統計的最新9月新成屋、預售屋實價登錄資料,發現高雄市新推案成交,在凱米颱風淹水前後就量縮25.96%,其中,前5大淹水熱區依序為三民區、楠梓區、鼓山區、左營區與仁武區,可見房市交易確實會受到天災影響而緊縮。 不僅如此,泡水過的房子也存在轉手困難的風險,受到央行第七波選擇性信用管制與銀行房貸放款趨嚴,易積水、淹水地段,銀行的鑑價也會更為保守,台南市不動產估價師公會資通會主委林利州指出,銀行預期未來房價降溫之下,風險控管當然會更嚴,常態性淹水地區,銀行放款本就會更保守,而颱風過境、短強時降雨造成的積淹水路段,則要觀察是否會變成標籤化的常態性淹水警戒區,不論是賣屋或是買房,都得留意這部分。 消基會董事暨房委會委員張欣民也表示,自7月的凱米颱風,南台灣很多地方的房子都泡在水裡,平民小宅跟豪宅都一樣無一倖免,特別是這幾年來因為台積電效應而房價大漲的高雄,曾經房價高掛7字頭,如今肯定不是遇水則發,恐怕是遇水則損!張欣民提醒,要先檢視地區的淹水是偶發性還是經常性的遇颱、遇雨必淹,若是前者,就不必太過在意,而且大家一定健忘,一番整理過後,一切還是如常,房價當然不影響;但如果是經常性可就不妙。 張欣民說,颱風一般造成破壞是天災,它是不會常來,但若是城市防洪機制、排水系統疏於注意,或是將該資源移至其他地方,這類產生的人禍勢必會一來再來,所以要看地方政府有無一勞永逸之計,或許只要後續改善,那麼即使有再大的天災人禍,區域房市還是有翻身機會,甚至有更大的補漲空間。
房貸利率續升 聯邦銀行曝加碼原則
聯邦銀(2838)7日舉行線上法說會,針對法人關切房貸業務情形,聯邦銀說明,截至9月底,該行不動產放款比率為26.74%,於《銀行法》第72條之2規定範圍內。 聯邦銀主管指出,由於受央行要求自主總量管制,購屋貸款部分有些限制,未來利率水準會做適度調整,原則上以該行目前平均房貸利率約2.5%來加碼,可能調升至2.7%至2.9%左右,視授信戶的狀況、擔保品好壞及貸放成數高低來決定加碼幅度,依個案情形適度加減碼。 聯邦銀表示,今年度從第二季開始,整體房貸進件量較大,需要一些作業時間處理,加上央行公布管控措施,有需要明確查證步驟,審核時間會稍微長一些,不過該行目前的核貸流程,只要經過徵審通過、完成對保,原則上都能夠在消費者需要動撥時程來安排動撥。 聯邦銀指出,在央行管控下,觀察房貸進件狀況較之前有較平緩一些,房屋買賣交易情形不像之前熱絡,未來還會持續觀察不動產交易、市場資金供應狀況等,該行房貸主要以自住客為主,貸放成數仍在合理範圍內,信用風險狀況也在控制範圍內。
房地產業:不要再祭第八波信用管制
在中央銀行祭出第七波信用管制措施後,無論中古屋或預售屋市場,來客數可說是腰斬再腰斬,近期市場普遍心存觀望,房地產業界建議政府不要再祭出第八波信用管制,以免錯殺更多換屋族群。 鄉林不動產研究室指出,第四季進入傳統交屋旺季,據台中市地政局統計,台中市前十月的建物買賣移轉棟數總計45,654棟,年增21.9%;其中北屯、南屯、西屯三大屯區合計占近4成,以首購族與置產族為購買主力,三大屯區周邊蛋白區在外溢效應下、房市跟著受益,從近一年建物買賣移轉棟數的年增率來看,成長率最高前五名分別是潭子、梧棲、后里、龍井及豐原。 全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析,年底進入交屋潮,但光看建物買賣轉移數字很容易失真,只有實登數據揭露,才能看出政策實施前後的真正差異,而打炒房成效最快在明年元月揭曉。 賴正鎰強調,央行祭出第七波打炒房措施後,10月預售屋來客數和交易量確實出現觀望,成交速度變慢,深怕房貸申請不易,因此房市暫時受壓抑,但台中重大建設利多不斷,且不少傳產業主口袋深、購屋都是零貸款,因此交易量雖萎縮但價格持穩。
