觀望全球不動產資本動向及ESG趨勢，萊坊亞太區市場研究部主管李敏雯 (Christine Li) 表示，整體來說，2024年亞太地區的商用不動產市場表現令人期待。辦公大樓交易活動雖然不如以往，但在亞太地區仍是投資的首要類型(交易量佔30%)；交易量第二名的則是工業不動產(29%)，新加坡的物流市場表現則超越長期平均，是2020年以來最佳；住宅方面同樣達到2020年以來最好的表現，尤其是澳洲、日本和大中華地區；零售及飯店不動產亦將迎來表現相對熱絡的一年。
李敏雯(Christine Li) 分析，萊坊研究ESG趨勢對商辦市場的綠色溢價，結果顯示倫敦市中心的
優質辦公大樓的租賃市場中，擁有 BREEAM Outstanding 建築物的租金溢價為12.3%；BREEAM Excellent 溢價為 4.7%；BREEAM Very Good 溢價為 3.7%。同樣的溢價也出現在買賣不動產買賣市場，BREEAM Excellent 的商辦溢價為 10.5%；BREEAM Very Good的商辦溢價則是 10.1%。
台灣商用不動產市場概況
2024年第一季的重大商用不動產交易統計達435億元，超過去年同期約55%，其中以芙蓉大樓
的131.25億元為最高金額交易，為2019年以來的第二高價。瑞普萊坊副總暨投資部主管吳紘緒表示，由於此次交易的土地面積約860.03坪，佔整宗基地1,367.30坪的持分約62.9%，如果以土地單價每坪1,526萬元換算，芙蓉大樓的土地市值超過200億元(約208.7億元)，比2021年皇翔取得敦南sogo基地(938.96坪)的130億元(實際為股權交易，130億元為市場傳聞)還高價。
在第一季的重大交易中，除了芙蓉大樓，還有晶悅國際飯店、展華花園會館等合計約200億元的交易應該都是為了重新開發為住宅，顯示住宅開發商的積極性。但是第一季的純土地交易量僅有357億元，表示市場上除了重劃區的土地較容易取得外，現在開發商為了取得好的「布料」，從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案，都能更有效的取得土地，以及控制整合時間，這是在土地交易金額上所看不到的。
另外，吳紘緒還表示，自2019年美中貿易戰開始，臺灣受惠於國際供應鏈重組與台商回流，帶動製造業與物流需求，其中桃園因產業聚集及海空雙港兼具的優勢，統計2019至2024第一季的重大工業不動產交易量達到1,045億元，佔全台灣工業交易量的36%，居全台之冠。因此，萊坊也在2024年亞太區不動產市場展望報告(Horizon: Asia-Pacific Tomorrow)中，將台北(台灣)選為物流市場的重點關注城市，其他兩個焦點地區為越南的胡志明市，與印度一線城市，是受惠於「中國+1 (China+1)」的趨勢。(註：「中國+1 (China+1)」指的是為提升供應鏈韌性，除了中國據點之外，將部分產線移往其
他具有近岸生產(Nearshoring) 或友岸生產 (friend-shoring) 的地區，例如東南亞和印度等具備低成本、貿易便利、鄰近中國等優勢的地區，從而降低中斷風險。)
未來物流倉儲的趨勢，應會朝向在設備、服務上都更多元的綜合型物流中心發展。包括第三方
物流、現代化智慧設備、多溫層的倉儲空間，並且配合業者需求提供一條龍式服務，從進貨、
入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨。
ESG的重要性近年越來越受到重視，因此即使是物流倉儲，注重物流倉儲空間中綠能、永續配
備的運用也將是關注重點，例如採用省水設施、雨水循環系統、太陽能板、LED照明、資源回
收再利用等具有綠建築標章的倉儲空間，也是未來物流中心發展的趨勢。
ESG效應 綠色商辦
台北市的辦公室市場在近幾年來，不受疫情影響，一反其他歐美或亞太區主要城市辦公室租金
下跌、空置率動輒20-30%的情況，維持辦公室租金持續上漲的趨勢，空置率除了新大樓需要
招租時間外，許多都是在低於3%的情況，可說是辦公室需求非常穩定。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，台北市辦公室市場受到近幾年來新供給短缺以及
外商企業持續看好台灣的影響，例如近20年來的平均租金漲幅為每年2%，但是近5年來的平均
漲幅達到每年3%，都是表示台北辦公市場的熱絡，甚至每坪4,000元的辦公室租金已經成為信
義計畫區頂辦的分界線，而且綠建築標章也是頂辦的標配。
其實，在ESG永續效應下，許多外商企業為符合總部要求或國內企業為維持供應鏈資格，也都
面臨碳盤查、碳揭露與碳減量的要求，因此在辦公室要求上就有綠建築、大眾運輸系統(員工
交通運具)、綠色能源等的條件，才能符合減碳、淨零、永續的目標。
江珮玉表示，現在新規劃的大樓都將朝向取得台灣綠建築(EEWH)、智慧建築以及建築能效的
方向。例如台北市周圍內湖、南港、北投都因為是新興產業聚集區域，符合綠建築規格以及具
有捷運機能的新大樓，對於市中心的辦公大樓來說，具有相當的吸引力。