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乾杯2023年EPS為3.61元 今年搶進倫敦SOHO區

產業

乾杯2023年EPS為3.61元 今年搶進倫敦SOHO區

興櫃餐飲乾杯(1269)今(5)日召開董事會,通過2023年度財務報告,全年合併營收48.7億元,年增28.63%,營業利益2.55億元,雙雙寫下歷史新猷。受中國大陸市況續疲影響,提列資產減損,業外合計損失1.5億元,合併税後淨利7,416萬元,每股稅後盈餘3.61元。董事會同步通過股利分派案,決議配發每股現金股利3元。 乾杯集團表示,2023年全球擺脫疫情陰霾,台灣消費力道強勁上揚、市場暢旺,反觀中國大陸,解封後年初帶動整體餐飲領域復甦,惟3月過後景氣開始下滑,房地產之困境亦拖累中國大陸經濟復甦,市場消費力遠低於疫情前水平,恢復不如預期。 回顧2023年,乾杯集團集中拓展台灣市場,將主力品牌進駐至板橋、大直等熱門商圈,並以雙業態策略進駐提升市占比重;在營運動能拓展上,去年第2季在台中Lalaport內,開出新品牌「高木和牛食堂」和牛主題家庭餐廳,第四季在嘉義耐斯王子大飯店,開出旗下最大規模的高端鍋物品牌「黑毛屋招待所」驅動營收成長。並因應中國大陸當地景氣變化,中國大陸事業開啟汰弱留強,收掉3間虧損店家,總店舖數由111年底的67家(台灣43、中國24)增加至112年底的73家(台灣51、中國22)。 展望後市,為追求營收及獲利穩定成長,乾杯集團今年加大中國大陸分店汰弱留強力度,第1季已關閉了中國大陸3家分店,精簡營運規模。同時,台灣市場持續以多品牌策略、靈活運用進駐北、中、南潛力商圈,持續調整集團兩岸營運比重,搭配集團全牛利用的採購優勢及研發實力,提升盈利的基石。 集團積極籌備的海外第二站 - 英國市場,預計將老乾杯(KANPAI CLASSIC)以「和牛料理專門店」之姿進駐倫敦SOHO區,主打和牛(日本澳洲)、燒肉、滿壽泉吟釀酒,共占地120坪。乾杯集團董事長 平出莊司表示,倫敦為國際化都市,餐飲市場高度成熟、擁有眾多頂級餐廳、異國餐飲文化接受度高,希望這間是集團全球發展的展示櫃,為集團在全球發展中建立品牌國際知名度之重要佈局。

微型商辦崛起 SOHO菁英族目光鎖定小型事務所產品

商情

微型商辦崛起 SOHO菁英族目光鎖定小型事務所產品

商辦交易不斷升溫!從內政部實價登錄顯示,北台灣近六年商用不動產租售皆上漲,以交易漲幅來看台北19.18%、新北21.92%及遙遙領先的桃園更是以50.6%位居首位,成為目前不動產投資的最佳標的。加上商業型態轉變趨勢下,不少置產族群看準商用不動產穩定投報特點,紛紛將目光轉向該類型產品,房市專家指出,從107-111年,台北市及桃園租金漲幅高達雙位數,在租⾦與單價皆持續穩定成長之下,桃園受惠房價基期親民,入手容易,除了可享租金收益之外,未來用途更是廣泛,特別是中壢一帶辦公室需求後勢看好。 隨著政策鼓勵與台商回流等擴廠效應下,投資人在追逐住宅、店面的趨勢過後,不動產市場開始將目光轉向商辦產品,加上年輕人創業風氣漸盛,新創、網紅與直播電商需求快速崛起,除了市中心的大型商辦大樓需求強勁,中小型事務所類型的微型商辦產品現階段也點火加溫,炙手可熱。事實上,放眼全球商業不動產交易趨勢,包括台灣在內,過去店面交易是不少投資的人的首選,但隨著產業與整體趨勢改變,疫情後不少企業重新佈局,商辦類型的不動產成為熱門交易選項,更成為商用不動產交易的主力。 「商辦有強勁的剛性需求,這個需求帶動買氣!」商用不動產業者指出,這幾年來,台北市陸續有全棟商辦及廠辦大樓於預售階段即由自用型買方購入,不難發現,企業對於營運總部空間升級的需求逐漸升高,但除了大企業的買方特色外,也開始不少置產族放眼於中小坪數的事務所標的。商仲業者指出,近年產業變化快速,加上年輕人創業氛圍更加熱絡,包括Youtuber、直播購物等新產業型態出現後,中小型的事務所需求也隨之增加,且這類事務所商辦不像過去一樓店面,由於位在商業大樓內,整體隱密性增加,更具使用價值。 法人認為,目前商辦類型的不動產淨投資報酬率約2.5%到3%,依舊高於利率,值得一提的是,普遍商用不動產總價高,入手難度高,反觀低總價的事務所產品型態,入手門檻低,特別受到市場關注。進一步分析,事務所類型產品近期在新興重劃區內備受矚目,舉例來說,位於桃園青埔重劃區內,住宅、商辦林立的新興區域,買氣就逐步升溫,像是「宏普序時代」位於機捷A20站,除了桃園在地的產業聚落外,更快速串聯雙北,憑藉著「近捷運、城市核心、低總價」優勢,受購屋置產族青睞。 不動產業者分析,機捷開通後,帶動沿線周邊房市,也為附近產業帶來商機無限,機捷A20站的興和特區是機捷新興重劃區,北至青埔、南到中壢、東望內壢,既享有各產業聚落的地理之便,也受惠於各區域成熟的生活機能,而上市公司宏普建設近年獵地眼光精準,多半在重劃區初期就積極插旗,精準的產品推出,就能立即吸引購屋族的目光。 「宏普序時代」距機捷A20站僅160公尺,走路3分鐘內就能抵達,鄰接全台唯一貫穿北北桃機場捷運,燙金軸線串連北台重金商圈,在目前強勁的商辦需求與不動產配置下,不僅是SOHO菁英世代首選,也是投資人選擇的黃金標的。一般事務所規劃小坪數及4米6挑高格局,以低總價換取高規劃空間,優渥的首付條件,更成就許多年輕人圓夢的契機。