老公寓想換新大樓 他自豪「住20年都可以」!網狂搖頭曝問題:資產歸零
全台房價不斷上漲,再加上今年推陳出新的打炒房政策,想買房的民眾在準備自備款或是申請房貸上都增加難度,不少人開始思考是不是「買不如租」,但是真的就划算了嗎? 一名網友在PTT上發文表示,他、另一半以及小孩目前住在新北約40年的4樓老公寓,最近有觀察附近的2房新成屋價格大致都落在2200至2300萬,雖然可以負擔頭期款,但要一下子梭哈還是有點害怕,再加上還要另外貸款1000多萬,每月負擔會變多,生活品質也會下降,所以最後沒有下手。 不過,原PO指出,他看到日常生活圈內的新大樓有空間足夠的3房正在出租,也有平面車位可租。他計算過,租屋成本約5萬,賣掉現在的公寓初估可以拿到900至1000萬,如果拿來繳房租,住15至20年都不成問題,於是有了「租取代買」的想法,他好奇這樣有沒有不好的地方? 貼文曝光引起熱議,許多人認為若租屋成本5萬,還是買房比較好,「奇怪,15年內一千多萬資產歸零你不怕,怕什麼貸款一千萬?你租下去就是15年後資產歸零,貸款買15年後資產兩三千萬,自己選」、「建議賣掉公寓去買稍微遠一些的新大樓」、「老公寓可以出租吧」、「用薪資抵15~20年房租乾脆拿來存新房比較值得吧」、「虧死」、「要把賣掉公寓的錢拿去付房租,不如拿去付貸款」。 也有網友建議原PO在做決定前,先深思3個問題,「1.是否真的需要住到5萬?2.房租是否都不會漲價?3.有考慮舊房出租或是增貸,除了cover5萬塊房租外,多的錢定期定額股市嗎?至少讓你舊房子的資產不要縮水太快,不過買股票要練習就是了,沒經驗不適合丟太多錢」。 消基會董事暨房委會委員張欣民曾表示,許多蛋黃區的屋主口頭禪是,只有一間房,賣了就買不回來,尤其是一些老公寓就算賣掉,也很難用同樣總價在同生活圈,買到同樣坪數的新大樓,甚至賣掉後,可能面臨到的錯判情勢,賺到現金、少了資產,因而往往惜售不願賣房。 馨傳不動產智庫執行長何世昌則曾表示,不少民眾曾在租房、買房之間游移不定,但現今高房價、高物價時代,光是要存第一桶金已十分不易,更何況頭期款,於是,不少人因此索性放棄買房夢,近而轉為「以租代買」。 「租房支出遠低於買房的房貸支出」,這種說法對嗎?何世昌指出,如果把觀察期設定為10年,租、買一間台北市25坪左右的2房中古物件,並單純計算房租、房貸支出的話,乍看之下租金支出較少,買房的人像個傻瓜,支出比租屋還多出1百多萬元。 然而,因為租屋10年、且房租平均以每年上漲約3.5%計算,累計10年總支出約492.7萬元,而這筆近5百萬元的支出如同石頭丟進海裡,全送給房東作功德;但買房的人10年雖支出6百餘萬元,之後將房子賣掉,卻能淨賺近5百萬元,「一種選擇要花掉5百萬元,另一種選擇卻多賺近5百萬元,一來一往相差約千萬元」。
房貸緊縮、信用管制夾擊!「交易量腰斬」專家說原因
在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制的影響下,房市買氣連四降,10月交易量較9月量縮7%。根據永慶房產集團統計:與9月相比,台北月減13%,新北減少2%,桃園月減11%,新竹縣市量縮4%,台中略減3%,台南與高雄分別月減5%與13%,若以10月交易量與6月高點相比已腰斬。 若與去年10月同期相比,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,全台房市交易量年減32%,台北年減38%,新北量縮37%,桃園年減33%,新竹縣市減少35%,台中年減36%,台南與高雄則分別年減11%與33%。 