SOHO中國 恐交叉違約

兩岸

SOHO中國 恐交叉違約

大陸地產商再傳爆雷危機!大陸大型地產商SOHO中國近日公布2023年半年報指出,集團旗下尚有人民幣(下同)19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付,可能導致該集團的銀行借款本金出現交叉違約,交叉違約的借款本金為42.32億元,消息再度引起市場恐慌。 上海證券報報導,就在另一家深陷財務危機的地產商恒大集團日前向紐約法院申請破產保護數小時後,港股上市的SOHO中國的最新財報再向市場投下震撼彈。財報顯示,未償付的稅金和滯納金可能導致交叉違約的借款本金為42.32億元,利息為1,057.6萬元。 不僅如此,該集團2023年上半年獲利更暴跌逾九成。今年截至6月30日,SOHO中國營業收入約8.22億元,2022年同期為8.96億元;淨利潤約1,470萬元,年減約92.4%;歸屬於母公司股東淨利潤1,361.3萬元,年減92.86%,財務情況讓外界相當憂心。 SOHO中國為大陸大型商業地產開發商,1995年由潘石屹和張欣夫婦成立。該公司主要開發北京和上海核心地帶的商用地產,旗下擁有北京三里屯SOHO、北京望京SOHO大樓等。該公司在2014年已停止新建案並陸續拋售旗下資產,2022年9月,潘石屹和張欣夫婦更先後辭去SOHO中國管理層職務。 針對SOHO中國當下的經營狀況,審計機構普華永道(台灣稱資誠)指出,截至今年6月底,SOHO中國的流動負債超出其流動資產71.7億元;銀行借款及其他借款共計約160億元,非受限的現金及現金等價物為6.27億元,強調該公司「可持續經營的能力存在重大不確定性」。 值得注意的是,儘管SOHO中國和已爆雷的恒大、碧桂園等房企規模仍有一段差距,但值此官方極力提振低迷房市的時刻,SOHO中國這顆未爆彈將再度重挫市場信心。 另外,市場更憂心房市危機已然擴散。第一財經報導,由於房市不景氣,各大開發商資金鏈斷裂,深圳知名房仲業者「深圳中原」遭開發商積欠逾10億元仲介費,導致無力支付員工銷售佣金,憤而控告恒大、佳兆業、世貿、寶能、龍光等涉案開發商,要求付款。

兩岸

陸地產商恐再暴雷!SOHO中國陷交叉違約風險

大陸地產商恐再暴雷!上觀新聞報導,大陸大型地產商SOHO中國近日公布2023年半年報指出,集團旗下尚有人民幣(下同)19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付,可能導致該集團的銀行借款本金出現交叉違約,交叉違約的借款本金為42.32億元,利息為1,057.6萬元,再度引起市場恐慌。 根據SOHO中國財報顯示,今年截至6月30日,SOHO中國的營業收入約8.215億元,2022年同期為8.96億元;淨利潤約1,470萬元,年減約92.4%;歸屬於母公司股東淨利潤人民幣1,361.3萬元,年減92.86%,利潤驟減逾九成,財務情況已讓外界相當憂心。 面對SOHO中國當下的經營狀況,審計機構普華永道認為,SOHO中國可持續經營的能力存在重大不確定性。截至2023年6月30日,SOHO中國的流動負債超出其流動資產71.7億元;銀行借款及其他借款共計約160億元,非受限的現金及現金等價物為6.27億元。

又一未爆彈 SOHO中國欠稅87億恐違約

兩岸

又一未爆彈 SOHO中國欠稅87億恐違約

大陸地產商恐再暴雷!上觀新聞報導,大陸大型地產商SOHO中國近日公布2023年半年報指出,集團旗下尚有人民幣(下同)19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付,可能導致該集團的銀行借款本金出現交叉違約,交叉違約的借款本金為42.32億元,利息為1,057.6萬元,再度引起市場恐慌。 上半年利潤驟減逾9成 根據SOHO中國財報顯示,今年截至6月30日,SOHO中國的營業收入約8.215億元,2022年同期為8.96億元;淨利潤約1,470萬元,年減約92.4%;歸屬於母公司股東淨利潤人民幣1,361.3萬元,年減92.86%,利潤驟減逾九成,財務情況已讓外界相當憂心。 面對SOHO中國當下的經營狀況,審計機構普華永道認為,SOHO中國可持續經營的能力存在重大不確定性。截至2023年6月30日,SOHO中國的流動負債超出其流動資產71.7億元;銀行借款及其他借款共計約160億元,非受限的現金及現金等價物為6.27億元。 (黃欣) 中國房地產商接連爆雷,SOHO中國在中期業績公告中表示,其子公司「北京望京搜候房地產」拖欠土地增值稅連相關滯納金人民幣19.86億元(約新台幣87億元),導致集團部份借款可能出現交叉違約。 SOHO中國在公告中稱,土地增值稅的滯納,導致集團於2023年6月30日合計42.32億元的銀行借款本金可能出現交叉違約。交叉違約借款本金為42.32億元,利息為1,057.6萬元,其中包括原合約約定還款日2024年6月30日之後到期的借款。 由於可能會被各自的借款人要求立即償還,因此於2023年6月30日將其重新分類為流動負債。 SOHO中國還在公告中提到,根據稅收徵收管理法,當地稅務機關可能採取其他強制措施,包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業,以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上、5倍以下的罰款。 SOHO中國稱,集團已持續與當地稅務機關就尚未償付的土地增值稅和相關滯納金展開溝通,並就具體償付計劃達成一致,將繼續處置若干商業物業,用以償付部分土地增值稅。 SOHO中國表示,在相關政府機構和稅務機構的支持與配合下,已完成25套商業物業的銷售,並會在之後的指定時間內進一步償付700萬元稅款。 截至今年6月30日,SOHO中國的現金及現金等價物約6.27億元,銀行貸款及其他貸款約160.46億元,總負債約315.19億元,總資產約689.2億元。 SOHO中國稱,2023年下半年機遇與挑戰並存,集團將繼續貫徹穩健的經營策略,加大力度與措施,提升集團整體物業出租率和經營性現金流穩定。隨著政府推出各項促進經濟發展政策措施,市場活躍度將逐步回升,重振下半年寫字樓市場。 截至8月18日收盤,SOHO中國港股股價為每股1.16港元,最新市值為60.31億港元(約新台幣246億元)。 (中央社)