陳金萍表示,8月銀行房貸緊縮影響,民眾因擔心房貸撥貸不如預期,購屋態度轉趨保守觀望,房市買氣瞬間凍結,較7月大減逾二成,加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制,將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購,房市交易持續降溫。雖然,央行為了避免錯殺無辜,於10月9日補充協處措施,將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍,此外,若是已簽購屋合約、即將申貸,符合繼承、換屋條件的也不受限制。 不過,整體而言,銀行房貸滿水位的狀況未解,民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形,須額外籌措資金補足頭期款缺口,對整體買氣衝擊仍大。同時,也改變民眾對於房市後市的預期,因此,目前市場仍瀰漫觀望氣氛,成交難度增,10月房市交易已出現連三月年、月雙降,若與6月房市高點相比已量縮50%,呈現腰斬。 陳金萍進一步觀察,銀行鬧錢荒短時間難解決,加以過去幾年預售屋交易熱絡,將於今年開始陸續交屋,大量申貸需求考驗銀行的放貸額度,有限的信用資源也將壓縮房市交易量能,將持續衝擊房市表現,預估第四季將呈現旺季不旺格局。
六都買賣移轉棟數 連三月下滑
近期成屋市場因房貸緊縮及中央銀行信用管制政策明顯萎縮,六都10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟,月減13.9%、年減6.6%,整體市場交易動能連續第三個月下滑,與去年7月新青安上路以來(除今年2月外)相比首見負成長,房市提早進入寒冬。 今年全台買賣移轉棟數前九月為27.1萬棟,年增23.9%,不過受到房貸緊縮的影響,第三季起出現年增幅收歛的情形,相較去年下半年整體年增14%、今年前二季年增率均逾26%,第三季收歛至18%,且7~9月年增率分別為32%、17%、7%,10月六都買賣移轉則是出現6.6%的衰退。 六都地政局10月買賣移轉資料顯示,與9月相較,除了台南有3.9%微幅成長,其餘五都均衰退;與去年同期相較,只有高雄、桃園、台中成長。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,去年7月之後買賣移轉棟數有14個月年增率都是正成長,其中11個月超過10%,今年8、9月房貸排隊等候時間拉長,過戶時間往後,加上持續有新建案交屋,買賣移轉棟數衰退幅度不大,但實務上受到房貸政策衝擊、市場買氣轉淡,連續性年增趨勢已見頂反轉,且去年下半年基期高,未來可能會開始出現連續單月移轉棟數負成長。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,民眾即使有購屋需求,但申貸不易、買房能力受挫,衝擊購屋信心,銀行房貸排隊狀況需等數月消化,房貸緊縮狀況恐持續至明年上半年,直接衝擊市場交易量。 中信房屋研展室副理莊思敏指出,銀行收緊房貸撥款額度等於直接掐斷民眾資金來源,信用管制進一步加劇本就在降溫的市況,短期來看房價仍具支撐力,大幅下跌可能性不高,目前買方出價大多回歸實價登錄行情,議價空間有所擴大。
康芮強襲全台戒備 淹水高風險區 國銀曝房貸授信影響