跨境電商必看!亞馬遜賣家  PPCGO必勝攻略

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跨境電商必看!亞馬遜賣家 PPCGO必勝攻略

亞馬遜新手賣家該如何從成千商萬的產品中脫穎而出?TransBiz 以服務過近三百間廠商,顧問諮詢超過上千家客戶的八年實戰經驗,淬鍊出成功協助賣家從零到一,達成其在亞馬遜上達成營收目標的秘密配方:PPCGO 策略。讓賣家在開賣後,成功轉動亞馬遜的銷售飛輪,獲得流量與銷量。 跟著亞馬遜賣全球的實戰經驗與觀察,我們發現,在電商發展初期,賣家是較無章法地把亞馬遜當作格子鋪,純粹將產品「放」在上面賣,有什麼、賣什麼。當時只要有普通的圖片、文案、產品、價格,甚至是便宜的價格,就能搶佔先機。後來,隨著大量賣家湧入、競爭越發激烈,則必須想方設法地衝高評論數量、星等;同時隨著亞馬遜演算法的調整,還得從站內、站外帶來更多的流量、銷量。此外,也因同質性的商品過多,做出產品差異化、品牌差異化、有策略運營並持續優化的賣家,才能坐穩在亞馬遜的銷量和排名。 隨著平台的演進與電商市場的發展更趨成熟,TransBiz 也跟著亞馬遜一起成長,並為許多賣家達成從零到一,月營收至少三萬美金的案例,都是依循這個秘密配方:「攻哇銷告優」,也就是「 PPCGO」 策略。 「攻」指的是進攻亞馬遜的策略,為產品差異化與市場調查,對應到第一個 P, Product Differentiation ;「哇」指的是打造一個讓消費者感覺到 Wow ~ 驚艷的品牌,對應到第二個 P,Purposeful Brand;「銷」是指高轉換率的產品頁面,也就是高轉換設計 Conversion Focus Design;「告」對應到 G 廣告行銷 Get Traffic,帶來流量;「優」則是對應到 O ,根據數據持續優化,Optimization based on Data。 產品差異化 Product Differentiation 在亞馬遜上所有的銷售,主要都是由關鍵字驅動的,每一個搜索都是需求。但由於賣家眾多、競爭激烈,因此在決定投入前,我們會協助賣家縱覽當地趨勢、透析市場正在尋找或還沒被滿足的需求,做好市場調查與產品定位。不論是於眾多的商品裡選擇有潛力的產品、切入的細分市場,或者從競品海中,找到市場缺口;同時也會根據調查結果,提供主要消費者輪廓與基礎的品牌風格定調。 品牌差異化 Purposeful Brand 在品牌差異化階段,我們則會根據賣家在產品差異化中的定位,與美國市場消費者的問卷反饋融合賣家的經營理念,做整體的品牌設計,包括品牌名稱、品牌 Logo、品牌視覺規劃、品牌故事與包裝設計,若賣家有商業攝影需求亦提供專業的產品拍攝服務。 高轉換率的產品頁面 Conversion Focus Design 亞馬遜賣家產品頁面的轉換率幾乎與銷量畫上等。此階段會藉由市場分析、關鍵字調查,根據不同的產品生命週期、關鍵字的權重,在產品頁面裡規劃整體內容設計與關鍵字佈局。此外,透過吸睛的產品主圖與賣點設計,將產品特色、品牌理念與精神融入文案與圖片中,協助賣家提升產品頁的點擊率與轉換率。 廣告行銷 Get Traffic 廣告行銷就像是「東風」,能讓產品快速地在亞馬遜被消費者發現。這個階段也會根據產品生命週期,做好站內、站外流量的佈局,從免費的亞馬遜站內行銷工具,如亞馬遜貼文、A+ 頁面以及品牌旗艦店,到付費的 Amazon Vine Program、站內廣告投放,再到站外的網紅行銷、社群經營、站外廣告等。讓賣家能在上架亞馬遜開賣後,隨著高品質的流量與評論,漸漸提升轉換率與關鍵字排名。 持續優化 Optimization based on Data 亞馬遜上每天都有新的賣家出現,因此欲成為真正熱銷的成功賣家,則必須定時進行優化,不論是產品頁文案、圖片、廣告策略、產品體驗,甚至是客服等。TransBiz 會定期審視產品頁面轉換率、銷量、關鍵字排名、評論表現與廣告投放的成果等,並提出相對應的策略及優化方向,讓賣家的營收能持續成長。 而 PPCGO 策略的實際執行過程,我們則將其部分濃縮在本書的後續章節,不論你是想要開始投入亞馬遜跨境電商,或正在運營而遇到瓶頸的你,都能重新全面地了解亞馬遜運營的基本功夫,並且更清楚在投入前,該做哪些事前準備、應該需要的人力、資源與技能,一步步地打造你的亞馬遜事業,或決定是否要展開亞馬遜的自有品牌之路。 (本文摘自Anfernee張家睿、Tami黃宥蓁著《跨境電商好生意 微利時代的不敗獲利模式,站在亞馬遜的肩膀上賣到全世界》,墨刻出版提供)