國銀陸續於氣候相關財務揭露(TCFD)報告書將淹水風險因子納入考量,極端降雨、淹水可能導致企業資產毀損、停班損失及擔保品價值減損等,使銀行信用風險增加,尤其淹水高風險地區帶來的房貸授信違約損失。 臺銀在去年度TCFD報告書中提到,極端天氣事件中,颱風、暴雨為長期來對臺銀衝擊程度最高的風險類別,颱風可能造成投融資客戶營運或生產據點遭受風災、土石流、淹水等災情,影響其營運與提供的授信不動產擔保品,恐將導致無法回收貸款金額或衝擊投資獲利。 報告評估,到期日為2050年後的授信部位,不動產擔保品位於台北、新竹、彰化、雲林、嘉義、台南、宜蘭及花蓮等高淹水風險縣市共2萬1,699筆,其中2,610筆授信案件的不動產擔保品座落於模擬情境淹水區域,去年底曝險金額約為163億元,占總體授信餘額約0.49%。 臺銀以國內消金房貸授信做為壓力測試標的,評估上述高淹水風險縣市,在強颱、暴雨等情境下,2050年曝險近3,000億元,預期最嚴重將產生7,000萬元損失,約衝擊獲利0.1%。 土銀去年度TCFD報告書,以全台各地區於2041年至2060年間發生淹水機率,比對授信部位不動產擔保品餘額,去年底不動產擔保品位處高淹水風險地區的授信餘額合計5,530.94億元,占全行23.42%,其中剩餘期間超過7年以上的占比15.49%,評估尚無重大曝險地區。 合庫金以2050年預設為實體風險發生年,將個金、法金不動產擔保品授信餘額,與各鄉鎮市區淹水危害度等級、建物類型脆弱度等級加權計算後,劃分五等級風險,分析位於淹水風險最高區域的案件,預期個金、法金損失金額分別為0.58億元及1.24億元,共計1.82億元。
因應「康芮」颱風來襲 中華郵政提供快速理賠、相關保全和房貸戶關懷措施
康芮颱風來襲,中華郵政公司秉持以客為尊的關懷精神,提供快速理賠、相關保全和房貸戶關懷措施。 一、放寬並加速理賠:因颱風不幸罹難之保戶,由理賠受益人檢具證明文件,經確認後在相關單據上簽名,即可先行領取基本保額理賠款;另對於受傷的保戶,經確認住院天數後,可先申請其日額型之醫療給付。上述申辦理賠所需檢附文件均可日後再行補件。 二、寬延繳納保險費與新增的保單借款免息: (一)寬延繳納保險費:自本次災害發生日起3個月內,若因存款不足無法轉帳扣繳保險費者,可檢附受災證明文件,申請於寬限期間屆滿(保險費到期日起滿3個月)再給予3個月延長寬限期間。 (二)新增之保單借款免息:自本次災害發生日起3個月內,受災保戶可申請新增之保單借款免息3個月。 (三)保險單如有毀損,可免費補發。 三、房貸戶關懷措施:自本次災害發生日起3個月內,受災房貸戶可申請1年寬限期,寬限期間只付利息免還本金。受災戶若符合中華郵政公司相關規定者,自災害發生日起算3個月內可申請小額修繕房屋貸款,借款額度為新台幣20萬元至50萬元。 四、中華郵政公司並提供24小時客服專線(0800-700-365),有需要的民眾可善加利用。
台中四大預售新案 11月如期進場
中央銀行出重手打炒房之後,許多重量級大案均出現觀望心態,紛紛延後進場,不過台中四大指標預售新案「雙橡園2045」、「惠宇MY PARK」、「漢宇SKY VISION」、「寶輝Park系列」,11月都將如期進場、總銷金額合計達300億元。 業界認為,這四大案將成為央行第七波限貸令之後,觀察台中與全台房市景氣的最佳指標。 台中這四大建案全集中在北屯區。其中,位於單元12重劃區南興公園第一排的「雙橡園2045」,規劃50、60、100坪中大坪數產品,目標客群鎖定換屋族與置產族,總銷金額70億元,市場推估,每戶總價都將超越台中豪宅貸款門檻的4,000萬元。 該案最大特色,是基地面積廣逾2,045坪,只蓋一棟31層SRC鋼骨結構豪宅大樓,退縮1,700坪的私有花園、規劃一進一出獨立車道皆是區域首見,據悉品牌粉絲預約賞屋依然踴躍。 豪宅建商寶輝建設,則首度插旗北屯區14期美和段,攜手歐、美、日國際團隊以高規格進行總體規劃,計劃開發的三塊基地總面積近4,000坪、總銷合計高達百億元的「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」預售新案,三塊基地均三面臨路完整街廓,規劃30、45、55坪多元客製化產品,滿足不同客層需求,其開發規模、設計強度均是區域指標,目前預約賞屋客同樣熱絡。 台中品牌建商漢宇建設,花費七年整合機捷特區敦富八街、南興路角地1,513坪、規劃打造27層住宅大樓新案「漢宇SKY VISION」,主打適居38~49坪、3至4房,總銷85億元。該案特色是擁有迎賓車道、溫水泳池、空中酒吧等豪宅級公設,且基地距離捷運G0北屯總站不遠,市場推估每坪單價上看6字頭。 深耕中台灣房市逾40年的惠宇建設,則是在14期仁平段推出「惠宇MY PARK」,產品規劃32、40、52坪,市場推估每坪均價將突破7字頭,總銷約40億元。 住展雜誌發言人陳炳辰表示,限貸令後市場回歸理性,自住客也更有餘裕花時間針對各個預售案的條件仔細去比較,擁有品牌力加持的個案,除有原本的品牌粉絲支持,也可能吸引到理性務實的自住購屋客埋單;尤其寶輝、雙橡園、惠宇等指標新案的銷售量及實登價格,更是考驗當前剛需市場的重要依據。
助建商養地?公股銀放款逾2千億
中央銀行打炒房嚴管建商養地,要求購地貸款18個月內若未動工,銀行須收回貸款或增加利息。據九大公股銀行提供給財委會立委的金額,逾2,000億元的購地貸款,超過18個月都未動工,其中土銀高達1,173億元最多。 金管會主委彭金隆30日證實,金額有2,115億元,金檢若查到銀行未落實央行選擇性信用管制規定,會移給央行處理。 彭金隆30日赴立法院財委會進行業務報告,立委公布數據,至去年底九大公股行庫中超過18個月未動工的購地貸款,以土銀高達1,173億元最多,超過200億元的還有兆豐銀269億元、合庫銀226億元。彭金隆表示,超過18個月未動工的購地貸款,九大公股銀行約2,115億元,因為央行有規定,金管會在金檢時也會特別看銀行是否符合規定,若查到有缺失,會請銀行提改善意見,可能是調整貸款條件,若跟原來貸款目的不符,也會銀行要做後續處理。 銀行局局長莊琇媛指出,銀行是否落實選擇性信用管制要依靠金檢,平常金檢就會看各銀行遵循央行選擇性信用管制的狀況,若有銀行違反央行選擇性信用管制,會移給央行處理。 土銀說明,自2022年起受疫情、缺工缺料等因素,影響借款人動工時程,導致未動工餘額增加,辦理購地貸款展延動工案件,除符合央行訂定「不可歸責於借款人因素」者,其餘均依央行規定逐步按比例收回貸款本金,並採逐年利率加碼辦理。 合庫銀強調,購地貸款逾限未動工主因包括,受疫情影響市場缺工缺料,或者借戶考量整體開發效益,評估市場趨勢變更設計,導致開發或興建時程延宕,對於未依約動工興建的購地貸款,會收回部分貸款餘額及加碼利率。 臺銀指出,購地貸款均依央行相關規定辦理,並逐月監控管理,若有未依興建計畫動工者,視個案情形給予合理的展延動工期限或協議償還。彰銀也表示,持續配合央行不動產貸款管控措施,對購置土地貸款訂有貸款成數、動工期間等各項限制;華南銀說明,如超過一定期間未動工興建,會請借款人提出未能動工興建的原因,借款利率依原切結的預計開工日起提高利率,額度部份收回,並於一年內分期償還。 兆豐銀回應,截至今年9月底,逾18個月未動工的購地貸款金額已降至211億元,這些案件多屬都更危老案、缺工缺料及公務機關審照時程延宕所致,未來除逐步提高利率及收回部分貸款外,如屆期續約,均嚴格檢視須有不可歸責於借款人的因素,才可申請續貸。
2025預售恐怖交屋量!沒寬限期「瘋等降價」 專家預言「很有爭議」:這樣做才有機會