經營亞馬遜 這樣做就能製作出高轉換率的產品頁

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經營亞馬遜 這樣做就能製作出高轉換率的產品頁

當做好了市場調查、找到市場缺口,將產品跟品牌找到差異化的切角後,便是要準備開賣。而經營亞馬遜上,不外乎為了擴張事業版圖、擁有另一個營收來源,而產品頁 (Listing) 正是為你帶來實際轉換的第一線。 消費者要買一項產品,首先會在亞馬遜上透過關鍵字搜索,「發現」你的產品,藉由產品主圖、標題、評論星等、配送方式,決定是否要點進去你的產品頁,了解更多商品細節。因此,賣家在產品頁中使用的關鍵字,必須與消費者的搜索詞有高度關聯,同時被亞馬遜收錄(Index),才能成功地在消費者搜索時被「發現」,甚至透過站內廣告搶到更好一點的曝光位置,增加被消費者發現的機會。 當產品頁有了流量,就像實體的商店有了人潮。下一步便是希望藉由人潮帶來錢潮,讓消費者有實際的購物行為,也就是「轉換」。 轉換率的算法是訂單數量除以流量。舉例來說,如果有 100 個人點進你的產品頁,最後只有 5 個人購買,那麼轉換率就是 5%。亞馬遜上的轉換率轉換率約在 10%~15%;作為對比——Shopify 一項研究數據則指出:若品牌官網的轉換率在 3% 以上,就算相當出色了。 不過,實際影響消費者在亞馬遜上購買的因素眾多,其中最重要的就是價格,幾乎沒有消費者能抗拒低價的產品。但我們並不鼓勵低價策略,因為那往往是薄利多銷、賠本銷售。 而除了價格以外,另一個影響轉換率的關鍵就是產品頁內容是否設計良好。例如,用高質感的圖片做產品介紹、使用情境示意、標明尺寸、突出特色賣點,讓消費者更容易了解你的產品是什麼、怎麼用,以及他們為什麼應該買你的產品。此外,整體視覺給人的感覺、文案的內容,是否能有力地說服消費者,為什麼該選你而非競品。最後,則是有沒有使用亞馬遜的物流服務 FBA、設計折扣優惠、促銷活動,並於 FAQ 為消費者解答他們最在意的問題。 同時別忘記,評論也是影響轉換率的關鍵。包含解答消費者疑問、商品的高評論數量與高評價星等。如果上述影響購物決策的因素,都能讓消費者滿意,就有益於提高轉換率,帶來更多的銷量。 有許多賣家以為將產品「上架」亞馬遜後,消費者就會自行「蜂擁而入」。但實際上賣家要做好上述提及的諸多基礎建設,並且持續監測與優化,才能讓高轉換率的銷售頁,持續帶動你的亞馬遜飛輪,讓營收不斷增長。 因此在這個章節,我們會介紹打造「高轉換率產品頁」的重要關鍵和心法。首先是產品頁的組成、關鍵字的規劃與佈局,接著是產品頁的設計細節與注意事項,讓你對「什麼是好的產品頁設計」以及其對轉換率影響的重要性有更近一步的認識。 產品頁的組成 從消費者透過關鍵字搜索後的前台結果,排除亞馬遜的廣告版位來看,產品頁的組成大致可分成三區塊,分別是上半部的產品圖片、標題、價格、商品特性(五點描述)(圖 5-1);下半部的產品描述/A+ Contents、影片(圖 5-2),以及與消費者互動的問與答(FAQ)(圖 5-3)和評論(圖 5-4)。 【圖 5-1】產品頁的上半部內容,包括產品圖片、標題、價格、五點描述等,而首圖是影響點擊率的關鍵 【圖 5-2】產品頁的下半部內容,包括產品描述/A+ Contents、影片 【圖 5-3】與消費者互動的問與答 【圖 5-4】消費者評論區,包括星等、評價數列、特色、圖片等 而在後台「上架」的內容,其他相對重要的細項,則有關鍵字中的搜索關鍵詞(Search Terms)(圖 5-5)、以及重要信息(Vital Info) 和更多詳情(More Details)裡的產品其他屬性、相關特性資料(圖 5-6)兩部分。 【圖 5-5】後台置入搜索關鍵詞,讓亞馬遜收錄與認識產品頁 【圖 5-6】後台置入與產品相關的更多重要資料、詳細資訊 由於產品頁的設計、內容與轉換率息息相關,因此每個區塊都需要精心規劃。不過在開始著手這些「表面」的內容之前,你必須先理解亞馬遜是如何決定哪些產品頁會出現在消費者面前? 亞馬遜透過你在產品頁的關鍵字佈局與實際的轉換率,也就是消費者輸入特定關鍵字並帶來購買時,認識你的產品頁,決定展示與否,而排序則是根據轉換率的訊號而定。因此,產品頁內容設計的第一個關鍵,就是關鍵字佈局。 (本文摘自Anfernee張家睿、Tami黃宥蓁著《跨境電商好生意 微利時代的不敗獲利模式,站在亞馬遜的肩膀上賣到全世界》,墨刻出版提供)

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