央行第7波信用管制衝擊預售屋買氣,根據房仲業者統計,推估2025年全台各個行政區可能的預售屋交屋量,其中北屯區和中壢區,估計明年將會有超過4000戶預售屋交屋,區域的房市衝擊恐較大。 根據2024年第四季永慶房產趨勢前瞻報告推估,2025年全台預售可能交屋量高達10萬6924件,相當驚人!若細觀到全台各個行政區,台中市北屯區、桃園市中壢區是2025年預售屋交屋量最大的前兩個行政區,推估分別有4,573和4,388件。 看到這份數據,讓房市名嘴Sway直搖頭,坦言「這個量還挺恐怖的!」Sway認為,根本就賣不完,而且估計有8成是投資用途或是投資客買的,沒了寬限期,貸款成數只剩下5~7成,自住客一定會等他們降到瘋掉,才會願意接盤! Sway更表示,「看現在的買氣,恐怕是大降3成,才有機會」。他也提到,這些房屋多半蓋得「很有爭議」,小二、小三房就是格局很恐怖的妻離子散房。工安意外、郊區出租的複雜房,人擠人上車;也人擠人要下車的地攤房,想等5年後才賣的不想繳稅加價房。 永慶房屋研展中心副理陳金萍則說,面臨銀行房貸緊縮以及央行第7波選擇性信用管制影響,近期即將交屋、需要申請房貸的購屋族,恐怕未能申請到當初設想的房貸成數。 陳金萍建議,潛在交屋者須提前審視自身、家庭財務規劃,備足充分資金,積極與銀行、建商洽商,方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
公股銀遭疑放貸千億讓建商養地 土銀:依規定收回貸款
立委王世堅30日於立法院財委會指出,9大公股銀行有高達逾2,000億元的購地貸款,建商超過18個月都未動工,其中土地銀行高達1,173億元最多。對此,土銀回應,除符合特定條件的案件外,其餘均依中央銀行規定逐步按比例收回貸款本金,並採逐年利率加碼辦理。 土銀指出,自2022年起受疫情、缺工缺料等因素,影響借款人動工時程,導致土銀未動工餘額增加,土銀也辦理購地貸款展延動工案件,除符合央行訂定「不可歸責於借款人因素」者,其餘均依央行規定逐步按比例收回貸款本金,並採逐年利率加碼辦理。 其中「不可歸責於借款人因素」是指如受疫情環境因素影響而發生缺工、缺料情形,或者建案特性、規模或建築法規規範要件差異,導致公務機關審照時程較長等,並經土銀查證有具體明確事證者。 土銀強調,對於展延動工案件,除審慎評估其展延動工合理性,並持續遵照主管機關規範精神落實貸後追蹤管理,如定期追蹤案件是否按計畫動工,及執行後續收回貸款及利率加碼等措施,以督促借款人確實按興建計畫期程動工。
台中四大指標案11月如期進場 「雙惠漢寶」成房市景氣指標
央行出重手打房,台中四大指標個案「雙橡園2045」、「惠宇MY PARK」、「漢宇SKY VISION」、「寶輝Park」,總銷高達300億元,11月均將如期進場,且不約而同選在北台中推出,顯見區域發展備受開發商高度肯定,「雙惠漢寶」成為考驗台中房市景氣的最佳指標! 其中,位於單元12南興公園南向第一排的「雙橡園2045」,基地三面臨路,廣逾2045坪,不僅是區域最大基地且只蓋一棟,更是唯一超高層31樓全棟SRC鋼骨結構,且退縮1,700坪的私有花園,及規劃獨立車道一進一出系統,貼心設計皆是區域首見;社區更提供自建物業、頂粵吉品餐飲團隊、一日六餐、頂級桌宴、活動策畫、禮賓接駁、專人洗車、居家清潔等服務,以頂級私宅與奢華飯店的更優平衡點打造「雙橡園式酒店御邸THE RESIDENCES OF TWIN OAKS 3.0」,從細節處展現雙橡園品牌的用心,備受市場高度關注。 台中在地品牌建商漢宇建設,花費7年時間整合敦富八街、南興路「雙公園帝王角地」,打造出占地1513坪、建築超過百米的27層樓高的機捷新案「漢宇SKY VISION」,主打適居3-4房規劃,同時有迎賓車道、四季溫水泳池、空中酒吧等豪宅級公設;此外,基地距離捷運綠線G0北屯總站僅260公尺左右,推案前更先以「時尚行李箱」概念,結合進立體植物觀景區進行基地美化,打造北台中新興地標。 寶輝建設在台中七期歌劇院豪宅聚落及中科國際總體城區「寶輝VILLAGE」的成功經驗之後,再次展現其高端開發的專業實力,在北屯區14期「美和段」攜手歐、美、日國際團隊,以高規格進行總體規劃,致力提升整體城區與鄰里街廓的質感與氛圍。 寶輝計劃開發的三塊土地,總面積合計近4000坪,總銷合計百億元的「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」三塊基地,皆是三面臨路完整街廓,規劃,30、45、55坪多元客製化產品,滿足不同客層需求,其開發規模、設計強度均是區域指標,獲粉絲熱烈期待。 此外,深耕中台灣的惠宇建設,深受台中當地人的青睞,每有推案均成為區域關注,且銷況不俗。其中,14期洲際段「惠宇THE GRAND」今年中推出後迅速完銷,趁勢將推出仁平段新案「惠宇MY PARK」,基地約1400坪,規劃32-52坪,六戶三梯產品,業界推估均價將突破7字頭。 住展雜誌發言人陳炳辰表示,限貸令後市場回歸理性,自住客也更有餘裕花費更多時間,針對各個預售案的條件仔細的去比較,擁有品牌力加持的個案,除了有原本的品牌粉絲支持,也可能吸引到理性務實的自住消費者買單,尤其寶輝、雙橡園、漢宇、惠宇等指標案的銷量及實登價格,更是考驗目前市場剛性需求的重要依據,值得關注。
真沒錢可貸!他揭房市「兩窘況」:相關數據恐怕很嚇人
今(2024)年8月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華南銀、一銀)新承作房貸金額月減達近250億元,主要因素之一是部分銀行觸碰到《銀行法》第72條之2的銀行不動產放款比率警戒,使得新承作金額下降;不過央行最新公布的9月五大銀行新承作房貸金額月增竟破百億,央行官員說,第七波信用管制措施需要時間發酵,仍要觀察一段時間。住展雜誌企研室總監陳炳辰指出,面臨沒錢可貸、買氣觀望的兩窘況,恐讓相關數據落差很大,很值得觀察。 觀察今年9月五大銀行新承作房貸利率呈現下滑,來到2.19%,比8月下降0.04個百分點;央行經研處官員表示,9月房貸利率降,主要是銀行承作房貸對象以首購、自住民眾為大宗,而9月份自住客占五大銀行新增房貸比例達8成,比8月的78%更高,且之前堆積的案件集中在9月處理,自住與首購族的比重又較高,因此使9月的房貸利率下降。 而9月五大銀行新承作房貸金額破千億,達1,110.46億元,月增143.05億元,主因為部分銀行剛好整批分戶貸款落在9月,加上先前堆積的案件較多,包括新青安與首購房貸案件,銀行有加速處理,也讓9月新增房貸金額上升,央行會持續關注房貸金額增加是否為短暫因素。 此外,今年9月新青安占五大銀行新承作房貸比重已降至34.37%,創去年9月以來新低。央行經研處官員說,9月份六都買賣移轉棟數呈月減、達7.4%,整體的量是往下修正,而觀察大台北房價月指數,9月份雙北地區房價月增率有放緩跡象,目前房市確實也有稍降溫,而9月中旬央行推出第七波信用管制的成效需要發酵,要再觀察一段時間。 陳炳辰指出,在銀行房貸上限與打炒房政策雙管齊下,越接近年底的數據上的反映會更有感,如今公股銀行的利率已走升,民間銀行表現應更強烈;而在新承作貸款額度方面還是居高,銀行滿水位顯然還沒緩解,接下來面臨沒錢可貸、買氣觀望的兩窘況,恐讓數據落差極大、相當值得觀察。 陳炳辰分析,落後的數據反映恐怕到明年都呈現弱化,尤其與今年上半年的熱況相比,勢必有一定的幅度減緩,除非接下來有相當激勵房市的政策推出,否則穩定走緩的房市,沒有過度樂觀的後勢可言。